Spółdzielcze oblicza różnorodności

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

W literaturze i słownikach znaleźć możemy wiele definicji różnorodności. Niektóre opisują ten temat pod kątem społecznym, inne politycznym, a jeszcze inne pod względem biologicznym. Ale przecież różnorodność dostrzeżemy praktycznie w każdym aspekcie naszego życia. Jak więc ją prosto zdefiniować? Zgodnie z Wielkim słownikiem języka polskiego, różnorodność to „cecha jakiejś grupy czegoś lub kogoś tego samego rodzaju składającej się z elementów pod pewnymi względami odmiennych od siebie". Można by jednak użyć tylko jednego z jej synonimów – niejednolitość, ale taka niejednolitość, która ubogaca, a nie zubaża.

Tak jak państwo powinno dbać o interesy wszystkich swoich obywateli, zapewniając im równe prawa, bez względu na ich pochodzenie etniczne, wiek, płeć, wyznawaną religię czy kolor skóry, tak zarządcy dbają o nieruchomości zróżnicowane pod względem wieku, wyposażenia, czy położenia w mieście. Jednak nie wszyscy w kontekście prawnym korzystamy z tych samych praw i nie wszyscy wypełniamy te same obowiązki, nie wszyscy mamy takie same potrzeby i problemy. Równo – nie znaczy więc sprawiedliwie i vice versa – sprawiedliwie nie zawsze znaczy po równo, również w kontekście zarządzania nieruchomościami.

Ale w spółdzielni – zdaniem dość licznego grona osób – w kwestiach mieszkaniowych wszystko ma być w tej samej cenie. Jednak czy tak się da, czy tak jest sprawiedliwie? Na szczęście kwestie te reguluje prawo krajowe, w tym wypadku sprawiedliwie obowiązujące wszystkich obywateli zamieszkujących w zasobach spółdzielczych.

Prawo Spółdzielcze oraz Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – to dwie główne ustawy, to praktycznie konstytucja spółdzielców, do której odnieść trzeba wszystkie inne ustalenia i uchwały wewnętrzne. W oparciu o państwowe rozwiązania i decyzje samych spółdzielców powstało najważniejsze, wewnątrzspółdzielcze rozwiązanie prawne – Statut Spółdzielni uchwalony i zatwierdzony przez Walne Zgromadzenie. A nadto w wielu szczegółowych kwestiach obowiązują regulaminy uchwalane przez Radę Nadzorczą wybieraną na 3-letnią kadencję przez Walne Zgromadzenie z ogółu członków Spółdzielni. Wszystkie te akty prawne są dostępne na stronie internetowej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej: ksm.katowice.pl w zakładce „akty prawne". Nie bez powodu o tym wspominam. Przecież każdego obowiązuje zasada znajomości prawa. Z prawniczej paremii: „ignorantia iuris nocet" (po łacinie: nieznajomość prawa szkodzi) – wywodzi się zasada powszechnie obowiązująca w prawodawstwie wszystkich krajów, że nikt nie może usprawiedliwiać swoich działań lub zaniechań tym, że nie zna przepisów prawa.

By tak właśnie było w zakresie norm obowiązujących wszystkich związanych swoim mieszkaniem z Katowicką Spółdzielnią Mieszkaniową – proszę, zachęcam – przeczytajcie Państwo wyżej wymieniowe akty prawne. Ich rzeczywista znajomość pozwoli uniknąć wielu kontrowersji i nieporozumień. Najczęściej są one udziałem osób, które dość niedawno zamieszkały w naszych zasobach, kupując lub dziedzicząc mieszkania. I przez ten fakt obowiązuje ich przestrzeganie wcale niemałej liczby przepisów.

Weźmy pod uwagę na przykład ustalenia przyjęte w „Regulaminie rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w KSM". W punkcie 25 zdecydowano: „Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi ponoszone w Osiedlu obciążają każdą nieruchomość odrębnie, według faktycznie wykonanego zakresu i kosztu robót lub usług, bądź zakupów dla danej nieruchomości. Koszty mające związek z wieloma nieruchomościami – jeżeli nie można ich bezpośrednio odnieść do konkretnej nieruchomości – rozliczane są poprzez ich proporcjonalny podział w stosunku do powierzchni użytkowej poszczególnych budynków wchodzących w skład tych nieruchomości". Właśnie tak: każdą nieruchomość odrębnie. Osiedla są samodzielne finansowo i rozliczają się na wewnętrznym rachunku gospodarczym.

Ale w kontekście tego artykułu istotny wydaje się również punkt 39 mówiący o tym, że podstawową jednostkę rozliczeniową stanowi 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, z pewnymi wyjątkami (m.in. w opłacie legalizacyjnej za wodomierz/ciepłomierz, dozór mienia, czy koszcie rozliczenia wodomierza). Zapis ten obowiązuje od początku 2021 roku, kiedy to zmieniony został ww. Regulamin, w celu wyeliminowania wad związanych z rozliczaniem opłat na lokal, a nie na m² jego powierzchni. Było to m.in. występowanie znacznych dysproporcji – nierówności udziału członków w pokrywaniu kosztów, wynikających z różnic powierzchni użytkowej, jak i udziałów w częściach wspólnych, nieuwzględnianie zróżnicowanego komfortu zamieszkiwania, czy większy udział użytkowników mniejszych lokali w ponoszeniu kosztów zarządu ogólnego. Powyższe wady wielokrotnie zgłaszane były przez mieszkańców, zarówno korespondencyjnie, jak i osobiście na Zebraniach Osiedlowych, bo jak już wcześniej pisałam, równo nie znaczy sprawiedliwie.

Nieporozumieniem jest wszakże zestawianie kosztów mieszkań (o porównywalnej powierzchni) z różnych Osiedli. Muszą być różnice pomiędzy opłatami za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych w różnych Osiedlach. Nie ma możliwości uśrednienia, ujednolicenia opłat w całej Spółdzielni. Płaci się stosownie do miejsca, w którym się zamieszkuje.

Wskażę tylko na dwie fundamentalne różnice: budynki wysokościowe wyposażone są np. w windy, drogie w instalacji i użytkowaniu. W niskich domach ich brak, więc nie można tamtejszych mieszkańców obciążać kosztami w pozycji: dźwigi osobowe. Nie mają takiej w wykazie swoich opłat. A koszty utrzymania powierzchni przynależnej do Osiedla? W Haperowcu wynosi ona 5.890 m², zaś w Os. im. A. Zgrzebnioka 112.422 m². Nigdy nie ma relacji kosztów i rozliczeń między Osiedlami (i budynkami) w stosunku 1:1. Pojawiające się co pewien czas, także na trwających w styczniu i lutym Zebraniach Osiedlowych sugestie zrównania opłat w spółdzielni – oczywiście (według żądających) zawsze do incydentalnie występującej, najniższej stawki – to zwykły populizm.

W zależności od wielkości Osiedla, wieku budynków i technologii ich budowy, infrastruktury, wyposażenia w instalacje techniczne oraz wielu innych czynników, zmieniają się koszty utrzymania. Przykładowo stawki za energię elektryczną mieszczą się w przedziale od 0,20 zł/m² do 1,20 zł/m², za usługi gospodarzy od 0,35 zł/m² do 1,03 zł/m², a koszty obsługi Osiedla od 0,71 zł/m² do 2,38 zł/m². Podobnie jest z odpisami na fundusz remontowy część „B" oraz na fundusz remontowy w części przypadającej na dźwigi. I tak, odpowiednio, stawka mieści się w przedziale od 1,50 zł/m² do 2,60 zł/m² oraz od 0,15 zł/m² do 0,40 zł/m². W zależności od wieku budynków i ich wyposażenia, potrzebne będą inne prace remontowe, z reguły im starszy budynek tym większe nakłady finansowe na remonty i modernizacje.

Ale nie tylko stawki eksploatacyjne i remontowe różnią się pomiędzy Osiedlami i nie należy ich porównywać. Różnice pojawiają się również w opłacie za energię cieplną, na cele centralnego ogrzewania jak i podgrzania wody zimnej, dostarczanej do naszych budynków. Wpływ na to mają: rodzaj systemu ogrzewania (ciepło systemowe, kotłownia lokalna, wymiennik ciepła), wiek instalacji (straty na przesyle, remonty), czy – przede wszystkim – dostawca ciepła oraz taryfa na podstawie, której prowadzone są rozliczenia (Tauron, Dalkia, Zakład Ciepłowniczy KSM).

Często na rynku pierwotnym funkcjonują tzw. mieszkania bezczynszowe. Nie należy tego jednak rozumieć dosłownie, myśląc, że tam jest za darmo. Przecież wszystkie opłaty ponoszone przez mieszkańców lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowych ponoszone są wyłącznie po kosztach – tutaj nie ma „czynszu".

Okresowo w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej opracowywane jest i udostępniane wszystkim członkom na łamach „Wspólnych Spraw" dokładne wyliczenie ile i za co płacimy jako właściciele i użytkownicy mieszkań. Poprzednie ukazało się w ubiegłym roku, w kwietniowym wydaniu naszego miesięcznika. Od tego czasu zasady rozliczeń nie uległy zmianie, chociaż stawki – już tak. Opracowania te doskonale prezentują różnorodność w naszych spółdzielczych zasobach.

W coraz droższym życiu codziennym, przy wysokiej inflacji, w rosnących (ustalanych absolutnie poza Spółdzielnią) cenach mediów – pośród których opłaty na dostawę ciepła i centralnie ciepłej wody są największym składnikiem comiesięcznych płatności za mieszkanie – nie da się utrzymywać kosztów zamieszkiwania na poziomie jak sprzed roku. Miejmy tego świadomość.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ