Mieszkania przechodzą
„z rąk do rąk"

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Czasy, kiedy wstąpienie do grona członków dowolnej spółdzielni mieszkaniowej, było faktycznie główną (niemal jedyną) możliwością uzyskania upragnionego mieszkania, dawno minęły. Do historii przeszły też rygorystyczne zasady przydzielania członkom spółdzielni mieszkaniowej określonego „M". Ale ze skutkami dawnych przepisów wielorako mamy do czynienia po dziś dzień. Nawet jeśli pewne uwarunkowania już nie istnieją, pozostają one w świadomości wielu spółdzielców, zwłaszcza tych, którzy ze spółdzielnią są związani od czterech czy pięciu dziesięcioleci. Często nie akceptują zmian, które zostały decyzjami państwowymi wprowadzone dla spółdzielczości mieszkaniowej. Zwracają uwagę na wykupywanie mieszkań po ich dawnych sąsiadach, „młyn" lokatorski pojawiający się w ich ustabilizowanych dotąd budynkach. Można było dowiedzieć się tego podczas niedawnych Zebrań Osiedlowych.

Rzesza najstarszych stażem spółdzielców uzyskiwała mieszkania typu lokatorskiego. Teraz są one nikłą mniejszością. Można było mieć tylko jedno mieszkanie. Obecnie ilość ta jest dowolna i zależy jedynie od poziomu majętności konkretnej osoby, która kupuje lokale mieszkalne w zasobach spółdzielczych (oczywiście także w innych). Lokata pieniędzy w nieruchomości stała się bowiem wielce dochodowa. Stanowi rodzaj przeciwwagi wobec inflacji i spadku wartości pieniądza. A skoro ustawowo posiadanie dowolnej ilości mieszkań także w budynkach spółdzielczych – stało się obowiązującym prawem – przeto nic dziwnego, że jest ono stosowane.

Lokale mieszkalne w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej są w nieustannym obrocie – drogą dziedziczenia oraz sprzedaży i kupna. Obserwujemy, że osoby, które (po dziadkach lub rodzicach) odziedziczyły mieszkania są najczęściej dość szybkimi sprzedawcami tych lokali. Życiowo niezwiązani z Katowicami zadowalają się pieniędzmi ze sprzedaży otrzymanego spadku. Niemal regułą jest taka sytuacja, gdy mieszkają za granicą. Często jednak mieszkania są kupowane w celach zarobkowych – na wynajem. Ale żeby przygotować takie mieszkanie, nieraz trzeba przeprowadzić generalny remont, a za tym idą duże koszty. W takich sytuacjach właściciele często zwracają się do KSM, by nie naliczać im żadnych opłat miesięcznych, bo na razie – tak uważają – ponoszą tylko straty (kupno i remont).

Zdarzenia są oczywiście różne, ale mają jeden wspólny mianownik: – nowi właściciele mieszkań, tych kupionych w celu intratnego wynajmowania, bardzo często negują obowiązek regulowania opłat miesięcznych. Usiłują uzależnić płacenie należnych i wyliczonych przez KSM kwot od otrzymania pieniędzy od najemcy posiadanego przez nich lokalu (czy często kilku lokali). Kuriozalne, wręcz absurdalne są stawiane Spółdzielni żądania, np. – „mogę przekazywać stawkę 100 zł miesięcznie, a resztę ściągniecie od przyszłego lokatora mieszkania". Ba, nowi właściciele kwestionują zasadność i prawomocność wymagania opłat. „Wymyśliliście je sobie bez uzgodnienia ze mną" – to już niemal stały, pseudoargument polemiki ze Spółdzielnią. Zatem nie płacą i w ten sposób powstają zaległości, które Spółdzielnia zmuszona jest windykować. I czyni to.

A przecież, już samo stwierdzenie, że Spółdzielnia „nalicza opłaty" jest błędne – Spółdzielnia bowiem dzieli poniesione już koszty, odnosząc je do podstawowej jednostki rozliczeniowej jaką jest metr kwadratowy powierzchni lokalu, bądź w przypadku mediów do zużycia lub liczby osób. Na koniec każdego roku sporządzana jest w Spółdzielni „Informacja o kształtowaniu się wysokości stawek opłat za lokale mieszkalne w Osiedlach jako jednostkach wyodrębnionych organizacyjnie wchodzących w skład KSM oraz średnich opłat za lokale mieszkalne" (zostanie ona udostępniona po przyjęciu przez Radę Nadzorczą), z której wynika, że 57,78% średniej miesięcznej opłaty za lokal mieszkalny w naszych zasobach w roku 2023 wynika z kosztów, na które KSM całkowicie nie ma wpływu. To prawie 60% miesięcznej opłaty, na którą wpływ mają jedynie indywidualne zachowania użytkowników mieszkań oraz liczba mieszkańców. Koszty te dotyczą bowiem głównie mediów. Są to przede wszystkim koszty:

• centralnego ogrzewania (c.o.),
• centralnie ciepłej wody (c.c.w.),
• energii elektrycznej,
• zimnej wody i odprowadzenia ścieków,
• gazu,
• opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Spółdzielnia jedynie pośredniczy w rozliczeniach z dostawcami mediów, Miejskim Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej, Urzędem Miasta, ZUS-em, Urzędem Skarbowym a odbiorcami finalnymi, którymi realnie są mieszkańcy, również ci, którzy dopiero swoje mieszkania remontują. Spółdzielnia wobec tych podmiotów zaległości mieć nie może – generowałoby to dodatkowe koszty w postaci ustawowych odsetek.

Z sytuacją zalegania z opłatami miesięcznym mamy do czynienia „od zawsze". I wypracowany został w naszej Spółdzielni system minimalizowania i sukcesywnego likwidowania tego długu. Wielokrotnie jego zasady omawialiśmy na łamach „Wspólnych Spraw". Istotą naszych działań nie jest doprowadzanie do ostateczności w postaci sądowego wyroku o eksmisji dłużnika i utracie praw do mieszkania. Istotą jest pomoc w spłacie zaległości, zwłaszcza tych jakie mogły powstać np. na skutek utraty pracy lub choroby. Rozpoczynając od bezpośrednich spotkań przez Rady Osiedli z dłużnikami poznajemy różnorakie indywidualne sytuacje. Gdy istnieje szansa – pomagamy. Między innymi drogą indywidualnych umów.

Nie mogą być one jednak stosowane wobec tych, którzy faktycznie i programowo prowadzą biznes mieszkaniowy, wykorzystując do tego celu lokale w zasobach KSM. Obracając setkami tysięcy złotych, ba – milionami, unikają płacenia kilkusetzłotowych, miesięcznych należności. To od pewnego czasu rozszerzająca się sytuacja. Osoby takie często zwracają się również z wnioskami o zmianę wysokości zaliczek za media, które ustalane są na podstawie kosztów poniesionych oraz wpływów naliczonych dotyczących konkretnego mieszkania w danym okresie rozliczeniowym. Często bowiem okres przekazania lokalu najemcy nie pokrywa się z okresem rozliczeniowym, co utrudnia właścicielom nieruchomości dochodzenie należności od wynajmujących po rozwiązaniu umowy. Jednak takie ingerencje, w jedną, czy w drugą stronę (sztuczne zwiększanie lub zmniejszanie zaliczek), powodują znaczne odchylenia oraz negatywnie wpływają na prawidłowość przepływów pieniężnych.

Lokowaniem pieniędzy w mieszkania zajmują się oczywiście nie tylko indywidualne osoby, ale także podmioty prawne, np. powoływane w tym celu spółki. Rzecz dotyczy naturalnie nie tylko zasobów spółdzielni mieszkaniowych, ale także tych domów, jakie na bieżąco udostępniają liczni developerzy. Zauważyły to władze państwowe. Stąd rządowy projekt ustawy z początku minionego roku o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych. Zapowiadał on ograniczenie liczby mieszkań, jakie w ciągu roku będzie mogła nabyć osoba (w tym osoba prawna) posiadająca co najmniej pięć innych lokali. Według zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Techniki każde kolejne mieszkanie będzie można kupić nie częściej niż raz na rok. Ponadto kupując szóste lub kolejne mieszkanie trzeba będzie zapłacić wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 proc., przy czym będzie on stosowany także przy transakcjach na rynku pierwotnym. Ale cóż – minął rok, były wybory, są nowe władze i o losach tego projektu cicho.

Ponieważ nasze spółdzielcze mieszkania są w cenie, nie tylko tej wyrażanej konkretnymi kwotami, ale także lokalizacją w mieście, poziomem utrzymania budynków, więc „ruch w interesie" wykupywania mieszkań spółdzielczych będzie siłą rzeczy trwał. I zapewne nadal, tak jak to się od pewnego czasu dzieje, spółdzielcze lokale mieszkalne „z rąk do rąk" przejmować będą osoby, które niestety często nie tylko nie znają zasad ruchu spółdzielczego, ale wręcz kwestionują ustawy i inne prawa państwowe oraz postanowienia wewnętrzne Spółdzielni (jej Statut i regulaminy).

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ