Mieszkają, nie płacą, bo...

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Wnoszenie w statutowym terminie należnych opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu jest jednym z podstawowych, ustawowych i statutowych obowiązków każdego użytkownika lokalu, bez względu na posiadany do niego tytuł prawny. Musi uiszczać co miesiąc należność za swoje mieszkanie, tak samo jak Spółdzielnia musi dotrzymywać terminów w płatnościach dla podwykonawców i dostawców usług. Niestety, przekraczanie ustalonego terminu zapłaty o kilkanaście dni oraz przedkładanie innych swoich płatności nad uregulowanie należnych zobowiązań wobec KSM stanowi dość powszechną praktykę wśród mieszkańców.

Spółdzielnia nie może dopuszczać do sytuacji, w których nieterminowość i zadłużenie mieszkańców wpływa na jej płynność i zdolność finansową. Dlatego wszczynamy skuteczną windykację należności. W procesie prowadzenia działań windykacyjnych, ze względu na liczne przepisy prawne i ochronne wobec dłużników, w każdej formie postępowań Spółdzielnia bierze pod uwagę nie tylko aspekt prawny, ale i społeczny w stosunku do każdej osoby zalegającej z miesięcznymi płatnościami, zwłaszcza wtedy, gdy przyczyna nieuiszczania opłat wynika z indywidualnych, trudnych sytuacji osobistych i rodzinnych.

Wśród najczęściej podawanych przyczyn niewnoszenia bieżących należności w statutowym terminie mieszkańcy wskazują między innymi niskie dochody, ogólną drożyznę i inflację, utratę pracy, zobowiązania u innych wierzycieli lub nagłą chorobę.

Spółdzielnia nasza na różne możliwe sposoby podejmuje próby mobilizacji mieszkańców (użytkowników lokali) do regularnego wnoszenia opłat poprzez: bieżące monitorowanie stanu konta opłat, wysyłanie wezwań do zapłaty, propozycje zawierania Ugód o ratalną spłatę, kontakty telefoniczne, e-mailowe oraz współpracę z zewnętrznymi firmami windykacyjnymi, a także system internetowej obsługi e-KartaLokalu. Wymienione formy windykacji nie wyczerpują wszystkich czynności, jakie są uruchamiane, aby wyegzekwować należności, bowiem proces odzyskiwania zadłużeń jest czasochłonny, wymaga dużego nakładu pracy oraz zachowania terminów i określonych form powiadamiania.

Według ewidencji księgowej na dzień 30 czerwca 2023 roku, na skutek niewnoszenia bądź wnoszenia w niepełnym wymiarze należności na rzecz Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, łączne zadłużenie w opłatach za zajmowane lokale wynosiło 11 milionów 822.306 zł, co oznacza, że w odniesieniu do stanu na koniec 2022 roku zmniejszyło się (nominalnie) o 182.208 zł. Wskaźnik zaległości liczony w stosunku do naliczonych memoriałowo wpływów ogółem w analogicznych okresach sprawozdawczych w perspektywie pięcioletniej ulegał wahaniom z poziomu 6,54% do 6,15%, przy czym w ostatnim okresie sprawozdawczym jest najniższy (6,15%) co należy uznać za zjawisko pozytywne.

Najwyższe zadłużenie występuje w opłatach za lokale mieszkalne (60,51%), lokale użytkowe (37,85%), a najniższe w opłatach za garaże (1,64%). W podziale na rodzaj zaległości, największą część stanowią zaległości w toku postępowania sądowego (39,54%), następnie zaległości bieżące (37,93%) i na końcu te objęte nakazami zapłaty (22,53%).

Najwyższe zaległości w płatnościach za mieszkania występują w osiedlach: Giszowiec (1 milion 203.383 zł), Szopienice (834.318 zł) oraz im. ks. P. Ściegiennego (804.378 zł), a najniższe w osiedlach: Haperowiec (113.201 zł), Graniczna (155.242 zł) oraz Ligota (160.756 zł). Trzeba natomiast pamiętać, że kwoty te są bezpośrednio związane z wielkością zasobów danego osiedla. W przeliczeniu na 1 m² powierzchni lokali mieszkalnych, najwyższe zaległości występują w osiedlach: Szopienice (15,15 zł), Haperowiec (14,31 zł), Janów (10,46 zł), a najniższe w osiedlach: Murcki (5,60 zł), im. ks. F. Ścigały (5,75 zł) i Ligota (5,89 zł).

Odpowiedzią na zjawisko zaległości jest sprawna windykacja – zarówno wewnątrzspółdzielcza, jak i zewnętrzna. Co miesiąc analizowane są w KSM zadłużenia wszystkich typów lokali, a następnie dłużnicy pisemnie zostają poinformowani o zaległościach w opłatach i konsekwencjach wynikających z braku zapłaty zobowiązania w wyznaczonym terminie. Do dnia 30 czerwca 2023 r. wysłano łącznie 2.110 (sztuk) wezwań do zapłaty z czego:1.681 dotyczyło lokali mieszkalnych, 286 lokali użytkowych i 143 garaży. Również wszystkie Rady Osiedlowe i Zarząd prowadzą spotkania i rozmowy mające na celu zwrócenie uwagi i poznanie przyczyn zadłużenia. W niektórych przypadkach samo zaproszenie skutkuje już spłatą zadłużenia – staje się swoistym przypomnieniem o konieczności realizacji statutowych obowiązków mieszkańców wobec Spółdzielni.

Wychodząc naprzeciw osobom w trudnej sytuacji, Spółdzielnia proponuje zawarcie Ugód. Pomiędzy styczniem a czerwcem 2023 r. zawarto 28 Ugód na łączną kwotę 151.299 zł. Wpłaty rat wpływają na konto Spółdzielni zgodnie z indywidualnymi harmonogramami określonymi w Ugodach, i do dnia 30 czerwca br. z tego tytułu wpłynęło 47,26% wymaganych należności.

KSM pomaga również w uzyskaniu od Miasta Katowic dodatku mieszkaniowego – z tej formy pomocy w omawianym okresie korzystało średniomiesięcznie 197 gospodarstw domowych, a uzyskana przez mieszkańców dopłata na pokrycie kosztów utrzymania ich lokali mieszkalnych wyniosła 369.932 zł. Zauważa się, że liczba osób korzystających z tej formy pomocy pozostaje na stałym poziomie, bowiem w roku poprzednim z tej formy wsparcia średniomiesięcznie korzystało 196 gospodarstw domowych.

W sytuacjach, kiedy osoby zadłużone nie wykazywały chęci dobrowolnej spłaty lub też nie wywiązywały się z zawartych Ugód, skierowano 161 wniosków do Działu Obsługi Prawnej w celu dochodzenia należności na drodze sądowej i na drodze egzekucji komorniczej. Przypominam w tym miejscu, że w oparciu o obowiązujące przepisy prawne wierzyciel może skutecznie doprowadzić do licytacji lokalu, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość 1/20 części sumy oszacowania. W pierwszym półroczu 2023 roku z wniosku Spółdzielni odbyły się 3 skuteczne licytacje lokali mieszkalnych.

W niektórych przypadkach działania windykacyjne są wspomagane zewnętrznymi firmami. Na dzień 30 czerwca 2023 r. przekazane do windykacji prowadzonej przez zewnętrzne firmy należności stanowiły kwotę 684.079 zł.

USTAWOWO ZOBOWIĄZANI

Z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2021 poz. 1208)

Art. 4. 1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

1¹. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczy
w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. (...)

4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni (,,,)

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ