Wesoły i poważny

czas karnawału

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni państwo!

Ten felieton powstaje w pełni karnawału. Do P.T. Czytelników dotrze najpewniej tuż przed jego końcem, bo około 20 lutego, czyli przed „śledzikiem" i środą popielcową – poprzedzając porę Wielkiego Postu (wszak nasze spółdzielcze „Wspólne Sprawy" są miesięcznikiem i w takich to miesięcznych odstępach ukazują się od lat). Czas, jaki rokrocznie następuje po świętach Bożego Narodzenia i powitaniu Nowego Roku, w Polsce zwany bywał „zapustami" lub „mięsopustem" i był (i przecież nadal jest!) okresem wszelkiego rodzaju zabaw, maskarad, pochodów kuligów i balów. Obecnie częściej okres ten określany jest czasem karnawału (od włoskiego „carnevale" „mięso żegnaj"), co dowodzi, że wolimy (od lat, kiedy Unia Europejska jeszcze nikomu się nawet nie śniła) używać tego europejskiego słowa, niż rodzimego, polskiego, to samo przecież oznaczającego. Ale dość dywagacji na ten temat – dość znany.

Radosne, karnawałowe wieści dotyczące działalności w naszych spółdzielczych klubach w tym okresie macie Państwo możliwość poznać z relacji zamieszczonych wewnątrz tego numeru „Wspólnych Spraw". Mnie przychodzi ton poważniejszy, który przecież też pobrzmiewa w życiu, bez względu na porę roku, a zatem i w tymże samym, karnawałowym czasie.

Pierwsza z kwestii, jaką pragnę omówić, mogłaby uchodzić nawet za nieodpowiedzialny żart gdyby w skutkach nie była bardzo poważna. Z „Rocznego, okresowego sprawozdania Zarządu KSM za rok 2022" (które otrzymali wszyscy mieszkańcy, nie tylko członkowie Spółdzielni) można się dowiedzieć, że na koniec minionego roku KSM zrzeszała 18.454 członków, zamieszkujących w 342 budynkach wielorodzinnych i 3 domkach jednorodzinnych – zarządzanych przez 17 administracji osiedlowych. Całą tę społeczność członkowską (osoby fizyczne i prawne), obowiązują przepisy ustalone dla wszystkich spółdzielców przez polskiego prawodawcę w ustawie „Prawo spółdzielcze" (Dz.U. 2021 poz. 648), a dla spółdzielców mieszkaniowych dodatkowo w ustawie „o spółdzielniach mieszkaniowych" (Dz.U. 2021 poz. 1208). Zatem wszystkich, którzy zechcieli być lub są członkami spółdzielni z mocy prawa – przepisy tych ustaw obowiązują jednakowo – w całości, a nie wybiórczo, tj. wg uznania danej osoby.

Wszelkie Ustawy – uchwalane przez Sejm, potem akceptowane przez Senat i w końcu podpisywane przez Prezydenta RP – mają co do zasady to, że obowiązują obywateli naszego państwa w całości ich treści, bez względu na ich osobisty stosunek co do tych uregulowań. Nie dają one ludziom możliwości ich selektywnego uznania w rodzaju: „do tego będę się stosować, a do tego nie". Pierwszy z brzegu przykład to: ustawa „Prawo o ruchu drogowym" (potocznie – „Kodeks drogowy"). Znajdujące się w niej przepisy muszą być przestrzegane przez wszystkich użytkowników ruchu drogowego, a kto je narusza – ponosi konsekwencje, niekiedy bolesne w skutkach. I nikt jeżdżący po drogach pojazdem kołowym nie może usprawiedliwiać się, że nie zna „kodeksu drogowego", bo samo przez się jest oczywiste, że jako uczestnik ruchu drogowego musi bezwzględnie kodeks znać.

Przechodząc na nasze „podwórko", ze zdumieniem stwierdzam, że wielu naszych spółdzielców i mieszkańców nie uważa iż musi znać przepisy spółdzielcze – mimo, że ich one dotyczą ze względu na przynależność członkowską i/lub z tytułu sprawowanego przez spółdzielnię zarządu nieruchomością, w której posiadają lokal na zasadach spółdzielczych. Rodzi to w efekcie taką sytuację, że czy to z powodu braku podstawowej wiedzy co do swoich praw i obowiązków, lub też (i to się zdarza) nieświadomego, choć zdarza się, że i celowego ignorowania zawartych we wskazanych ustawach postanowień, i wywodzących się z nich wewnętrznych uregulowań i procedur w naszej Spółdzielni – występuje swego rodzaju chęć wymuszenia – „dyktowania" Spółdzielni – warunków odbiegających od przyjętych ogólnie norm prawnych.

Taką tezę stawiam w oparciu o kierowaną w tym stylu do Spółdzielni (coraz liczniej) korespondencję, jak też stawiane na zebraniach, czy też w innych okolicznościach – pytania i oczekiwania, a nawet żądania. Jest to w znacznej mierze konsekwencja napływu nowych członków i mieszkańców na skutek, w ostatnim czasie, znacznej rotacji uprawnień właścicielskich (głównie za pośrednictwem rynku wtórnego). Postępująca zmiana struktury osób zamieszkujących zarządzane przez Spółdzielnię nieruchomości budynkowe – na rzecz osób, dla których „spółdzielczość" to w wielu przypadkach niewiele mówiąca formuła gospodarcza sprawia, iż upłynie chyba sporo czasu (i nie tylko czasu) zanim ta wiedza będzie bardziej upowszechniona, a co od działaczy spółdzielczych wymaga sporego zaangażowania i wysiłku na wielokrotne wyjaśnianie spraw wydawałoby się oczywistych.
Coraz częściej zdarzają się przypadki, że osoby (w tym także różnego rodzaju spółki – podmioty gospodarcze), które odkupiwszy spółdzielcze mieszkanie, a zatem zostawszy „spółdzielcą mieszkaniowym" (co dzieje się na mocy ustawy zgodnie z przepisem, iż każda osoba – i jej współmałżonek – jaka nabyła mieszkanie w zasobach określonej spółdzielni mieszkaniowej z chwilą nabycia lokalu spółdzielczego równocześnie uzyskuje owo członkostwo) bezkrytycznie przyznają, że: „nie znam ustaw spółdzielczych – proszę mnie uświadomić", lub: „nie zgadzam się z takimi lub innymi postanowieniami ustaw spółdzielczych, Statutu Spółdzielni, Regulaminów Spółdzielni i nie zamierzam ich przestrzegać". A także typu „nie chcę być członkiem Spółdzielni – proszę mnie skreślić z listy". Co jak zdecydowała nowelizacja ustawowa jest niewykonalne, nie ma takiej możliwości.

W takich przypadkach zastanawiam się po co „ta osoba" (przecież dobrowolnie) – stała się nabywcą, posiadaczem właśnie lokalu spółdzielczego. Przecież teraz nie ma (jak w czasach PRL-u) przymusu kupna, tego a nie innego lokalu spółdzielczego (starsi stażem członkowie wiedzą co mam na myśli), a rynek od lat oferuje duży wybór jeśli chodzi o zakup mieszkań o różnym statusie prawnym – również nie spółdzielczym, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym - np. od deweloperów, w TBS-ach, prywatnych kamienicach.

Z posiadaniem lokalu spółdzielczego czy ktoś tego chce czy nie, wiąże się obowiązek podporządkowania się Statutowi i regulaminom wewnętrznym obowiązującym w danej spółdzielni mieszkaniowej. I zanim ktoś zdecydował się na zakup lokalu spółdzielczego usytuowanego w konkretnej z nazwy spółdzielni (od jej członka lub w przetargu przez spółdzielnię zorganizowanym) moim zdaniem winien uprzednio – w swoim interesie – dowiedzieć się „na co się pisze", zapoznać się z obowiązującymi w tej spółdzielni regulacjami prawnymi – tymi ustawowymi, jak i tymi wewnętrznymi.

Obowiązujące w danej spółdzielni, zasady, oparte o rozwiązania ustawowe zostały wypracowane przecież przez społeczność członkowską tejże spółdzielni. W pierwszej kolejności ważny jest Statut, a poza tym wywodzące się z niego szczegółowe rozwiązania w formie regulaminów – w tym dotyczących m.in. zasad ustalania i rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości, rozliczeń mediów, podziału praw i obowiązków w zakresie remontów, itp. Brak tego rozeznania wcześniej – już po fakcie zakupu lokalu, często rodzi niepotrzebne sytuacje konfliktowe i niezadowolenie nabywcy, że nie jest tak, jak on sobie umyślił lub jakby chciał. To, że się posiada prawo własności lokalu w budynku wielomieszkaniowym nie oznacza, że teraz jego właściciel nie ma obowiązków zwłaszcza tych, które są zapisane w obowiązujących aktach prawnych (zewnętrznych i wewnątrzspóldzielczych), a których ten właściciel nie zna. Zbywca lokalu niestety nie jest zainteresowany, by potencjalnego nabywcę uświadomić, co i jak obowiązuje w spółdzielni – bo może kupujący mieszkanie by się np. dłużej zastanawiał nad transakcją, a może nawet rozmyślił.

Dość częstym przypadkiem potwierdzającym fakt braku wcześniejszego zainteresowania obowiązującymi w społeczności spółdzielczej regułami gospodarowania itd., do której poprzez kupno mieszkania wchodzi, staje się np. próba narzucenia Spółdzielni swoich warunków – typu „za to i tylko za to" oraz „proponuję", a nawet „ustalam", że tyle i tyle będę płacić miesięcznie, kwartalnie... Bywa też, że są i inne pomysły nowych właścicieli „wyodrębnionego lokalu" – komunikujących, że w ogóle nic nie będą płacić, bo przecież już nabywając ten lokal za niego zapłacił. No i tu właśnie jest ta rozterka: śmiać się, czy płakać nad czymś takim?

Oczywistym jest, że czym innym jest cena zapłacona za posiadanie lokalu, a czym innym pokrywanie wiążących się z zamieszkiwaniem (czyli użytkowaniem lokalu) kosztów utrzymania nieruchomości, którego ten lokal jest cząstką, takich jak obowiązek uiszczenia opłat za dostarczane media, wywóz odpadów, pokrywanie kosztów zarządzania i akumulacji pieniędzy na bieżące i przyszłe remonty, itp.

Tej nielicznej wprawdzie, ale jednak istniejącej grupce osób, dedykuję poniższy fragment z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W trzech punktach artykułu 4 jest wszystko zawarte. Przeczytajcie proszę ten tekst z należytym zrozumieniem:

Art. 4.

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

11. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Przepraszam jednocześnie przeogromną większość członków KSM, że znaną im „oczywistą oczywistość" przytoczyłam w artykule. Chcę bowiem zahamować przyrost indywidualnych korespondencji tego typu z odnoszącą się do przepisów prawnych sekwencją „nie zgadzam się". Odpowiadanie na tego typu wystąpienia wymaga sporego nakładu pracy ograniczonego przecież aparatu administracyjnego Spółdzielni i kosztuje nas niemało pieniędzy. Pieniędzy wszystkich członków i mieszkańców. Każdy list (pocztowy lub mailowy) jest odnotowywany. Każdy (jeśli nie jest anonimem) otrzymuje odpowiedź. A portoria są teraz już horrendalnie drogie. No i kto je ponosi? Spółdzielcy! – w części swoich miesięcznych opłat za mieszkanie. Tymczasem te płatności są przecież podstawowym przychodem każdej spółdzielni mieszkaniowej – na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem zasobów, ich obsługą techniczną, opłatami za media itd. Nie posiadamy żadnych zewnętrznych dotacji. Jeśli spółdzielnia opłaca jakiekolwiek koszty – to przecież w rzeczywistości ponoszą je jej mieszkańcy.

Nie muszę tutaj udowadniać, że jesteśmy od dłuższego czasu w spirali nakręcających się inflacyjnych podwyżek cen. Każdy odczuwa to indywidualnie w swoim budżecie domowym. Ale skutki istniejącej sytuacji gospodarczej sięgają nas także jako zbiorowości. Korporacja, w której z tytułu członkostwa jesteśmy zrzeszeni, nie wymyśla sama dla siebie podwyżek kosztów. Po prostu tylko reaguje na to, co ją dotyka. Przyjmuje do wiadomości i finansowej realizacji zewnętrzne podwyżki cen. I potem musi dalej je przekazywać odbiorcy finalnemu – czyli każdemu mieszkańcowi (i spółdzielcy, i właścicielowi, i najemcy lokalu). Nie mnóżmy sobie więc tych kosztów poprzez korespondencję, która byłaby zbędna, jeśli byśmy wcześniej zapoznali się z obowiązującymi regulaminami, zwłaszcza dotyczącymi wzajemnych obowiązków i rozliczeń finansowych. W istniejącym systemie prawnym wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe są de facto posłańcami „złych" wieści o podwyżkach w takiej, czy innej pozycji, bo: „coś znowu podrożało", a także inkasentem (bezpłatnym!) „cudzych" należności, ustalanych poza spółdzielnią i przekaźnikiem – pobranych od mieszkańców i użytkowników lokali pieniędzy – do dostawców prądu, ciepła, usługodawców komunalnych, (np. odbiorców odpadów), itd.

Członkowie spółdzielni mieszkaniowej mają nie tylko obowiązki, ale także ustawowe i statutowe prawa. Jest ich ilościowo znacznie więcej niż tych powinności. Sęk w tym, że nie poznawszy treści ustaw, statutu i regulaminów nieświadomy, zwłaszcza ów mimowolny członek spółdzielni, nie wie nawet, do czego ma prawo, co mu się należy. Często bazuje na niesprawiedliwych i nieuprawnionych opiniach niektórych osób, a także różnego rodzaju mediów, w tym i publicznych, które bywają nieprzychylne spółdzielczości mieszkaniowej. Opierając się na incydentalnych, indywidualnych, nagannych przypadkach, które przecież zdarzają się w najprzeróżniejszych branżach i organizacjach – lansując tezę, że to powszechne niedoskonałości, a nawet, że to nagminna patologia spółdzielczości.

Dlatego bardzo zachęcam wszystkich (zwłaszcza członków KSM o relatywnie niedługim stażu) do lektury prawnych dokumentów – podstaw działania Spółdzielni i wzajemnych relacji związanych z realizacją naszej wspólnotowej działalności. Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa udostępnia je od dawna na swojej witrynie internetowej: https://ksm.katowice.pl

Większość członków (a zwłaszcza osoby dwudziesto-, trzydziesto-, czterdziestoletnie) nie powinna mieć żadnej trudności z zapoznaniem się z tym wszystkim, co nasza Spółdzielnia w internecie udostępnia. W dodatku obok ponadczasowej dokumentacji, w serwisie – niemal każdego dnia – pojawiają się informacje pilne i ważne (dla co najmniej części mieszkańców naszych zasobów), takie jak wieści o awariach, wyłączeniach dostaw ciepła czy wody, zapowiedziach remontów i inne. Są informacje o usługach technicznych. Istnieje możliwość skorzystania z tak ważnej i przydatnej usługi, jaką jest e-Karta Lokalu, pobrania formularzy druków, a także skorzystania z licznych porad. Są także najaktualniejsze zaproszenia na wydarzenia kulturalne i turystyczne organizowane przez Dział Społeczno-Kulturalny KSM oraz, wszystkie nasze kluby, jak i poszczególne administracje osiedlowe. Świat cyfrowej techniki jest przecież bliski młodszym pokoleniom członkowskim.

Przepraszam za taki obszerny wywód, ale zdopingowały mnie do tego listy, które ostatnio wpłynęły do Spółdzielni o takiej treści: „jestem właścicielem lokalu „x" i chciałbym się dowiedzieć na temat rozliczeń ze Spółdzielnią: – co to jest energia elektryczna poza mieszkaniem? (a budynek poza oświetleniem korytarzy i klatek schodowych jest wyposażony także w windy osobowe), – co to są pozostałe koszty eksploatacji i obsługi osiedla (co to za opłaty), również – „co to jest: usługi gospodarzy, odpis na remonty A i B – i na czym polega między nimi różnica?" Jest i taka kuriozalna korespondencja: „żądam zmniejszenia opłat bo w lokalu nikt nie mieszka, a mieszkanie chcę sprzedać, nie zamierzam więc teraz już nic płacić – a wy (czytaj Spółdzielnia) – to sobie później uregulujecie z nowym nabywcą lokalu".

Szanowni Państwo – taka postawa jest zdumiewająca. Kwestie tego typu są w naszej Spółdzielni od dawna uregulowane i dla wszystkich jednakowe. Znajdują się w naszych przepisach – Statucie i regulaminach. Tam znajduje się odpowiedź na te wszystkie – przykładowo przytoczone, jak i na inne pytania – podana w sposób czytelny i zrozumiały. Okresowe sprawozdania Zarządu, Rady Nadzorczej, Rad Osiedlowych i Administracji prezentują szereg informacji, w tym podają na co są wydane płynące z opłat pieniądze, jak kształtuje się struktura wydatków, sytuacja finansowa Spółdzielni jako całości i poszczególnych osiedli, czym się zajmowały organy Spółdzielni (Rada Nadzorcza, Zarząd, Rady Osiedlowe), jakie były przeprowadzone w Spółdzielni kontrole, plany na następne okresy sprawozdawcze i inne. Trzeba tylko tam zajrzeć i poczytać, bo są one dostępne w wersji papierowej i elektronicznej na stronach internetowych KSM.

Łatwiej wprawdzie żądać odpowiedzi od Spółdzielni na indywidualny użytek, niż „studiować" papiery, ale objętość odpowiedzi na tak stawiane pytania – by była pełna i wyczerpująca – to rozmiary artykułu prasowego (a przecież niejeden już artykuł na te tematy był zamieszczany w naszym wydawnictwie informacyjnym „Wspólnych Sprawach", (przy czym nadmienię, że członkowie Zarządu za artykuły autorskie nie pobierają żadnych wynagrodzeń czy gratyfikacji). Egzemplarze archiwalne są również dostępne o każdej porze na stronach internetowych. Pod refleksję indywidualną poddaję myśl, że czas pracy na pisanie odpowiedzi na tego typu pytania mógłby być wykorzystany przez osoby redagujące odpowiedź i ją podpisujące z większym pożytkiem na inne sprawy problemowe związane z bieżącym zarządzaniem i gospodarką Spółdzielni.

Staramy się dostarczać członkom (właścicielom lokali nieposiadającym członkostwa również) wiele bardzo szczegółowych informacji dotyczących wszelkich zagadnień gospodarczych, finansowych, społecznych, udostępniać na bieżąco (zaraz po ich uchwaleniu przez właściwy statutowo organ) wszystkie regulaminy wewnętrzne w wersji papierowej i elektronicznej na stronach internetowych KSM. Od Państwa zależy czy chcecie z tych informacji korzystać. Ale – tak mi się wydaje – przynależność do określonego kręgu interesjonariuszy wymaga nieco osobistego wysiłku, by znać (poznać) reguły i zasady postępowania w określonej zbiorowości.

Jeśli niniejszym felietonem spowodowałam, iż ktoś spośród Szanownych Państwa – Czytelników poczuł się dotknięty jego treścią – to z góry przepraszam, bo nie było to ani moim zamiarem ani celem.

Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA