Równanie z wieloma niewiadomymi, czyli...
Plan Spółdzielni na rok 2021

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Weszliśmy w nowy rok, ale stare problemy pozostały – nadal musimy żyć i pracować wśród licznych, zmieniających się obostrzeń, a tymczasem przed nami pora zatwierdzania planów na 2021 rok. Bieżący rok jest wyjątkowo trudnym czasem, ponieważ pandemia koronawirusowa mocno wpływa na ponoszenie kosztów związanych z wymogami sanitarnymi (m.in. dezynfekcja, środki ochronne), których nikt Spółdzielni nie refunduje. Wymusza kosztowne przyspieszanie cyfryzacji Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej jako przedsiębiorstwa działającego w określonych – nieustanie nowelizowanych – warunkach prawnych i gospodarczych. Stwarza sytuację nawarstwiania się działań w prowadzonej aktualnie transformacji funkcjonowania Spółdzielni z zachowywania jeszcze dotychczasowego systemu opartego na zapisach biurowo - papierowych i konsekwentnego przechodzenia do pełnej, niemal wyłącznej komputeryzacji. Zamykanie jednego systemu na rzecz drugiego wymaga płynności i ciągłości, przy ogromnym spiętrzeniu i faktycznym prowadzeniu podwójnej roboty.

Pomimo takich utrudnień Plan gospodarczy KSM na rok 2021 sporządziliśmy zgodnie z postanowieniami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Statutu Spółdzielni i uregulowaniami wewnętrznymi dotyczącymi rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za lokale zarządzane przez Spółdzielnię.

Zarząd Spółdzielni przy opracowywaniu Planu gospodarczego na 2021 rok kierował się zasadą, aby ponoszone koszty eksploatacji i utrzymania zasobów znajdowały pełne uzasadnienie w rzeczywistych potrzebach Spółdzielni. Prowadząc odpowiedzialne zarządzanie zwracamy należytą uwagę na utrzymanie zasobów w stanie niepogorszonym, zapewniającym przy tym mieszkańcom bezpieczeństwo, przy jednoczesnym polepszaniu komfortu zamieszkiwania. Prawidłowe określenie poziomu kosztów oraz źródeł i wysokości przychodów w stosunku do możliwości ich pokrycia stanowią o właściwej gospodarce ekonomiczno-finansowej Spółdzielni i świadczą o racjonalnym gospodarowaniu środkami użytkowników zasobów zarządzanych przez Spółdzielnię.

Zbiorczy Plan gospodarczy dotyczy całej Spółdzielni zarówno w wymiarze finansowym, jak i rzeczowym. Odnosi się do wielu czynników i dotyczy szeregu prowadzonych przez Spółdzielnię działalności, w tym: m.in. funduszu remontowego, funduszu interwencyjnego, działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej, inwestycji, pracy Zakładów Celowych, a przede wszystkim gospodarki zasobami.

Plan na rok 2021 został dostosowany także do wprowadzonej od 1 stycznia 2021 roku aktualizacji „Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w KSM".

Przypominam w tym miejscu, że Spółdzielnia nie ma wpływu na wiele składników w opłatach, na tak zwane koszty niezależne, którymi są:

• zmieniające się wielokrotnie taryfy za energię cieplną, a które zatwierdzane są każdorazowo przez Urząd Regulacji Energetyki,
• opłaty za wywóz nieczystości, podatek od nieruchomości,
• opłaty przekształceniowe ustalane przez gminę (Miasto Katowice),
• wzrost płacy minimalnej wprowadzony od 1.01.2021 r.

Ustawodawca w żadnym z powyższych przypadków nie przewidział możliwości wpływu odbiorcy na wysokość tych taryf, czy opłat. Spółdzielnia jako duży odbiorca takich usług nie ma żadnej możliwości na uzyskanie bonifikat, czy dopłat. Doraźnie nie wprowadziły ich dla spółdzielczości mieszkaniowej także kolejne tarcze antykryzysowe ogłaszane przez rząd w minionym roku.

Pojęcie eksploatacja (mająca wysoki udział w wydatkach) zawiera również takie koszty, jak:

• energia elektryczna poza mieszkaniem,
• ubezpieczenia majątkowe,
• obowiązkowe przeglądy,
• podatki od nieruchomości za części wspólne,
• opłata za wieczyste użytkowanie za działki, które nie podlegają przekształceniu (jak drogi, chodniki, place zabaw, czy tereny zielone),
• usługi porządkowe,
• usługi konserwacyjne,
• usługi pogotowia awaryjnego,
• jak również wszelkie wydatki związane z wykonywaniem obowiązków płynących wprost z nakazów zawartych w obowiązujących aktach prawnych.

Jako że Spółdzielnia w całości i terminowo reguluje wszystkie swoje zewnętrzne zobowiązania wobec gminy oraz dostawców mediów i usług – bez względu na terminy wnoszonych przez mieszkańców opłat – zmuszeni jesteśmy do prowadzenia (często) długotrwałej i kosztownej windykacji, która również musi mieć swoje odzwierciedlenie w zbiorczych planach.

Transparentność w działaniu Zarządu, przy wsparciu organów samorządowych, wykształconej i doświadczonej kadry, to jasna i fundamentalne polityka rozwoju Spółdzielni.

Najważniejszymi obecnie zadaniami naszej Spółdzielni są przede wszystkim:

• zachowanie zasobów mieszkaniowych w jak najlepszej kondycji technicznej i estetycznej,
• utrzymanie kosztów eksploatacji na jak najniższym (optymalnym) stabilnym poziomie,
• niedopuszczenie do zbyt drastycznych kosztów dostawy mediów do lokali,
• a także, we współpracy z samorządem miejskim, budowa infrastruktury drogowej i parkingowej.

Plan roczny nie powstaje ad hoc. Jest wielomiesięcznym procesem. Rodzi się w oparciu o wskazane uwarunkowania prawne, przy maksymalnym rozpoznaniu różnorakich potrzeb i możliwości uzyskania środków finansowych na ich pokrycie. Mimo to, nie składa się z samych pewników, ale zawiera sporo – niezależnych od Spółdzielni – niewiadomych. Czy zatem w takich warunkach celowe jest tworzenie Planu gospodarczego? Oczywiście, że tak! Tworzenie planów na przyszłość zapewnia stabilny i zrównoważony rozwój każdego przedsiębiorstwa. Oznacza oczywistą korelację wysokości opłat za mieszkania z dochodami mieszkańców, przy jednoczesnym takim inwestowaniu w nieruchomość, aby przekładało się to na bezpośrednie oszczędności i wysokość obciążeń mieszkańców.

Dokument Planu gospodarczego na rok 2021 przygotowany przez Zarząd Spółdzielni będzie przedmiotem analizy przez Radę Nadzorczą. Gdy uzyska jej akceptację, to wówczas trafi pod obrady Walnego Zgromadzenia ogółu członków KSM. Taki właśnie system gospodarowania i zarządzania Spółdzielnią jest potwierdzeniem demokratycznej samorządności spółdzielczości mieszkaniowej.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ