Planowanie kalkulacji opłat za mieszkanie

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Podstawą zarządzania każdym przedsiębiorstwem, w tym również przedsiębiorstwem spółdzielczym, są dobrze sporządzone plany gospodarczo - ekonomiczne. Można nawet stwierdzić, że w spółdzielniach mieszkaniowych bez sporządzenia planu nie ma mowy o jakiejkolwiek działalności. Plan jest bowiem kluczem do poprawnego ustalenia wysokości comiesięcznych opłat.

Jak Państwo zapewne wiedzą, w spółdzielniach mieszkaniowych opłaty są kalkulowane w taki sposób, aby pokryły wszystkie poniesione już wcześniej koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, z zarządzaniem oraz remontami. Spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi ustawowo działalność non profit – oznacza to, że jej celem nie jest generowanie zysku. Kalkulacje opierają się na zasadzie równowagi – zatem wpływy muszą odpowiadać istniejącym kosztom. Trzeba dodać, że ewentualna nadwyżka bilansowa z działalności gospodarczej spółdzielczego przedsiębiorstwa (poza gospodarką zasobami Spółdzielni), która może wystąpić, przeznaczana jest na pokrycie przyszłych kosztów. Uchwała w tej sprawie podejmowana jest przez Walne Zgromadzenie wszystkich Członków Spółdzielni.

Zbiorczy plan gospodarczy Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej tworzony jest co roku w oparciu o plany cząstkowe poszczególnych jednostek organizacyjnych: – Dyrekcji, 17 Osiedli, 4 Zakładów Celowych oraz Działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej. Każdorazowo proces tworzenia rocznego planu poprzedzony jest procedurą rozpoznania potrzeb. a także ustalenia wysokości opłat obligatoryjnych na najbliższy rok. Wiąże się to z wieloma trudnościami, które mogą wynikać z nieprzewidywalnych zmian (głównie zewnętrznych podwyżek cen) w kosztach mediów, czy zmieniających się przepisów prawa.

Plan działalności Spółdzielni podzielony jest na następujące segmenty:

1. Inwestycje – w podziale na inwestycje na etapie przygotowania oraz przygotowania i realizacji – część ta obejmuje zakres finansowy oraz rzeczowy przyjętych do planu inwestycji.

2. Fundusz interwencyjny – gdzie określone zostały przewidywane wpływy z odpisów oraz zgłoszone przez Osiedla potrzeby zaciągnięcia pożyczek na najbliższy rok.

3. Fundusz remontowy – plan funduszu remontowego obejmuje część „A" dotyczącą remontów kapitalnych i modernizacji oraz część „B" dotyczącą pozostałych bieżących remontów osiedlowych.

Część „A" obejmuje zadania rzeczowe ujęte w obowiązującej w KSM Strategii Ekonomicznej Spółdzielni, zgodnie z rozpoznanymi potrzebami. Część ta planowana jest centralnie, a stawka odpisu jest jednolita dla całości zasobów Spółdzielni.

Część „B" natomiast pozostaje w gestii poszczególnych Osiedli, które na podstawie bieżących potrzeb technicznych nieruchomości, planują zadania rzeczowe oraz dostosowują wysokość stawki odpisu. Opracowane przez Osiedla plany rzeczowo - finansowe zatwierdzane są przez właściwe Rady Osiedli, a następnie zbiorczo zatwierdzone Uchwałą Rady Nadzorczej KSM.

4. Działalność społeczna i kulturalna – podobnie jak fundusz remontowy, dzieli się na dwie części – „C" oraz „O". Część „C" planowana jest centralnie w Dyrekcji KSM, a za części „O" odpowiedzialne są poszczególne Osiedla. Plan obejmuje oprócz kosztów i wpływów część rzeczową – różnorodne formy osiedlowe bądź ogólnospółdzielcze, z uwzględnieniem ilości uczestników.

5. Zakłady Celowe – plany czterech wyodrębnionych organizacyjnie i gospodarczo Zakładów Celowych, działających na rzecz Osiedli, mieszkańców i użytkowników, a także Dyrekcji KSM, przewidują usługi związane m.in. z: pogotowiem technicznym, utrzymaniem infrastruktury technicznej, produkcją i dostawą energii cieplnej, konserwacją i remontami instalacji centralnego ogrzewania i centralnie ciepłej wody, pielęgnacją zieleni, zarządzaniem parkingami i garażami wolno stojącymi, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, gospodarowaniem najmem lokali, czy pośrednictwem w uzyskiwaniu świadectw charakterystyki energetycznej.

6. Eksploatacja zasobów – to zdecydowanie najistotniejszy element składowy planu Spółdzielni. Obejmuje eksploatację podstawową oraz media i inne świadczenia, w tym: energię cieplną, zimną wodę i odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości, odpisy na fundusz remontowy, podatki oraz inne opłaty publiczno-prawne. Całościowy plan eksploatacji obejmuje opracowania poszczególnych Osiedli uchwalone przez Rady Osiedli.

Plan uwzględnia (znane na datę jego sporządzenia) dane dotyczące wysokości: opłat za media, podatków, opłat publiczno-prawnych, minimalnego wynagrodzenia, czyli elementów całkowicie niezależnych od Spółdzielni. Koszty wpływające na wysokość stawek opłat eksploatacyjnych podzielone są na aż 51 subkont księgowych – każda ta pozycja musi zostać zaplanowana przez Osiedla osobno. Te cząstkowe koszty tworzą następnie zbiorcze stawki opłat miesięcznych takie jak: koszty obsługi Osiedla i pozostałe koszty eksploatacji, a część subkont księgowych odpowiada wprost kosztom dotyczącym danej stawki opłat, m.in.: energii elektrycznej, usług gospodarzy, konserwacji domofonów, czy konserwacji dźwigów.

W tej kategorii mieści się również obszar zatrudnienia i płac – plan opracowywany dla wszystkich jednostek organizacyjnych, mający na celu zapewnienie niezakłóconej pracy spółdzielczego przedsiębiorstwa oraz odpowiedniej jakości świadczonych usług na rzecz mieszkańców.

Opłaty za eksploatację i utrzymanie nieruchomości oraz remonty nie stanowią największych – co do istotności kosztowych – składników całości opłat miesięcznych. Zdecydowaną przewagę mają opłaty zaliczkowe za media (zgodnie z dotychczasowym zużyciem). To właśnie ta część jest często przedmiotem porównań sąsiadami, mieszkańcami zasobów zarządzanych przez innych zarządców, a nawet przez mieszkańców innych miast. Na wysokość opłat wpływ ma wiele czynników, których pominięcie w analizie porównawczej sprawia, że jej wyniki stają się nieadekwatne. Łatwo bowiem powiedzieć, że w spółdzielni „X" jest taniej, bo opłata eksploatacyjna wynosi jedynie 2,50 zł/m2, pytanie tylko co otrzymujemy za te „jedynie 2,50 zł/m²"?

W Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej opłata za eksploatację i utrzymanie nieruchomości, którą widzą Państwo na przesyłanych informacjach o wysokości opłat miesięcznych uwzględnia m.in.: energię elektryczną w częściach wspólnych, koszty obsługi Osiedla (w tym m.in.: koszty bankowe, amortyzacja, materiały biurowe, wynagrodzenia pracowników umysłowych, koszty transportu, BHP, opłaty telekomunikacyjne, utrzymanie pomieszczeń, koszty posiedzeń organów samorządowych) oraz pozostałe koszty. W tych ostatnich wydatkach mieszczą się m.in.: opłaty publiczno-prawne, czyszczenie kominów, ubezpieczenia, pielęgnacja zieleni, odśnieżanie, ochrona ppoż., wynagrodzenia pracowników fizycznych, pogotowie techniczne, dezynfekcja, deratyzacja, dezynsekcja, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, usługi gospodarzy, konserwacja domofonu, konserwacja dźwigów (jeśli są zainstalowane), dozór mienia/monitoring (jeśli występuje w budynku), opłata za podstawowy sygnał RTV (na indywidualny wniosek), a także w zależności od posiadanego członkostwa, opłata na działalność społeczno-kulturalną i oświatową.

Chcąc porównać stawki pomiędzy poszczególnymi zarządcami, czy miastami, w pierwszej kolejności należałoby ustalić, co dokładnie wchodzi w skład opłaty. Nieruchomości różnią się wyposażeniem w instalacje (windy, domofony, monitoring), prawem do własności gruntów, na których są posadowione, świadczonymi usługami, czy wysokością opłat miejskich. Podobnie wygląda sytuacja z funduszem remontowym – dopiero co oddane do użytku nieruchomości mają nieporównywalnie mniejsze potrzeby remontowe od zasobów budowanych w latach drugiej połowy XX wieku.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ