Zamiary inwestycyjne
w świetle nowej ustawy

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni Państwo!
Szanowni Członkowie Spółdzielni!

Każdy obserwator poczynań spółdzielni mieszkaniowych zauważa, że po wyborach do tzw. Sejmu kontraktowego (Sejmu PRL wybranego 4 i 18 czerwca 1989 w rezultacie porozumień „Okrągłego Stołu") i wprowadzanych przez trzy dekady lat zmianach polityczno-gospodarczych, jakie zachodziły w naszym kraju, spółdzielczość mieszkaniowa skupiła się generalnie na zarządzaniu już posiadanymi zasobami mieszkaniowymi, nade wszystko w wyniku wielu ograniczających jej działalność ustawowych decyzji, Inwestycji (stopniowo malejących) zrealizowanych przez spółdzielczość w tych latach jest relatywnie bardzo niewiele. W tej dziedzinie znaczących sukcesów też nie odnosiło państwo, którego dotychczasowe działania trudno uznać za imponujące (poupadały przecież kolejne rządowe plany), ani też samorządy terytorialne. Liderem budownictwa mieszkaniowego we współczesnej Polsce zostali deweloperzy ze swoją ofertą sprzedażową lokali mieszkalnych – na własność, a pośród nich ostatnio tzw. patodeveloperzy.

Spółdzielczość mieszkaniowa nie zamierza jednak zaniechać inwestowania i duże oczekiwania i nadzieje (acz dotąd niepoparte żadnymi zapowiedziami) wiąże na przyszłość z tymi, którzy po wyborach 15 października 2023 roku przejmują ster rządów w naszym kraju. Ale czynimy to zgodnie z zasadą, że zmiany, które będą następować winny prowadzić ku czemuś lepszemu. A niedobór inwestycji mieszkaniowych w Polsce – zapewniających dostęp do mieszkań w szczególności osobom o mniejszych dochodach – długo jeszcze będzie palącym problemem społecznym. Mieszkań wciąż za mało. Jak będzie? – zobaczymy.

Co nas, tj. Katowicką Spółdzielnię Mieszkaniową obliguje do tego, by myśleć o inwestowaniu? Po pierwsze zadania programowe, które zawarte są w kontynuowanych od lat zamierzeniach planowych. Po drugie – niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe jeszcze pewnej grupy ludzi – tzw. „kandydatów na członków", którzy nadal – jako zaszłość historyczna – figurują w rejestrach naszej Spółdzielni (wówczas, gdy byli zapisywani, byli w większości niepełnoletnimi osobami, a dziś niewątpliwie dorosłymi). PRL-u już ponad 30 lat nie ma – ale pozostała owa „scheda" w postaci tychże kandydatów, co do których (po zmianach ustrojowych) żaden z następujących po sobie rządów nigdy nie zajął stanowiska co dalej – poza naturalnym zaprzestaniem dalszych rejestracji.

W szczególności nie wiadomo więc czy można, i czy należy tych „uśpionych" kandydatów wykreślić, a rejestry wykasować, zaś zaciągnięte na mocy ówczesnych przepisów zobowiązania, uznać za niebyłe, czy też – mając poczucie moralnego zobowiązania – starać się jednak stworzyć dla tej grupy jakąś alternatywę wyboru, jakieś propozycje ofertowe (teraz już tylko kupna – spółdzielczego lokum). Można i trzeba tutaj wykorzystać wymagane oszczędnościowe, książeczki mieszkaniowe i zgromadzone na nich (przed wpisem do rejestru kandydatów), w banku państwowym PKO – oszczędności celowe – na mieszkanie.

Wielu dawnych „kandydatów" zapewne już gdzieś mieszka (niekoniecznie w zasobach KSM) – ale wciąż wg stanu na 31.12.2022 w rejestrze KSM figuruje 2921 kandydatów, tj. osób, które dotąd swoich książeczek oszczędnościowych nie zlikwidowały i teoretycznie mogą wywodzić kiedyś z tego faktu ewentualne roszczenie wobec KSM. Dziś startujemy do inwestowania jednak w realiach, jakie „rzutem na taśmę" ustępujące władze przygotowały tym, którzy chcą budować. Chodzi mi o „rewolucyjną" w skutkach ustawę z dnia 7 lipca 2024 roku (Dz.U. 2023 poz. 1688) o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych (aż 50) ustaw. Obowiązuje ona już od 24 września br. Przypomnę jeszcze, że znowelizowana została w ten sposób ustawa pochodząca z 27 marca 2003 roku (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, 1506 i 1597).

Chcąc być nie tylko spółdzielnią zarządzającą lecz także budującą nowe domy, Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada wstępne plany inwestycji. Musimy je teraz weryfikować zgodnie z postanowieniami nowej ustawy. My jako Spółdzielnia, ale w ścisłym kontakcie i zależności od Miasta Katowice, bowiem na samorządy terytorialne nałożone zostały nowe i trudne obowiązki. Wspomniana ustawa (68-stronicowa) zawiera kilkaset zmian. Ich poznanie i wdrożenie dla nikogo nie jest sprawą łatwą. Wyłowienie z całości zasadniczych zmian to skomplikowane zadanie. A szczegóły? Wszak w nich „diabeł siedzi"!

Ponieważ obowiązkiem Spółdzielni jako przedsiębiorstwa jest realizować ustawowe przepisy, a przywilejem właścicieli Spółdzielni – czyli jej członków – jest znać plany na przyszłość (wiele z nich zostanie przedstawionych na Zebraniach Osiedlowych jakie odbywać się będą na przełomie stycznia i lutego 2024 roku), dlatego chociaż sygnalnie pragnę przedstawić poniżej, co nam ta lipcowa nowelizacja „zafundowała". Generalnie – jak wynika z uzasadnienia rządowego do projektu nowelizacji – zaproponowane zmiany mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych w zakresie planowania przestrzennego. Czy w istocie tak będzie, jak zawsze życie pokaże.

Ustawa (moje tutaj omówienie wszystkich zapisów ustawowych z konieczności nie będzie pełne) wprowadziła instytucję planu ogólnego gminy, który będzie aktem prawa miejscowego zastępującym dotychczasowe „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy". Studia zachowują swoją moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. I tutaj podstawowy problem dla władz Miasta (nie tylko Katowic, ale miejscowości jak Polska długa i szeroka): – czy samorządy terytorialne zdążą? Te nowe plany ogólne mają stanowić schemat zagospodarowania przestrzeni, a jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Normy zawarte w planie ogólnym będą wskazywały ramy, w jakich ma się mieścić docelowe zagospodarowanie przestrzeni, i będą stanowiły wytyczne dla szczegółowych działań projektowych na kolejnych etapach procesu planistycznego, niezależnie od formy prawnej, jakie te działania przyjmą.

Ta informacja jest też o tyle ważna, że w sąsiedztwie, w otoczeniu wielu naszych budynków, czy osiedli są jeszcze tereny wolne, niezagospodarowane (część już ma zresztą deweloperskich właścicieli), a ich przyszłe zagospodarowanie może nie odpowiadać wyobrażeniom czy interesom ludzi już zamieszkującym w przylegających do ich domów rejonach.

Ustawa wprowadziła nadto bardzo ważną instytucję zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) oraz umowy urbanistycznej i rejestru urbanistycznego. ZPI będzie uchwalany na wniosek inwestora składany (za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) do rady gminy. Ta zaś może uchwalić (nie musi) zintegrowany plan inwestycyjny. Będzie on wtedy szczególną formą planu miejscowego, obejmującego obszar inwestycji głównej (np. budynków mieszkalnych) oraz inwestycji uzupełniającej (np. infrastruktury usługowo-handlowej). Pozytywna decyzja rady gminy spowoduje utratę mocy obowiązywania dotychczasowych planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym. Nowych i niełatwych zadań przybędzie więc sporo i inwestorom i samorządom terytorialnym.

Demokratyzującym podejściem do inwestycji jest wprowadzona zasada partycypacji społecznej przy tworzeniu aktów planistycznych. Obecne przepisy wspominają jedynie o prowadzeniu dyskusji publicznej. Ustawa nowelizująca zawiera zasady tej partycypacji tj. jawność i zapewnienie aktywnego udziału interesariuszy. Ustawa reguluje także formy konsultacji jak np.: zbieranie uwag, spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, ankiety, wywiady czy punkty konsultacyjne. Konsultacje muszą być prowadzone przez co najmniej 28 dni. Przed przedstawieniem radzie gminy projektu aktu planowania przestrzennego musi zostać wykonany raport podsumowujący przebieg konsultacji społecznych, zawierający wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia.

Jak w świetle nowej ustawy wyglądają nasze zamiary inwestycyjne? Nieco skomplikowały się. Wymagają nowych formuł działania i w naszej Spółdzielni i w mieście Katowice.

A to, co chcemy zrobić, zawarte jest w uchwalonych przez Walne Zgromadzenie w czerwcu tego roku „Kierunkach rozwoju działalności gospodarczej, społecznej i kulturalnej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej na 2023 rok". Zakładały one łączne, roczne nakłady inwestycyjne na zadania w procesie przygotowania i realizacji związane z nowym budownictwem na kwotę 15.030.000 zł. Szczegóły przytaczam tutaj za „Kierunkami".

W etapie „przygotowanie":

1. Osiedle Ligota: ul. Ligocka Docelowy program rzeczowy: 1 budynek mieszkalny o 9 mieszkaniach – nakłady w wysokości 0,00 zł. Zakres rzeczowy objęty planem na rok 2023: – bezkosztowa kontynuacja czynności zmierzających do zmiany w zakresie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego tego rejonu Katowic, polegająca na dopuszczeniu zabudowy niskiej w miejsce wpisanej zabudowy 11-kondygnacyjnej, alternatywnie inny sposób wykorzystania działki (np. dzierżawa, zbycie na rzecz osób trzecich).

2. Osiedle Szopienice: Zespół mieszkaniowy dla seniorów z zapleczem opiekuńczo-medycznym w rejonie ul. Morawa – nakłady w wysokości 30.000 zł. Docelowy program rzeczowy: – budynek 4-segmentowy o 60 mieszkaniach z zapleczem opiekuńczo-medycznym. Zakres rzeczowy objęty planem na rok 2023: kontynuacja niskonakładowych czynności zmierzających do zapewnienia dostawy podstawowych mediów i uzyskania warunków technicznych ich dostarczania, uzyskanie dostępu do drogi publicznej, – w zależności od powyższych parametrów – dalsze działania w kierunku uzyskania Decyzji ustalającej warunki zabudowy lub przekazanie działki nr 2070/147 do zasobu Miasta w zamian za uzyskanie dla Spółdzielni innych terenów.

W etapie „przygotowanie i realizacja":

1. Osiedle Szopienice: ul. Morawa-Osiedlowa – planowane nakłady w wysokości 10.000.000 zł. Docelowy program rzeczowy: zespół mieszkaniowy – 2 budynki o 44 mieszkaniach. Zakres rzeczowy objęty planem na rok 2023:

• wybór koncepcji najdogodniejszej z punktu widzenia inwestorskiego i nienaruszającej interesów mieszkańców budynków znajdujących się w Osiedlu,
• opracowanie dokumentacji projektowo-architektonicznej umożliwiającej uzyskanie Decyzji o pozwoleniu na budowę,
• opracowanie dokumentacji technicznej,
• uruchomienie procedury przetargowej pozwalającej wyłonić wykonawcę,
• rozpoczęcie realizacji – roboty przygotowawcze, tj. przełożenie wodociągu, odwierty geologiczne, makroniwelacja.

W etapie „realizacja":

1. Osiedle Szopienice: ul. Morawa-Osiedlowa – nakłady w wysokości 5.000.000 zł. Zakres rzeczowy objęty planem na rok 2023: – roboty przygotowawcze, – zagospodarowanie terenu, l roboty fundamentowe.

Realia życia wprowadzają jednak modyfikacje. I tego zawsze jesteśmy świadomi, niezależnie od uchwalanych nowych ustaw.

Dodatkowo pragnę przypomnieć, że w kwietniu 2024 roku w życie wchodzi ustawa zwana „#StopPatodeweloperka" zmieniająca Rozporządzenie w sprawie „Warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie". Będzie to odczuwalnie wpływać na konieczność wprowadzenia zmian we wspomnianej – w istniejącej już – koncepcji budowy 44 mieszkań na Osiedlu Szopienice ul. Morawa-Osiedlowa (zwiększenie odległości od granicy, zwiększenie rozmiaru i wyposażenia placu zabaw, stworzenie miejsc rekreacyjnych dla osób ze specjalnymi potrzebami, zwiększenie powierzchni lokali użytkowych, tworzenie balkonów zapewniających prywatność, stosowanie przegród i drzwi spełniających odpowiednie wymogi akustyczne, przeznaczenie powierzchni do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych), a także stworzy dodatkowe ograniczenia w naszej wstępnej koncepcji dla zabudowy działki przy ul. Ligockiej. W przypadku tej drugiej lokalizacji, dzięki zmianom w ustawie o planowaniu zagospodarowania przestrzennego, łatwiejsze może okazać się uzyskanie uchylenia zapisów obowiązującego w tym obszarze Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (dzięki nowej możliwości skorzystania na wniosek inwestora – czyli KSM – z procedury uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego ZPI), o które tak wytrwale zabiegamy, ale z drugiej strony wprowadzone w nowelizacji Warunków technicznych ograniczenia np. odległościowe i do powierzchni biologicznie czynnej, mogą znacząco wpłynąć na opłacalność ekonomiczną tej inwestycji, stawiając pod znakiem zapytania jej dalsze procedowanie w kierunku realizacji.

A zatem – stosowne analizy i dodatkowe, niełatwe prace przed nami. Liczymy (jako ruch spółdzielczy) na zmiany w polityce społecznej Państwa. Przede wszystkim na pozytywne zmiany w przepisach dotyczących kredytowania budownictwa spółdzielczego, na bardziej przyjazne i przystępne dla ludzi młodych i średniozamożnych, jak też na reaktywację spółdzielczego prawa lokatorskiego do mieszkań.

Pozostając w nadziei na pozytywne zmiany dotyczące rozwiązania kwestii mieszkaniowej w Polsce przy wykorzystaniu również potencjału ludzkiego i pozytywnych doświadczeń spółdzielczości mieszkaniowej – pozdrawiam serdecznie wszystkich Czytelników.

Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA