Sprawowanie władzy przez Walne Zgromadzenie

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni państwo!
Uodporniliśmy się jako społeczeństwo od dręczącej nas już przez 15 miesięcy (od marca 2020 roku) pandemii COVID-19, czyli choroby spowodowanej przez koronawirusa SARS-CoV-2. Odporności zbiorowej (populacyjnej, zwanej także stadną) w sensie medycznym jeszcze w naszym kaju nie mamy, lecz podobno blisko nam do niej, o czym informują oficjalne komunikaty codziennie przekazywane przez media. Jednak stan epidemii jeszcze nie został odwołany. Ale wydaje się, że uodporniliśmy się za to na owe informacje atakujące naszą świadomość. Odnoszę nawet wrażenie, że odbieramy je coraz obojętniej, pobłażliwiej, choć nie potrafię ocenić czy to dobrze czy źle. Czas pokaże. Poluzowane przez rząd obostrzenia sanitarne sprzyjają takiej postawie i budzą pozytywne oczekiwania.

Istnieją wszakże domniemania (uzasadnione publikowanymi liczbami szczepień, zachorowań i zgonów), że Polacy, podobnie jak i inne narody, pozostaną podzieleni na dwie części. Tych – „przyjmujących do wiadomości fakt istnienia pandemii" (i konieczności wypełniania wszystkich związanych z tym działań prozdrowotnych) oraz tych „wątpiących" w istnienie tej wirusowej choroby (choć na dobrą sprawę dotąd podziału tego nie zestawiono z trwającym i pogłębiającym się politycznym podziałem społeczeństwa). Przypuszczam, że są jednak naukowcy, którzy już analizują te korelacje i w swoim czasie udostępnią społeczeństwu wyniki swych dociekań i badań.

Jest rzeczą bezdyskusyjnie oczywistą, że Spółdzielnia nasza, jako podmiot prawny, wypełnia sformułowane przez Państwo w formie zarządzeń sanitarnych powinności, bo przecież ich ignorowanie byłoby sprzeczne z interesem społecznym – odstąpimy od nich, gdy będzie ku temu wyraźny sygnał, a póki co – obecnie obowiązujące rygory, choć zostały nieco poluzowane, to jednak nadal istnieją. Zarząd Spółdzielni – zgodnie z uchwalą Rady Nadzorczej – postanowił, (uwzględniając terminy ujęte w obowiązującym prawie spółdzielczym i Statucie Spółdzielni) zwołać i przeprowadzić doroczne Walne Zgromadzenie Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej jeszcze w czerwcu br. Uwarunkowań tej decyzji, terminów, miejsca oraz porządku obrad i zasad sanitarnych nie będę przytaczała, gdyż pełna o tym informacja jest publikowana na str. 3 i 4 niniejszego wydania „Wspólnych Spraw", a wcześniej została zamieszczona w lokalnych wydaniach „Gazety Wyborczej" i „Dziennika Zachodniego" - w dniu 27.05.2021, jak też umieszczono ją we wszystkich klatkach schodowych budynków mieszkalnych zarządzanych przez Spółdzielnię.

Pragnę w tym miejscu podkreślić, że czerwcowe, podzielone na części Walne Zgromadzenie, jest tak przygotowywane, by każdy z członków Spółdzielni – jeśli zechce w nim uczestniczyć – mógł tego dokonać z poczuciem pełnego bezpieczeństwa i zachowywania rygorów sanitarnych. Gorąco, jak co roku, zapraszam w imieniu całego Zarządu wszystkich członków Spółdzielni do uczestniczenia w „swojej" to znaczy tym razem w jednej z dziewięciu części tego najwyższego organu Spółdzielni, stanowiącego najważniejsze w ciągu roku wydarzenie w życiu KSM. Uczestnictwo w Walnym Zgromadzeniu zapewnia każdej osobie fizycznej i prawnej zrzeszonej w Spółdzielni możliwość osobistego sprawowania władzy, jaką ów najwyższy organ statutowy posiada, czyli decydowania w kluczowych postanowieniach o naszej wspólnej przyszłości i o rozwoju KSM. Biorąc pod uwagę różne warianty organizacyjno-lokalizacyjne i kosztowe, w aspekcie nadal występującej sytuacji pandemicznej, Walne Zgromadzenie odbędzie się (zgodnie z uchwalonym przez Radę Nadzorczą harmonogramem i podziałem terytorialnym) w naszym własnym lokalu, tj. w siedzibie Zarządu Spółdzielni przy ul. Klonowej 35c. Ewentualne wątpliwości dotyczące przynależności do określonej „części" można wyjaśnić w swojej administracji lub w Dziale Organizacyjno-Samorządowym Spółdzielni – tel. 32 20 84 794.

Tym razem uczestniczącym w Walnym Zgromadzeniu przyjdzie podjąć wśród wielu innych uchwał jedną decyzję w sprawie, która może mieć znaczenie dla przyszłości realizacji uchwał, które podjęte były w minionych latach. Jeśli uchwała ta nie będzie podjęta może się okazać w działaniu wykonawczym na tyle skomplikowana, że niemal można przyrównać ją do mitycznego węzła gordyjskiego. Pamiętacie państwo – trochę z lektury „Mitologii" Jana Parandowskiego, a trochę z lekcji historii starożytnej – że ów splątany z łyka i rzemieni przez króla Gordiasa węzeł, znajdował się na królewskim wozie, ulokowanym w świątyni Zeusa. Z rzeczą absolutnie nie do rozwiązania uporał się w 333 roku przed naszą erą Aleksander Macedoński, który mieczem węzeł rozciął. Jako pojęcie „istnienia czegoś niezmiernie skomplikowanego – nie do rozwiązania" – trwa po dziś dzień.

Tym razem z poddawanego pod głosowanie zestawu uchwał – jedna o której niżej, ma charakter typowo przyszłościowy, intencjonalny – na wypadek „gdyby" – bo wyprzedza obecną rzeczywistość, i która przy obecnym stanie prawnym – nie jest niezbędna ale może się w przyszłości okazać pożyteczną z uwagi na wymogi sądu wieczystoksięgowego. Jej celem jest zabezpieczenie interesu Spółdzielni na przyszłość – i jest wynikiem kwerendy ostatniego trzydziestojednoletniego okresu funkcjonowania Spółdzielni (od 1991 roku licząc) w kontekście uchwał nie w pełni zrealizowanych. W odniesieniu do realizacji wszystkich w tym czasie podjętych przez najwyższy organ Spółdzielni uchwał w ciągu 31 lat, których było łącznie 914, w toku realizacji na różnym etapie procedowania znajduje się 8,75% (głównie ze względu na swój długoterminowy charakter ważności, a także obejmując więcej niż jedno zadanie – w częściowej lub „odroczonej" realizacji. „Odroczonej" – ze względu, np. na brak zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców, np. gminy czy określonych przedsiębiorstw energetycznych lub zmiany polityki Spółdzielni czyli odroczonej do momentu, gdy za ich pełną realizacją będzie przemawiać interes Spółdzielni czyli interes ogółu członków naszej wspólnoty.

Walne Zgromadzenie, jak wiadomo odbywa się (z reguły) raz w roku – i jest dość absorbującym i kosztownym przedsięwzięciem, uznano więc, wsłuchując się w wypowiedzi różnych polityków i samorządowców w zakresie ewentualnych zmian, zwłaszcza w prawach majątkowych Spółdzielni – że nie od rzeczy będzie (mając na względzie możliwy kierunek tych zmian) – przygotować i przedstawić członkom projekt uchwały w zakresie „aktualizacji" treści tychże niezrealizowanych uchwał w sprawie zbycia nieruchomości Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej podjętych przez Walne Zgromadzenie / Zebranie Przedstawicieli". Praktycznie sprowadza się ona tylko do zmiany zapisu w przedmiocie uściślenia intencji w treści tych uchwał i uniezależnienia ich od posiadanego w danym momencie przez Spółdzielnię tytułu prawnego do gruntu.

W szczególności treść omawianej uchwały sprowadza się do tego, by słowa znajdujące się w uchwałach o brzmieniu „zbyć przysługujące Spółdzielni prawo użytkowania wieczystego nieruchomości" zastąpić wpisem „zbyć nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego lub własność)" – na wypadek gdyby prawo użytkowania przestało w obrocie prawnym funkcjonować.

Dla przypomnienia podaję zainteresowanym, skrótowo, kilka informacji historycznych na temat naszych uprawnień do gruntu.

60 lat temu, uchyloną już ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. 1961 nr 32 poz. 159), wprowadzone zostało w Polsce użytkowanie wieczyste. Prawdziwym właścicielem gruntu był najogólniej rzecz ujmując Skarb Państwa (województwo, powiat lub gmina), ale ten oddawał go w użytkowanie na czas określony (maksymalnie do 99 lat) konkretnej osobie fizycznej lub prawnej. Posiadacz takiego prawa do gruntu traktował go jako własność (uiszczając za tak uzyskane prawo stosowne opłaty roczne). Użytkownik wieczysty realizował na nim swoje inwestycyjne zamiary. Jak kraj długi i szeroki na terenach użytkowanych wieczyście powstawały fabryki, przedsiębiorstwa, miejskie osiedla mieszkaniowe (np. naszej Spółdzielni), obiekty użyteczności publicznej (szkoły, uczelnie, szpitale, teatry itd.).

Prawo to było dopuszczone do obrotu gospodarczego – z tym, że jego ewentualne zbycie w określonych sytuacjach dawało właścicielowi (np. gminie) tzw. prawo pierwokupu – jeśli dotyczyło obszarów niezabudowanych. Większość budynków spółdzielczych i całej towarzyszącej im infrastruktury społecznej i użytkowej powstało na gruntach pozyskiwanych przez inwestora spółdzielczego na bazie właśnie tychże przepisów. Spółdzielnia przenosiła i przenosi na rzecz spółdzielców lub innych osób (w formie np. udziałów przy uwłaszczaniu mieszkań lub zbycia np. przy garażach) takie prawa jakie sama posiada, w ten sposób realizując procedury wynikające z Uchwał Walnego Zgromadzenia / Zgromadzenia Przedstawicieli.

Pomijając zachodzące w tym obszarze na przestrzeni lat różne zmiany kształtu przepisów, trzeba wskazać, iż najistotniejsze w tym przedmiocie dla spółdzielców zmiany – polegające na częściowej likwidacji „użytkowania wieczystego" na rzecz „prawa własności" – nastąpiły na mocy ustawy z 20 lipca 2018 roku (Dz.U. 2018 poz. 1716), wprowadzającej (z dniem 1 stycznia 2019 roku) obligatoryjne, natychmiastowe przekształcenie całości gruntów zabudowanych domami mieszkalnymi z prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Fakt ten podlegał potwierdzeniu przez gminy (w przypadku KSM – przez Miasto Katowice) w formie ustawowego zobowiązania do wydania w ciągu jednego roku dla poszczególnych nieruchomości budynków stosownych zaświadczeń. Niestety, mamy połowę roku 2021, a gminy, w tym i nasza, z procedurą tą jeszcze do końca się nie uporały, bowiem sama operacja uwłaszczeniowa w licznych przypadkach okazała się bardziej skomplikowana niż zakładał to ustawodawca. Proces zatem trwa – do finalnego skutku. Jest on przez nasze służby spółdzielcze monitorowany i konsultowany z Urzędem Miejskim non stop.

Są jednak obok zabudowanych domami mieszkalnymi takie grunty – będące mieniem Spółdzielni – których wskazana ustawa nie objęła. Są one zagospodarowane i od lat utrzymywane przez Spółdzielnię na cele związane z tzw. mieszkaniówką. To grunty m.in. wykorzystywane, jako drogi i parkingi ogólnodostępne, publiczne bądź osiedlowe, chodniki, będące w gestii członków budynki garażowe, kioski i pawiloniki, obiekty stacji trafo, wymienników ciepła, osiedlowe i ogólnodostępne place zabaw, parki i skwery, tereny zielone, itd.

Władze Spółdzielni, zgodnie z postulatami mieszkańców i mając na względzie interes gospodarczy w oparciu o podjęte uchwały Walnego Zgromadzenia / Zgromadzenia Przedstawicieli – od lat kontynuują starania (w wielu wypadkach skutecznie, o ich przekazanie wyspecjalizowanym, głównie państwowym firmom – tj. zbycie (czytaj: odpłatne przekazanie) – by odciążyć Spółdzielców od ponoszenia kosztów ich utrzymania, zwłaszcza gdy są one terenami ogólnodostępnymi, służącymi nie tylko naszym Spółdzielcom, jak przykładowo owe chodniki, parkingi – faktycznie wchodzące w skład infrastruktury miejskiej. Takie celowe działanie umożliwiają wspomniane wcześniej decyzje, uchwalone w poszczególnych latach przez nasz najwyższy organ samorządowy Spółdzielni. Ich posiadanie jest w tym przypadku konieczne, by móc podejmować jakiekolwiek działania.

W zakresie oceny zasadności realizacji tych – podjętych na przestrzeni minionych lat przez najwyższy organ Spółdzielni prawomocnych uchwał – obecnie, jak wspomniałam, nic nie wymaga zmiany. W przewidywaniu jednak awizowanych zmian prawnych, gdyby np. w międzyczasie posiadany tytuł prawny do tych działek uległ z mocy prawa przekształceniu, obecna ich treść – bez sugerowanej w projekcie uchwały zmiany – mogłaby zostać zakwestionowana, uniemożliwiając zrealizowanie tychże prawomocnych uchwał. Działając wyprzedzająco, sformułowany zatem został odpowiedni projekt uchwały, który zostanie poddany pod głosowanie w ramach 15 punktu porządku obrad Walnego Zgromadzenia, eliminując tę ewentualną, ustawową ułomność w realizacji spółdzielczych postanowień, by nie stanowić przeszkody i potrzeby dochodzenia w uzyskaniu w tym przedmiocie rozstrzygnięć na drodze sądowej co do ważności i określonego leżącego w interesie członków Spółdzielni zdarzenia gospodarczego.

Oczywiście przedmiotem obrad i uchwał najbliższego Walnego Zgromadzenia jest sporo innych i to nie mniej ważnych spraw. Tu zwróciłam uwagę Szanownych Członków tylko na tę – w historii KSM nietypową uchwałę. W tym miejscu pragnę członków naszej Spółdzielni – (m.in. również po przeczytaniu niniejszego wywodu) zapewnić, że to my – członkowie, wszyscy Państwo, jesteśmy autentycznymi decydentami w sprawie losów Spółdzielni. Myślę, że nie trzeba nikogo przekonywać, że uczestnicząc w Walnym Zgromadzeniu i podejmując uchwały, naprawdę sprawujemy władzę. Wierzę, że zechcecie Państwo z tej możliwości skorzystać, bowiem jej gwarancje stanowią demokratyczne zasady samorządności spółdzielczej.

Do zobaczenia na Walnym Zgromadzeniu!
Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA