Pozytywna ocena bieżącego gospodarowania

Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

Józef Zimmermann

Październikowe plenarne posiedzenie Rady Nadzorczej, w przeciwieństwie do dwu wcześniejszych zebrań po wyborczym Walnym Zgromadzeniu zajmujących się głównie kwestiami formalnymi przejęcia statutowych obowiązków, poświęcone było sprawom merytorycznym funkcjonowania Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, a tych nazbierało się wiele.

Rozpoczęliśmy od debaty na przygotowaną przez Zarząd KSM „Okresową informacją na temat zaległości w opłatach za lokale wraz z omówieniem form i skuteczności windykacji wg stanu na koniec I półrocza 2023 roku". Uprzedzająco informacja ta była rozpatrywana i omawiana na wspólnym posiedzeniu Komisji: Rewizyjnej i Mieszkaniowej. Rada Nadzorcza oceniała materiał pozytywnie i przyjęła ten dokument.

Członkowie KSM czytając poprzednie wydanie „Wspólnych Spraw" mogli z lektury artykułu Teresy Ślązkiewicz, wiceprezes Zarządu KSM, zatytułowanego „Mieszkają, nie płacą, bo..." zapoznać się z omówieniem tego materiału, Za szczególnie ważną uznaję zawartą w jej tekście informację (cyt.): „Według ewidencji księgowej na dzień 30 czerwca 2023 roku, na skutek niewnoszenia bądź wnoszenia w niepełnym wymiarze należności na rzecz Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, łączne zadłużenie w opłatach za zajmowane lokale wynosiło 11 milionów 822.306 zł, co oznacza, że w odniesieniu do stanu na koniec 2022 roku zmniejszyło się (nominalnie) o 182.208 zł. Wskaźnik zaległości liczony w stosunku do naliczonych memoriałowo wpływów ogółem w analogicznych okresach sprawozdawczych w perspektywie pięcioletniej ulegał wahaniom z poziomu 6,54% do 6,15%, przy czym w ostatnim okresie sprawozdawczym jest najniższy (6,15%) co należy uznać za zjawisko pozytywne."

Następnie Rada zapoznała się z informacją Zarządu dotyczącą wpływów i wydatków na wyodrębnione fundusze celowe za I półrocze 2023 r. Ten punkt porządku obrad był z wyprzedzeniem omawiany i opiniowany na posiedzeniu Komisji Rewizyjnej. Rada Nadzorcza przyjęła informację bez uwag.

Ocena sytuacji ekonomicznej osiedli KSM w zakresie eksploatacji oraz remontów realizowanych z funduszu remontowego część „B" za 6 miesięcy 2023 roku i prognoza na koniec 2023 roku – była kolejnym tematem obrada Rady Nadzorczej, przy czym przygotowane przez Zarząd materiały były wcześniej rozpatrywane i opiniowane na wspólnym posiedzeniu dwóch komisji: Komisji: Rewizyjnej oraz Gospodarki Zasobami Spółdzielni.

W konkluzji swej analitycznej debaty Rada podkreślając rzetelne opracowanie zarówno części opisowej jak i tabelarycznych załączników, przyjęła materiał, formułując następujące wnioski:

1.) pozytywnie ocenione zostały łączne koszty eksploatacji (bez kosztów energii cieplnej) i funduszu remontowego część „B" za okres 6 miesięcy, w którym koszty za analizowany okres wyniosły 47 milionów 157.158,41 zł, co stanowi 45,70% wykonania planowanych kosztów, a przychody za analogiczny okres stanowią 48.219.234,97 zł (równoważne z 47,47% rocznych planowanych przychodów). W okresie tym wynik ujemny wystąpił w osiedlach: im. Ściegiennego, Zawodzie, im. Zgrzebnioka i Ligota w łącznej wysokości (-) 1.648.239 zł (przy uwzględnieniu środków finansowych sald początkowych).

2.) Rada Nadzorcza zwróciła uwagę na pozytywny wynik netto okresu 6 miesięcy br., który wyniósł 818.604,20 zł przy: kosztach eksploatacyjnych w wysokości 37 milionów 893.516,58 zł (tj. 47,84% rocznych kosztów planowanych) i wpływach naliczonych w kwocie 38 milionów 851.554,75 zł (tj. 48,58% rocznych przychodów planowanych). Na wynik dotyczący eksploatacji w poszczególnych osiedlach wpływ miało niebilansowanie się kosztów z wpływami w pozycjach „energia elektryczna zużyta poza lokalem" oraz „zimna woda i odprowadzenie ścieków". Podkreślić tutaj należy, że niebilansowanie się w pozycji „energia elektryczna zużyta poza lokalem" wynika z niejasnego sformułowania przepisów, które wykluczają podmioty dokonujące zakupów i rozliczenia na podstawie tzw. umów z gwarancją ceny za stosowanie do nich zapisów ustaw regulujących tę kwestię.

Rada przyjęła do wiadomości informację, że ujemny wynik w zakresie eksploatacji w rachunku ciągnionym (tj. po uwzględnieniu salda początkowego – wyniku netto uwzględniającego saldo na dzień 1.01.2023 r.) wystąpił w osiedlach: Giszowiec (-) 216.008,47 zł, im. Ściegiennego (-) 391.561,17 zł, im. Zgrzebnioka (-) 587.803,17 zł, Ligota (-) 113.340,54 zł.

Pozytywnie oceniła Rada działania poszczególnych osiedli, które z dniem 1.03.2023 r. dokonały aktualizacji stawki opłat miesięcznych: Centrum-I, Superjednostka, Haperowiec, Śródmieście, Gwiazdy, Wierzbowa, im. Kukuczki, im. Ścigały, Graniczna, Szopienice oraz Janów.

3.) Rada Nadzorcza przyjęła do wiadomości informację w zakresie funduszu remontowego część „B" za 6 miesięcy 2023 roku. Wynika z niej, że osiedla łącznie:

• poniosły realne nakłady finansowe na zrealizowane zadania remontowe w wysokości 9 milionów 263.641,83 zł (co odpowiada 38,64% rocznych kosztów planowanych),
• uzyskały wpływy (memoriałowo) ogółem w wysokości 9 milionów 367.680,22 zł (tj. 43,34% planu rocznego),
• na dzień 30.06.2023 r. po uwzględnieniu bilansu otwarcia posiadały nadwyżkę w kwocie 6.178.884,35 zł.

4.) Analizując łączne koszty eksploatacji (bez kosztów energii cieplnej) i funduszu remontowego część „B" Rada Nadzorcza zaakceptowała wyniki prognoz na koniec roku 2023, które przedstawiają się następująco:

• łączne koszty eksploatacji i funduszu remontowego część „B" w osiedlach wg szacunku osiągną kwotę 104 milionów 821.864 zł (tj. 101,59% kosztów planowanych),
• prognozowane przychody osiągną kwotę 102 milionów 288.358 zł (tj. 100,68% planowanych rocznych przychodów),
• prognozowany wynik brutto za 12 miesięcy przewiduje kwotę ujemną (-) 2 milionów 533.506 zł,
• wynik liczony narastająco w tzw. rachunku ciągnionym na koniec 2023 roku osiągnie wartość dodatnią w wysokości 7 milionów 219.738 zł.

5.) Weryfikując prognozę sytuacji finansowej osiedli w zakresie eksploatacji za 2023 rok Rada Nadzorcza przyjęła do wiadomości wyniki przeprowadzonej symulacji ekonomicznej, w której:

• koszty eksploatacji za 12 miesięcy 2023 r. planowane są na poziomie 80 milionów 162.068 zł (tj. 101,20% kosztów planowanych),
• przychody (wg naliczeń) powinny wynieść 80 milionów 510.458 zł (tj. 100,66% planowanych rocznych przychodów),
• całkowity wynik brutto w skali Spółdzielni winien wynieść 348,390 zł, a saldo po uwzględnieniu zaliczki na podatek dochodowy oraz salda początkowego 2023 r. winno wykazać nadwyżkę w wysokości 4 milionów 026.787 zł.

Ujemny wynik może wystąpić (po uwzględnieniu bilansu otwarcia na dzień 1.01.2023 r.) w osiedlach: – im. Ściegiennego – w kwocie (-) 459.809 zł, – Zawodzie – w kwocie (-) 87.392 zł, – im. Zgrzebnioka – w kwocie (-) 696.846 zł, – Ligota – w kwocie (-) 69.845 zł. Rada pozytywnie zaopiniowała informacje osiedli o zmianie stawek dla niebilansujących się pozycji.

6.) Rada nie wniosła zastrzeżeń do prognozy sytuacji finansowej w zakresie funduszu remontowego część „B" na koniec 2023 roku, sporządzonej według danych księgowych oraz informacji od poszczególnych administracji, z której wynika, że:

• koszty remontów finansowanych ze środków funduszu remontowego część „B" winny kształtować się na poziomie 24 milionów 659.796 zł (tj. 102,87% rocznych kosztów planowanych),
• wpływy powinny ukształtować się na poziomie 21 milionów 777.900 zł (tj. 100,75% rocznych planowanych wpływów),
• prognozowany wynik stanu funduszu remontowego część „B" na koniec 2023 roku (-) 2 miliony 881.896 zł,
• prognozowany wynik określony narastająco, tj. uwzględniając BO z dnia 1.01.2023 r. powinien zamknąć się nadwyżką w wysokości 3 milionów 192.950 zł.

Ponadto Rada przyjęła do wiadomości prognozę, że na koniec roku kalendarzowego jedynym osiedlem z niedoborem środków funduszu remontowego będzie osiedle im. Ściegiennego w wysokości (-) 8.029 zł.

7.) Rada Nadzorcza stwierdziła, że nie ma symptomów, które wskazywałyby na zagrożenie działalności Spółdzielni, a prognozowane wielkości mieszczą się w granicach założonych w planie na ten rok. Występujące odchylenia mają racjonalne i udokumentowane uzasadnienia. Jednocześnie Rada zwróciła uwagę na to, że przy aktualnej dynamicznej sytuacji ekonomicznej państwa osiedla powinny mieć świadomość konieczności urealnienia stawek opłat w celu bilansowania się kosztów z wpływami w poszczególnych pozycjach składników opłat miesięcznych, w szczególności opracowując plany na przyszły rok.

W zwieńczeniu obrad Rada Nadzorcza przyjęła do wiadomości „Informację Zarządu dotyczącą wytycznych kierunkowych do przygotowania planu gospodarczego i programu działalności społecznej i kulturalnej KSM na 2024 rok".

Z poważaniem
JÓZEF ZIMMERMANN