Dlaczego ? – bo zmieniły się ustawy, a potem Statut KSM

Cały rok nowelizowaliśmy

Regulaminy naszej spółdzielni

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

9 września 2017 roku weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo Spółdzielcze. Wprowadzona nowelizacja zmieniła wiele w spółdzielczości, począwszy od zasad nabywania i utraty członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych, postępowania wewnątrzspółdzielczego, przesłanek wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, możliwości udziału członka w Walnym Zgromadzeniu KSM przez umocowanego do tego pełnomocnika, jak również co do kwestii zarządzania nieruchomościami wspólnymi oraz prowadzenia ewidencji i rozliczania funduszu remontowego na nieruchomości.

O zmianach ustawy byliście Państwo informowani wielokrotnie, zarówno na łamach naszej gazety „Wspólne Sprawy", jak również na dorocznych Zebraniach Osiedlowych w 2018 roku, a także na Walnym Zgromadzeniu Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, które obradowało w dniach 25-26 czerwca 2018 r. Zarząd Spółdzielni i członkowie Rady Nadzorczej KSM podejmowali starania zmierzające do przybliżenia Państwu problematyki zmian ustaw w aspekcie ogólnym starając się wyjaśnić, co ustawa zmieniła dla tzw. przeciętnego spółdzielcy, ale również przybliżane były problemy jednostkowe pojawiające się na tle stosowania nowych przepisów.

Zmiany ustawowe znalazły odzwierciedlenie w nowelizacji Statutu KSM w 2018 r., czego konsekwencją było rozpoczęcie w listopadzie 2018 r. rocznej pracy nad 12 regulaminami uchwalanymi przez Radę Nadzorczą KSM, a określającymi m. in. zasady finansowe, ekonomiczne i zarządcze dotyczące funkcjonowania Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Nowelizacja regulaminów, czyli swoistych aktów wewnętrznych Spółdzielni, miała na celu ich dostosowanie do aktualnych przepisów prawa oraz Statutu KSM.

W trosce o dobro członków i mieszkańców Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz mając na uwadze różne, indywidualne potrzeby poszczególnych Osiedli KSM Zarząd KSM powołał zespół specjalistów z działów: organizacyjnego, prawnego, ekonomicznego, nadzoru budowlanego, eksploatacji i remontów bieżących oraz kontroli wewnętrznej w celu opracowania zmian do Regulaminów:

• używania lokali, obowiązków Spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale,
• funduszu remontowego,
• rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w KSM.

Regulaminy te konsultowane były przez wszystkie Osiedla, a członkowie Spółdzielni, za pośrednictwem swoich przedstawicieli w Radach Osiedli, mogli zgłaszać do Spółdzielni projekty zmian w tychże Regulaminach.

O etapach tych prac trwających przez rok od listopada 2018 r. do listopada 2019 byliście Państwo również informowani na bieżąco na łamach „Wspólnych Spraw", a wszystkie Regulaminy w ich znowelizowanym brzmieniu są ogólnie dostępne na stronie internetowej Spółdzielni www.katowice.ksm.pl .

W niniejszym artykule chciałabym przybliżyć Państwu zmiany w Regulaminie rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, którego nowelizacja została przyjęta uchwałą Rady Nadzorczej KSM 8 listopada 2019 r. Z uwagi jednak na fakt, że nowelizacja ta dotyka wielu aspektów związanych z ustalaniem i rozliczaniem opłat w KSM niniejszy tekst postanowiłam poświęcić 4 aspektom, które wg mnie mają szczególne znaczenie, ponieważ będą wiązały się ze zmianami w sposobie kształtowania opłat za lokale, co dla każdego mieszkańca jest rzeczą istotną przy planowaniu domowego budżetu, w szczególności przy obserwowanym w minionym czasie wzroście cen. Zagadnieniami tymi będą:

• wprowadzenie opłaty za zarząd ogólny jako składnika opłaty miesięcznej za lokal przy jednoczesnej rezygnacji przez Spółdzielnię z opłaty na Centrum Zarządzająco-Usługowe;
• wprowadzenie corocznej waloryzacji odpisu na fundusz remontowy część „A";
• informowanie Spółdzielni o zmianie ilości osób zajmujących lokal i konsekwencji zaniechania tego obowiązku;
• zmiana w sposobie ustalania opłaty miesięcznej za lokal.

Wiele obecnie stosowanych koncepcji zarządzania opiera się na podejściu procesowym. W związku z tym bardzo ważna staje się właściwa identyfikacja przebiegu procesów wewnątrz firmy, a także na jej styku z zewnętrznym otoczeniem. Mapowanie jest elementem niezbędnym dla skutecznego i efektywnego działania przedsiębiorstwa i pierwszym krokiem do dalszego doskonalenia działań. Odbywa się wg zasady od ogółu do szczegółu. Z taką rzeczywistością mieliśmy do czynienia w ostatnich miesiącach, po wprowadzeniu zmian funkcjonowania naszego spółdzielczego przedsiębiorstwa nowym statutem, ze swoistą „mapą" – określającą kształt i ramy działania Spółdzielni.

Począwszy od 2018 roku, kiedy rozpoczął się proces nowelizowania kolejnych regulaminów, w kolejności:

• grudzień 2018 – Regulamin funduszu udziałowego, Regulamin funduszu zasobowego, Regulamin funduszu wkładów mieszkaniowych i budowlanych;
• styczeń 2019 – Regulamin porządku domowego dla użytkowników lokali, Regulamin funduszu interwencyjnego;
• luty 2019 – Regulamin funduszu inwestycyjnego, Regulamin funduszu gruntów, Regulamin rozliczania kosztów ciepła;
• marzec 2019 – Regulamin rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków;
• czerwiec 2019 – Regulamin używania lokali, obowiązków spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale;
• listopad 2019 – Regulamin funduszu remontowego – wreszcie przyszedł czas na podsumowujący, zamykający klamrą całość działań Spółdzielni – Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat. Dla mieszkańców KSM oznacza to zmiany w dotychczasowym sposobie ustalania opłat za zajmowane przez nich lokale.

W pierwszej kolejności chciałabym wskazać, że omawiany Regulamin dostosowuje zmiany wprowadzone do rozdziału VII Statutu KSM (o tytule: „Organizacja i gospodarka Spółdzielni") uchwałą Walnego Zgromadzenia KSM w 2018 r., w którym Walne Zgromadzenie zdecydowało o likwidacji Centrum Zarządzająco-Usługowego, a co za tym idzie także opłaty na to Centrum, do postaci tylko jednego z elementów składowych opłaty za lokal.

Od 2018 r. Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa – traktowana jako przedsiębiorstwo – składa się organizacyjnie z Dyrekcji oraz z wydzielonych organizacyjnie i gospodarczo Osiedli mieszkaniowych i Zakładów Celowych, zarządzanych przez Zarząd KSM, sprawujący zarząd ogólny z uwzględnieniem zasad statutowych dotyczących kompetencji pozostałych organów Spółdzielni, w szczególności z uszanowaniem statutowych uprawnień organizacyjno-finansowych Osiedli wynikających z kompetencji Rad Osiedli i Zakładów Celowych: Zakładu Ciepłowniczego, Mieszkaniowego Biura Pośrednictwa, Serwisu Technicznego i Zakładu Usług Parkingowych – oraz przy zachowaniu zasad organizacji i gospodarki wynikających ze Statutu. Dyrekcja (podobnie jak wcześniej Centrum Zarządzająco-Usługowe) sprawuje zarząd ogólny obejmujący sprawy samorządowe, członkowsko-mieszkaniowe, remontowe, inwestycyjne, kontrolne, obsługę księgowo-finansową, kadrową, prawną i inne nieprzekazane do kompetencji pozostałych organów lub jednostek organizacyjnych Spółdzielni oraz zarządzanie mieniem, takim jak lokale użytkowe, nieruchomości gruntowe stanowiące własność lub użytkowanie wieczyste Spółdzielni, budynki, budowle oraz innym mieniem, a także działalność informacyjną w Spółdzielni.

Koszty zarządu ogólnego sprawowanego przez Zarząd Spółdzielni pokrywane są wg zasad uchwalonych przez Radę Nadzorczą i stanowią część opłat za lokal, a także z dochodów i wydatków z działalności gospodarczej Spółdzielni oraz z innych źródeł. Zgodnie z przyjętym Regulaminem rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi koszty zarządu ogólnego obciążają koszty gzm oraz inne formy działalności prowadzonej przez Spółdzielnię wg zasad uchwalonych przez Radę Nadzorczą, w ramach przyjętego rocznego planu gospodarczego i programów działalności społecznej i kulturalnej i stanowią element kosztów eksploatacji nieruchomości. Dla osób posiadających tytuł prawny do lokalu będącego w zarządzie spółdzielczym oznacza to zmianę z dotychczasowej opłaty ryczałtowej na opłatę zindywidualizowaną.

Kolejną wprowadzoną w tymże Regulaminie istotną zmianą wpływającą bezpośrednio na wysokość miesięcznych opłat za lokal jest wprowadzenie corocznej – począwszy od 2020 r. – waloryzacji odpisu na fundusz remontowy część „A", zgodnie ze średniorocznym wskaźnikiem wzrostu cen i usług konsumpcyjnych za rok poprzedni, opublikowanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Zmiana ta, przy obecnym poważnym wzroście cen na rynku usług budowlanych, była niezbędna. Aktualnie jednostkowa stawka odpisu na fundusz remontowy część „A" wynosi 1,50 zł za 1 m² miesięcznie i została ustalona w oparciu o uchwałę Rady Nadzorczej KSM nr 66/2015 z dnia 2.07.2015 r. Stawka ta w ciągu ostatnich 16 lat była zmieniana jeden raz – właśnie w 2015 roku i uległa zwiększeniu ze stawki 1,22 zł/m²/miesiąc na stawkę w wysokości 1,50 zł/m²/miesiąc. Zarząd oraz Rada Nadzorcza Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wyrażają nadzieję, że wprowadzenie waloryzacji umożliwi wykonanie planu remontów kapitalnych i modernizacyjnych wydatkowanych z funduszu remontowego część „A" w zaplanowanym w Strategii Ekonomicznej zakresie.

Zgodnie z tym postanowieniem odpis na fundusz remontowy część „A" ustalany jest przez Radę Nadzorczą KSM (przy uwzględnieniu założeń wynikających ze Strategii Ekonomicznej Spółdzielni uchwalanej przez Walne Zgromadzenie KSM) jednolicie dla całości zasobów Spółdzielni i lokali stanowiących odrębną własność. Odpis na fundusz remontowy część „A" podlega – bez konieczności podejmowania odrębnej uchwały – corocznej waloryzacji, zgodnie ze średniorocznym wskaźnikiem wzrostu cen i usług konsumpcyjnych za rok poprzedni opublikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Kolejnym zagadnieniem, na które powinniście Państwo zwrócić uwagę zapoznając się z treścią znowelizowanego Regulaminu, jest kwestia obowiązku zgłaszania zmian o stanie zasiedlenia lokalu wraz z jednoczesnym obowiązkiem zgłaszania oświadczenie o ilości osób zamieszkałych w lokalu dla celów ustalenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Postanowienie to ma szczególnie istotne znaczenie w związku z wprowadzeniem od 1 stycznia 2020 roku nowych, wyższych stawek opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Oświadczenie o ilości osób zamieszkałych w lokalu może złożyć zarówno osoba, której przysługuje prawo do lokalu, jak również osoba, która z lokalu faktycznie korzysta. Oświadczenie należy złożyć niezwłocznie, przy czym niezłożenie takiego oświadczenia lub podanie w jego treści informacji nieprawdziwych skutkuje zawiadomieniem odpowiednich organów o poświadczeniu nieprawdy i wszczęciem przez organy zewnętrzne (nie spółdzielcze) odpowiednich postępowań. Z praktyki Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wynika, że Miasto Katowice coraz częściej weryfikuje – w oparciu o posiadane przez siebie zbiory danych np. meldunkowych – informacje o osobach zamieszkałych w lokalach spółdzielczych w celu ustalenia prawidłowej opłaty za gospodarowanie odpadami.

Ostatnią omawianą w niniejszym artykule zmianą, którą chciałam Państwu przybliżyć, jest wprowadzenie do Regulaminu zmiany sposobu ustalania opłat za korzystanie z lokalu. Zgodnie ze zmienionym ustępem 39 Regulaminu opłatę miesięczną za korzystanie z lokalu ustala się odrębnie dla każdego lokalu, przy czym jednostkę rozliczeniową stanowi 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, za wyjątkiem tej części opłaty, w stosunku do której przyjęto inną jednostkę rozliczeniową w przepisach ustaw, aktach prawa miejscowego lub aktach wewnętrznych Spółdzielni, w szczególności w stosunku do opłaty za gaz w budynkach wyposażonych w gazomierze zbiorcze, za dostęp do zakresu podstawowego RTV, opłaty za konserwacje domofonu i dozór mienia.

Wprowadzenie Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wymaga indywidualnego dostosowania programów informatycznych do sposobu ustalania opłat, w związku z czym niniejszy Regulamin wejdzie w życie z dniem 1.01.2021 r., z wyłączeniem przepisów o waloryzacji stawki na fundusz remontowy część „A", która będzie obowiązywała od 1.01.2020 r. W tym czasie postaram się przybliżyć Państwu zmiany, które Regulamin ten wprowadzi do sposobu funkcjonowania Spółdzielni.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ