Nasze plany i opłaty

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Listopad w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej to czas intensywnej pracy nad planami na zbliżający się nowy rok kalendarzowy. To również czas podsumowań i prognozy zakończenia bieżącego, 2025 roku. Jak Szanowni Czytelnicy wiedzą – plan jest podstawą działania każdego przedsiębiorstwa, szczególnie, jak w przypadku spółdzielni mieszkaniowej realizującej swoje zadania non profit (bez zysku). Dobrze rozplanowane koszty i wpływy na pokrycie zamierzeń gwarantują niemal niezakłóconą ich realizację. Jednak nie wszystkie koszty są łatwe do przewidzenia, szczególnie w zakresie opłat za media – energię cieplną, energię elektryczną. Już dziś słychać głosy o zakończeniu programu polegającego na zamrożeniu cen prądu. Trochę lepiej sprawa wygląda z daninami publicznymi. Te koszty łatwiej zaplanować, chociaż też zdarzyć się mogą nieprzyjemne niespodzianki.

Rodzajów podatków i opłat publicznoprawnych jakie ponosimy, nie tylko tych związanych z nieruchomościami, ale także w innych dziedzinach naszego życia, jest wiele. W zależności od naszych zawodów i posiadanych ruchomości i nieruchomości, zestaw obowiązkowych świadczeń pieniężnych się zmienia, tak samo jak zmienia się sposób ich naliczania i rozliczania.

Przykładowo, właściciele mieszkań na prawie odrębnej własności, w przeciwieństwie do tych posiadających spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawa do lokalu, część opłat sami wnoszą bezpośrednio do Urzędu Miasta, są to: podatek od nieruchomości oraz opłata przekształceniowa dotyczące gruntu, którego w części ułamkowej stali się właścicielami. Natomiast opłaty dotyczące mienia wspólnego wszyscy właściciele ponoszą solidarnie, już nie samodzielnie do urzędu, ale pośrednio – do tegoż Urzędu, ale przez Spółdzielnię.

Jedną z opłat związanych z mieniem spółdzielczym jest opłata za wieczyste użytkowanie gruntu. Jest to rodzaj „opłaty czynszowej" za korzystanie z działek będących własnością gminy, a oddanych w użytkowanie innym podmiotom. Opłata jest ustalana jako procent wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. Wartość ta zależy od wielu czynników, m.in. przeznaczenia, położenia, czy sąsiadującej zabudowy i określona jest w operacie szacunkowym. Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości znajdują się w Dziale IV „Wycena nieruchomości „ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późniejszymi zmianami). Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę na piśmie, a jego ważność, dla celu, dla którego został sporządzony wynosi 12 miesięcy lub dłużej po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę.

Oprócz pierwszej opłaty ponoszonej w momencie ustanowienia prawa wieczystego użytkowania, która zgodnie z art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej, użytkownik zobowiązany jest do ponoszenia opłaty rocznej. Opłaty są zawsze wnoszone do 31 marca danego roku, z góry za cały rok. Inną opłatą, chociaż związaną z wieczystym użytkowaniem, jest tzw. opłata przekształceniowa – opłata ponoszona w przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania we własność. Nie ponosi się już wtedy opłat rocznych, ale koszty przekształcenia, które wynoszą 20-krotność opłaty rocznej.

Wysokość opłaty rocznej ustalana jest również jako procent wartości gruntu i związana jest z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Określone są następujące cele:

- działki oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (w tym cele przeciwpożarowe) – 0,3%,
- grunty pod budowę obiektów sakralnych, budynków towarzyszących, plebanii, archiwów i muzeów archidiecezjalnych, seminariów duchowych, domów zakonnych, siedzib naczelnych władz kościelnych i związków wyznaniowych – 0,3%,
- grunty wykorzystywane na działalność charytatywną, niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową i badawczo-rozwojową – 0,3%,
- grunty na cele rolne – 1%,
- nieruchomości zabudowane garażami i stanowiskami postojowymi niewykorzystywanymi do prowadzenia działalności gospodarczej – 1%,
- grunty oddane na cele mieszkaniowe, infrastrukturę techniczną i inne cele publiczne i działalność sportową – 1%,
- grunty na działalność turystyczną – 2%,
- pozostałe nieruchomości gruntowe – 3%.

Opłata jest aktualizowana na podstawie aktualnej wartości działki. Wartość działki jest określana przez rzeczoznawców majątkowych działających na zlecenie właściciela gruntu. Użytkownik wieczysty może złożyć zastrzeżenia, co do aktualizacji wartości. Aktualizacja opłaty następuje z reguły na wniosek właściwego organu, nie częściej niż raz na 3 lata i musi zostać dostarczona użytkownikowi najpóźniej 31 grudnia roku poprzedzającego rok obowiązywania nowej stawki. Zdarzają się też sytuacje, w których to użytkownik wnosi o aktualizację opłaty rocznej ze względu na znaczne obniżenie wartości nieruchomości gruntowej.

Celem mojego artykułu nie jest jednak jedynie przybliżenie zagadnień prawnych związanych z tematyką wieczystego użytkowania terenu, ale także poinformowanie o znaczących wzrostach tej opłaty, jakie nastąpiły w związku z wypowiedzeniem jej wysokości przez Prezydenta Miasta Katowice.

W roku 2024 do naszej Spółdzielni wpłynęło 14 wypowiedzeń wysokości rocznej opłaty za wieczyste użytkowanie terenu, które dotyczyły 33 działek, związanych głównie z pawilonami wolnostojącymi, natomiast w tym roku, do dnia 31. 10. 2025 roku, Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa otrzymała 50 wypowiedzeń wysokości rocznej opłaty za wieczyste użytkowanie terenu, dotyczących 136 działek. Są to głównie działki, na których znajdują się drogi dojazdowe, chodniki, miejsca postojowe, urządzenia techniczne, place zabaw, ale przede wszystkim – tereny zielone. To tereny, które wpływają pozytywnie na jakość życia naszych mieszkańców, zapewniając miejsca do spotkań, place zabaw i boiska najmłodszym, cień w upalne dni czy miejsca parkingowe dla mieszkańców i klientów lokalnych działalności gospodarczych.

Można jednak odnieść wrażenie, że w oczach włodarzy naszego miasta, są to tereny inwestycyjne, potencjalnie nadające się do dalszej zabudowy – czy to mieszkalnej, czy użytkowej. Wzrost opłaty, wynikający z aktualizacji wartości gruntu, jest bowiem tak wysoki, że konieczne jest rozłożenie podwyżek w czasie – są to wzrosty nawet 5-krotne. Przytoczę kilka przykładów:

- działki nr 135/5 i 135/4 – wzrost opłaty z 934,56 zł na 5.092,56 zł,
- działki nr 188/62, 188/63, 117/4, 188/29, 117/6, 188/57, 188/58, 188/45, 188/54, 117/5, 188/17, 188/40, 188/42, 188/36 –wzrost opłaty z 20.303,16 zł na 68.319,33 zł,
- działki nr 53/7 i 53/11 – wzrost opłaty z 3.361,50 zł na 12.943,87 zł,
- działki nr 135/3, 160/6, 160/1 – wzrost opłaty z 2.399,43 zł na 9.359,76 zł.

Rozłożenie opłat w czasie wynika wprost z przepisów, art. 77 pkt 2a ugn mówi bowiem, że „w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji".

Koszty tej opłaty ponosimy my wszyscy. W KSM opłata za wieczyste użytkowanie, tak jak i inne opłaty publicznoprawne, jest składową stawki na pokrycie pozostałych kosztów eksploatacji. W związku z obowiązującym w naszej Spółdzielni harmonogramem wprowadzania aktualizacji stawek opłat miesięcznych, do końca listopada wszystkie osiedla oraz pozostałe jednostki Spółdzielni, sporządzają plany gospodarcze na przyszły rok. W celu zminimalizowania ewentualnych podwyżek stawek opłat, Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa zawnioskowała o ustalenie, że niektóre opłaty wypowiedziane i zaktualizowane przez Prezydenta Miasta Katowice są nieuzasadnione.

Wnioski te zastały przekazane do rozpatrzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach. Dotąd odpowiedź uzyskano dla działek, których wartość została zaktualizowana w 2024 roku. Uzyskano 4 pozytywne orzeczenia, na mocy których wysokość rocznej opłaty została ustalona na niezmienionym poziomie z 2024 r. oraz 5 negatywnych – podtrzymujących decyzję o waloryzacji. W kwestii wniosków dotyczących zmiany wartości działek otrzymanych w tym roku, złożono 49 odwołań, jednak w związku z czasochłonnym procesem podejmowania decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, nie spodziewamy się odpowiedzi w tym roku.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ