Co się dzieje na rynku nieruchomości?

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Artykuły na temat rynku nieruchomości i odbywających się na nim transakcji kupna i sprzedaży na stałe zagościły na łamach naszego spółdzielczego miesięcznika. Dzięki danym na temat budownictwa – publikowanym corocznie w okolicach marca przez Główny Urząd Statystyczny – możemy „zobaczyć" zmiany na rynku mieszkaniowym w liczbach. Opracowanie GUS skupia się jednak na tym co nowe, a przecież to tylko ułamek rynku nieruchomości jako całości.

Wciąż co trzeci Polak mieszka w blokach zbudowanych w czasach minionych głównie sumptem spółdzielni mieszkaniowych. Przez dekady wróżono im rychły upadek. Bloki z wielkiej płyty, będące symbolem urbanistycznego rozmachu lat PRL, miały być tymczasowym rozwiązaniem problemów mieszkaniowych. Tymczasem prawda okazała się zupełnie inna. Zakładany na około 50 lat termin trwałości już dla dużej liczby budynków upłynął, a domy te dalej służą ogromnej liczbie mieszkańców. I nie zmieni się to w najbliższym czasie. Przy odpowiedniej termoizolacji i dbałości o infrastrukturę, budynki te mogą służyć kolejnym pokoleniom, oferując stabilność, o którą trudno w niektórych nowoczesnych inwestycjach budowanych „po kosztach".

Podczas gdy nowe osiedla często borykają się z problemami związanymi z infrastrukturą czy lokalizacją, już dość stare, XX-wieczne spółdzielcze osiedla, mają to, czego ludzie potrzebowali i potrzebują nadal – przestrzeń pomiędzy blokami, dostęp do terenów zielonych, szkół, placówek handlowych i usługowych, komunikacji miejskiej. Zbudowane dziesiątki lat temu domy – co doceniają obecnie kupujący w nich mieszkania – stały się nieraz sercami polskich miast (w przypadku Katowic i KSM są to np. Niebieskie Bloki, Haperowiec, Superjednostka i Gwiazdy). Ceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty rosną, a ich płynność sprzedażowa zawstydza niejedną luksusową inwestycję.

Przyjrzyjmy się opracowaniu GUS. Raport ten, w obecnej formie tworzony jest od 2018 roku i obejmuje kluczowe obszary sektora budowlanego, takie jak liczba nowych mieszkań i budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania, a także liczba wydanych pozwoleń na budowę. Znajdziemy w nim również dane dotyczące powierzchni użytkowej oddanych budynków w podziale na kategorie (biurowe, handlowo - usługowe, przemysłowe, magazynowe, gospodarstw rolnych) oraz województwa. Dane te są istotne nie tylko dla branży budowlanej, ale przede wszystkim dla rynku nieruchomości, na który mają bezpośredni wpływ, kształtując zarówno dostępność nowych obiektów, jak i dynamikę transakcji.

Dane za rok 2025 przedstawiają się następująco:

Liczba oddanych mieszkań do użytkowania – według danych GUS, w Polsce oddano w roku 2025 do użytku około 208 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 3,97% w porównaniu z rokiem poprzednim. Warto zauważyć, że wielkość ta – w przeliczeniu na 1 tys. ludności – różni się w zależności od regionu. Najwięcej mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców oddano do użytkowania w województwach: pomorskim, mazowieckim i dolnośląskim (między 6,5, a 8,2 mieszkania na 1 tys. mieszkańców), a najmniej w świętokrzyskim i opolskim (między 2,6, a 3,7 mieszkania na 1 tys. mieszkańców). Województwo Śląskie znajduje się w przedziale między 3,8, a 4,1.

Na podobnym poziomie co w 2024 roku utrzymała się liczba nowych budynków oddanych do użytkowania, która wyniosła 88,6 tys., czyli o 0,83% więcej niż przed rokiem.

Nowe pozwolenia na budowę – w 2025 roku wydano ponad 95,8 tys. nowych pozwoleń na budowę, co stanowi wzrost o 8,17% w porównaniu do 2024 roku. Zdecydowana większość pozwoleń dotyczyła budownictwa mieszkaniowego, zarówno indywidualnego, jak i deweloperskiego. W 2025 roku rozpoczęto budowę około 212,4 tys. mieszkań – o 9,20% mniej niż w 2024 roku.

Zebrane dane za lata 2018-2025 przedstawiamy na poniższym wykresie:

Dane z GUS za 2025 rok wskazują na ożywienie po lekkich spadkach w latach 2023-2024, kiedy – ze względu na wysoką inflację i rosnące koszty pracy – oddano do użytkowania mniej budynków. Utrzymał się natomiast rosnący trend dotyczący wydawanych pozwoleń na budowę. Należy pamiętać, że liczba ta jest ściśle powiązana z możliwościami przerobowymi deweloperów. Do ożywienia rynku bezsprzecznie przyczyniły się stabilne ceny materiałów budowlanych. Według stawek kosztorysowych Sekocenbudu, uśrednione ceny materiałów w czwartym kwartale ubiegłego roku wzrosły jedynie o 0,4% do cen w ostatnim kwartale 2024 roku. Kolejnym, niemniej ważnym czynnikiem było spowolnienie dynamiki płac, która oprócz ceny materiałów jest kluczowym składnikiem kosztotwórczym.

W prezentowanej analizie wracam jednak na nasz spółdzielczy rynek nieruchomości. Widoczne jest niesłabnące zainteresowanie mieszkaniami w zasobach Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Liczba transakcji utrzymała się na poziomie z roku 2024 i wyniosła 457, co oznacza, że 2,41% mieszkań znajdujących się w zasobach KSM zmieniło właściciela.

Przedstawiona tabela prezentuje ilość transakcji w poszczególnych osiedlach w odniesieniu do ogólnej liczby lokali mieszkalnych w latach 2023-2025.

W poprzednich latach dane te przedstawione były w ujęciu rocznym. Jednak w tym numerze zdecydowałam się przedstawić dane z ostatnich trzech lat, które lepiej obrazują zachodzące zmiany. W prezentowanych liczbach mogą oczywiście znajdować się mieszkania, które były przedmiotem transakcji więcej niż tylko jeden raz, gdyż tak zwany „flipping", czyli zakup nieruchomości w niższej cenie, aby po szybkim remoncie odsprzedać ją drożej, wciąż zyskuje na popularności. Na podstawie danych w tabeli możemy zauważyć, w których osiedlach zmiany właścicieli miały bardziej dynamiczny charakter.

Tak jak w zeszłym roku, również w ujęciu trzyletnim Osiedle Wierzbowa ma najwyższy procent mieszkań, które były przedmiotem transakcji. Potwierdza to trend zachodzących zmian pokoleniowych oraz stale wysokiego zainteresowania tym rejonem naszego miasta. Wynika to głównie z atrakcyjnej lokalizacji – spokojnej, a zarazem blisko centrum miasta, a także dostępności do komunikacji miejskiej i placówek oświatowych.

Również Osiedle Centrum I charakteryzuje się wysokim procentem mieszkań, które były przedmiotem transakcji. Poprawa stanu technicznego oraz walorów estetycznych tzw. „niebieskich bloków" przyczyniła się do podniesienia atrakcyjności tego Osiedla. Jest to oczywiście również efekt popularności centrów miast, dostępności usług i rozwiniętej komunikacji.

Zmiana nastąpiła jednak na przeciwległym biegunie – w ujęciu trzyletnim najmniej transakcji w odniesieniu do ogólnej liczby mieszkań w osiedlu, dokonano na Osiedlu im. Jerzego Kukuczki, a nie jak w roku poprzednim w Murckach. Jednak biorąc pod uwagę tylko 2025 rok, to właśnie w tych osiedlach, zanotowano najniższy wskaźnik rotacji mieszkań – wynosi on 1,21% dla obu osiedli. Wynik ten sugeruje, że rynek nieruchomości w tych osiedlach jest bardziej stabilny. Może to wynikać z faktu, że osiedla te zamieszkiwane są głównie przez rodziny z dziećmi, ceniące stabilizację oraz osoby starsze, stawiające na lokalizację z dala od miejskiego zgiełku.

Dane z Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wskazują na wciąż wysokie zainteresowanie rynkiem wtórnym w naszym mieście. Potwierdzają to również w pewnym stopniu analizy firmy doradczej JLL, która w swoim opracowaniu dotyczącym rynku nieruchomości w 2025 roku, wskazała Katowice jako miasto z jednym z najwyższych odsetek niesprzedanych nowych mieszkań wprowadzonych na rynek. Według danych JLL, w porównaniu z całą roczną sprzedażą w 2025 roku, pula gotowych, lecz niesprzedanych lokali to w Katowicach aż 75%. Według wyliczeń z raportu, okres wyprzedaży oferty dla Katowic wynieść może nawet 15 kwartałów, czyli prawie 4 lata.

Opracowane przez JLL dane za IV kwartał 2025 roku wskazują na wyraźny podział rynków na dwie grupy. Z jednej strony wyróżniamy harmonijne rynki Warszawy i Trójmiasta, na których popyt nadąża za podażą, a ceny utrzymują się na stabilnym, lekko rosnącym poziomie. Po przeciwległej stronie widzimy rynki Krakowa, Poznania, Wrocławia i przede wszystkim Łodzi i Katowic, gdzie powiększa się pula gotowych, niesprzedanych lokali, wywierając presję na deweloperów, którzy skłonni są obniżać swoje ceny sprzedaży.

Przy analizie roku poprzedniego warto również spojrzeć co czeka nas na rynku nieruchomości w roku bieżącym. Departament Analiz Ekonomicznych PKO Banku Polskiego S.A. przygotował opracowanie „Deweloperzy Mieszkaniowi", w którym wskazał swoje przewidywania oraz szanse i zagrożenia rynku nieruchomości w 2026 roku.

Analitycy przewidują, że w dalszym ciągu rynek mieszkaniowy będzie rynkiem kupującego – ze względu na dużą ofertę lokali na rynku, zarówno wtórnym jak i deweloperskim. Ryzyko nadpodaży wpływać będzie pozytywnie na możliwości negocjacyjne – deweloperzy skłonni będą do obniżania cen. Szansą dla rynku będą również spadające stopy procentowe i rosnące wynagrodzenia, a co za tym idzie większa zdolność kredytowa nabywców, czy wspomniana wyżej stabilizacja cen materiałów budowlanych. Jako wyzwania raport wskazuje m.in. starzejące się społeczeństwo, a tym samym zmniejszenie presji ilościowej. Rozwiązaniem tej sytuacji z perspektywy deweloperów, z pewnością będzie trend imigracyjny. Raport zwraca też uwagę na niestabilność regulacyjną, niestabilne otoczenie geopolityczne, a także rygorystyczne wymogi przepisów o planowaniu przestrzennym.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ