Będą kolejne zmiany

w regulaminach

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

W lutowym numerze „Wspólnych Spraw" omówione zostały niektóre zmiany w regulaminach dokonywane w wyniku wewnętrznej kwerendy, a dotyczące dostosowania ich zapisów do obowiązujących przepisów ustawowych. Sygnalizowałem wówczas, że kolejne regulaminy również są w trakcie przeglądu pod tym kątem oraz będą dokonywane ich aktualizacje, uzupełnienia, a nawet zmiany treści zapisów regulujących m.in. kwestie zmian w podziale kosztów pomiędzy użytkownikami lokali w nieruchomościach czy też sankcjonującymi np. dokonywane przez właścicieli mieszkań zabudowy loggii i włączania ich powierzchni do powierzchni użytkowej lokali.

Przykładowo obecnie „Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w KSM" w postanowieniach ogólnych pkt. 13 ppkt. 1 przewiduje, że dla lokali będących w eksploatacji przy ustalaniu opłat przyjmuje się powierzchnię wynikającą z treści prawomocnej uchwały Zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, a gdy takiej uchwały nie podjęto, to powierzchnię dotychczas stosowaną przy naliczaniu opłat. Przyjęte obecnie powierzchnie użytkowe lokali w uchwałach określających przedmiot odrębnej własności nie mogą ulegać zmianie z uwagi na trwający proces uwłaszczeń. Wprowadzana do regulaminu zmiana wiąże się z występującymi w niektórych budynkach przebudowami lokali polegającymi na przyłączaniu loggii do przyległych pomieszczeń znajdujących się w lokalu mieszkalnym (poprzez zabudowę ściany zewnętrznej oraz wyburzenie ściany wewnętrznej tj. pomiędzy loggią a lokalem). Faktycznie w wyniku takiej przebudowy powierzchnia użytkowa lokalu ulega powiększeniu, tym samym zasadne i celowe stało się uwzględnienie tego faktu przy ustalaniu wymiaru opłat za powiększony powierzchniowo w ten sposób lokal mieszkalny. Aneks wprowadzający tę zmianę wchodzi w życie od 1 czerwca 2017 r.

Kolejnym obszarem prac nad zmianami w regulaminach wewnętrznych określających zasady podziału kosztów i ustalania opłat był „Regulamin rozliczania kosztów ciepła w KSM". Potrzeba taka powstała z kilku powodów, z których najważniejsze to zmiana art. 45a Prawa Energetycznego poprzez przyjęcie przez Sejm RP „Ustawy o efektywności energetycznej" z 20 maja 2016 roku, która obowiązuje od 1 października 2016 r. Taka zmiana była odpowiedzią na konieczność implementacji art. 9-11 Dyrektywy 2012/27/UE do naszego krajowego prawa. Druga przyczyna to uwagi i zalecenia lustratora zgłoszone do zapisów naszego regulaminu wskazujące na potrzebę dokonania uaktualnienia jego zapisów w świetle zmian ustawowych. Trzecia przyczyna wynika z naszego ponad 20-letniego doświadczenia w indywidualnym rozliczaniu kosztów ciepła oraz wnioski zgłaszane do treści zapisów regulaminu przez użytkowników lokali, a także głęboka analiza wieloletnich rozliczeń wskazująca na konieczność weryfikacji stosowanych zasad rozliczeń kosztów zużytego ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania oraz podgrzania wody użytkowej. Kolejna przyczyna to wyciągnięcie wniosków z analiz prowadzonych w zakresie prawidłowego podziału kosztów zużytego ciepła przez naukowców Politechniki Warszawskiej, Gliwickiej, Radomskiej i in. oraz zasad stosowanych w rozliczeniach w takich państwach, jak Niemcy, Szwajcaria, Czechy czy też Dania.

Przechodząc do projektowanych w regulaminie najważniejszych zmian wskazać należy, że na nowo zostały zdefiniowane stosowane w regulaminie i rozliczeniach pojęcia „koszty indywidualne" i „koszty wspólne" odnoszące się do zużytego ciepła. Uszczegółowiono te definicje, a także dokonano zmiany proporcji podziału zmiennej wielkości pobranego ciepła zużytego do ogrzewania lokali w budynku wielolokalowym pomiędzy powyższe części kosztów. Podobna zmiana została dokonana w odniesieniu do ciepła zużytego do podgrzania wody użytkowej. Dostosowano treść § 10 ust. 1 regulaminu do znowelizowanej treści art. 45a Prawa Energetycznego, a przypomnę, że dotyczy on możliwości dochodzenia odszkodowania od osób, które miały wpływ na nieodczytanie, uniemożliwienie odczytu wskazań podzielników kosztów ogrzewania. W § 20 ust. 1 pkt 1 w nowy sposób zapisano zasady postępowania w sytuacji kiedy użytkownik lokalu nie udostępni Spółdzielni do odczytu ciepłomierzy, wodomierzy lub podzielników nagrzejnikowych mimo wezwania, albo dokona ingerencji w te przyrządy lub urządzenia w celu zafałszowania ich pomiaru lub wskazań w celu osiągnięcia korzyści kosztem pozostałych użytkowników lokali w jednostce rozliczeniowej.

W celu doprowadzenia do jednorodności lokalowych instalacji odbiorczych ciepła i opomiarowania wszystkich na jednakowych zasadach wprowadzono dla lokali z tzw. pionami grzewczymi lub grzejnikami rurowymi, do czasu ich zastąpienia opomiarowanymi grzejnikami, zryczałtowane wskazanie zastępcze w wysokości 345 impulsów. Ważnym zapisem zastosowanym w § 22 ust. 4, ponieważ zapis ten reguluje w transparentny sposób zasady postępowania w sytuacji kiedy z powodu błędu nakładki radiowej na wodomierz powstała różnica pomiędzy wskazaniami wodomierza c.w.u. odczytanymi bezpośrednio wzrokowo, a wskazaniami przekazanymi radiowo przez uszkodzoną lub niesprawną nakładkę radiową. Decydującymi wówczas wskazaniami przyjętymi do zastępczego rozliczenia ciepła zużytego na potrzeby pogrzania wody są wskazania jedynego legalizowanego urządzenia jakim jest wodomierz. Trzeba dodać, że obciążenie tak wyliczonymi kosztami za ciepło zużyte do podgrzania wody może dotyczyć tylko ostatnich 12 miesięcy przed odczytem.

Jakie będą skutki projektowanych zmian? Otóż dla rozliczenia okresu rozliczeniowego 2016/2017 praktycznie prawie żadne, natomiast dla przyszłego okresu tj. 2017/2018 niewielkie, ale jak należy mieć nadzieję, zmiany te pójdą w kierunku niwelacji drastycznych różnic kosztów pomiędzy porównywalnymi lokalami.

Nowe zasady nadal pozostaną prooszczędne, jednak będą odstręczać użytkowników od przesadnej (krańcowej) oszczędności, a ponadto powodować będą mniejszą opłacalność ogrzewania swojego lokalu dzięki przenikaniu ciepła przez przegrody wewnętrzne pomiędzy lokalami. Wielkości zużytego ciepła jak i kosztów z tym związanych w danej jednostce rozliczeniowej powinny w zasadzie pozostać niezmienione,tyle że struktura ich podziału pomiędzy lokale będzie bardziej zrównoważona.

Ważny w tym względzie komfort zamieszkiwania powinien wzrosnąć poprzez mniejsze obawy przed normalnym korzystaniem z ciepła. Jeśli tak się stanie to powinny również zniknąć w znacznej części problemy z zakłócaniem poprawnego funkcjonowania wentylacji w lokalach oraz nieumyślnym, ale zawinionym, hodowaniem pleśni i grzybów w lokalach mieszkalnych szkodliwych dla domowników, a ma to miejsce wtedy, gdy lokale są nadmiernie schładzane i przesadnie uszczelniane zatrzymując wilgoć i uniemożliwiając dopływ świeżego powietrza.

Niestety nie mogę uspokoić Państwa informacją, że wprowadzane zmiany w regulaminie rozliczania kosztów ciepła są ostatnimi. Już bowiem w Ministerstwie Energii powołana została Grupa Robocza, która ma dokonać analizy obowiązujących przepisów w zakresie rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych oraz opracować propozycje niezbędnych zmian w tych przepisach. Do Grupy zostali zaproszeni m. in. przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa oraz niektórych uczelni technicznych i stowarzyszeń np. Stowarzyszenia do spraw Rozliczania Energii.

Wprowadzone zmiany będą niezwłocznie publikowane na naszej stronie internetowej www.ksm.katowice.pl oraz prawdopodobnie w wakacyjnym wydaniu „Wspólnych Spraw", a także będą dostępne w Administracjach Osiedli i siedzibie KSM.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK