Za co i ile płacimy w opłacie miesięcznej za mieszkanie. Cz. II

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomiczno-Księgowych,
Główny Księgowy KSM

mgr Urszula Smykowska

Wielkość statystycznie uśrednionej w skali całej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej opłaty miesięcznej za przykładowy lokal mieszkalny (o powierzchni 50 m², przy 3 osobach zamieszkujących) na koniec roku 2014, wyniosła 679,50 zł. Te syntetyczne informacje zawarte zostały już w I. części artykułu opublikowanej w grudniu ubiegłego roku. W niniejszym tekście analizie statystyczno-porównaczej podlegać będzie 17 osiedli naszej Spółdzielni. Nie wszędzie jest bowiem jednakowo. A nawet przeciwnie – istnieją duże różnice.

Zacznijmy jeszcze raz od przypomnienia tej podstawowej, miesięcznej, statystycznie wyliczonej opłaty za mieszkanie na kwotę 679,50 zł. To ogólnospółdzielcze uśrednienie nie odpowiada uśrednieniom w poszczególnych osiedlach. W nich rozpiętość opłaty miesięcznej kształtowała się: 

• z centralnie dostarczaną ciepłą wodą od 623,80 zł w osiedlu im. Kukuczki do 821,26 zł w osiedlu im. Zgrzebnioka,
• bez centralnie dostarczanej ciepłej wody od 564,10 zł w osiedlu Zawodzie do 704,10 zł w osiedlu im. Zgrzebnioka.

Tabela nr 2 - Zestawienie wysokości średnich opłat miesięcznych za porównywalne (przykładowe) lokale mieszkalne w poszczególnych osiedlach KSM w okresie dwóch ubiegłych lat 2013-2014 – wg stanu na dzień 31.12.2013 r. oraz 31.12.2014 r. (Wyjaśnienia: */ bez opłat za ciepło w budynkach z indywidualnym źródłem ciepła (kotłownie budynkowe lub mieszkaniowe), 1/ os. Zgrzebnioka – w średniej opłacie miesięcznej za lokal mieszkalny nie uwzględniono opłaty za windy budynkowe, ponieważ spośród 52 budynków w dźwigi wyposażone są tylko dwa: przy ul. Łabędziej 2 i 8.)

Zróżnicowanie opłat miesięcznych za lokale i ich wewnętrznej struktury elementów składowych w poszczególnych osiedlach odzwierciedla istniejącą specyfikę uwarunkowań tychże osiedli mających istotny wpływ na poziom kosztów a zatem i opłat. Elementów różnicujących opłaty jest wiele. Wysokość ich jest uzasadniona różnorodnością potrzeb i uwarunkowań lokalnych; różnicuje je zakres usług jakie są w ramach wnoszonych opłat świadczone dla mieszkańców poszczególnych jednostek rozliczeniowych (osiedli, budynków) i preferencji samych mieszkańców (w jednych budynkach występuje np. dozorowanie posesji niemające zastosowania w innych budynkach, sprzątanie lub niesprzątanie posesji, funkcjonowanie dodatkowych, niestandardowych usług, jak np. monitoring czy domofony, itp.)

Na zróżnicowanie opłat miesięcznych w naszej Spółdzielni znaczący wpływ ma również nasycenie terenami zielonymi w stosunku do obszaru zabudowy. Wyższy wskaźnik – to lepsze warunki zdrowotne i odczucie komfortu zamieszkiwania, ale i wyższe opłaty publiczno-prawne, koszty utrzymania i pielęgnacji zieleni, itp. – co potwierdza jednoznacznie porównanie opłat w osiedlu im. Zgrzebnioka z Superjednostką i Haperowcem.

Na przestrzeni 2014 roku w części osiedli wystąpiła konieczność aktualizacji (zmiana bądź regulacja) niektórych elementów składowych opłat miesięcznych, jako nie pokrywających realnych kosztów. Przeprowadzone zostały one w trakcie analizowanego roku w zakresie dotyczącym stawek:

1. eksploatacji – w 11 osiedlach (w tym: jedna regulacja),

2. odpisu na fundusz remontowy w części „B" – w 2 osiedlach,

3. pozycji „konserwacji dźwigów" w 3 osiedlach,

4. pozycji „remonty dźwigów" – w 1 osiedlu.

Ponadto we wszystkich osiedlach z dniem 1 listopada 2014 r. zmieniona została – na mocy uchwały nr 65/2014 Rady Nadzorczej KSM (podjętej po wielomiesięcznych negocjacjach) – opłata za dostarczenie sygnału telewizyjnego z 6,06 zł na 7,50 zł od gniazdka antenowego.

W osiedlach naszej Spółdzielni występuje także (dopuszczone regulaminowo) od lat zróżnicowanie w określeniu jednostek rozliczeniowych niektórych elementów opłat, w związku z tym kalkulowane opłaty odnoszone są do m² powierzchni użytkowej, do liczby zamieszkałych osób lub do lokalu mieszkalnego, liczby gniazd RTV, itp. W niniejszej analizie dla celów porównawczych stawki opłaty eksploatacyjnej w elementach kalkulowanych na różne mierniki zostały dla ujednolicenia przeliczone na 1 m² powierzchni użytkowej.

Tabela nr 3 - Zestawienie średnich stawek opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji za lokale w poszczególnych osiedlach obowiązujacych w grudniu 2014 r.

Przy średniej stawce opłaty eksploatacyjnej w lokalach mieszkalnych w Spółdzielni w grudniu 2014 roku wynoszącej 3,27 złotych za m² stawki jednostkowe w poszczególnych osiedlach zawierały się w granicach: od 2,16 zł/m² (w osiedlu im. Kukuczki) do 4,00 zł/m² (osiedle Janów).

W zróżnicowaniu stawek opłat eksploatacyjnych w osiedlach naszej Spółdzielni znaczny udział ma pozycja kosztów określana jako pozostałe koszty eksploatacji – skupiające różne występujące koszty ponoszone w trakcie roku m.in. z tytułu:

• podatku od nieruchomości,
• opłat za wieczyste użytkowanie gruntów (których wysokość określa gmina, a które mają związek z lokalizacją nieruchomości w mieście),
• wydatki na utrzymanie terenów poszczególnych osiedli, np. na utrzymanie czystości, pielęgnację i konserwację zieleni, cięcia sanitarne, odbudowa zieleni, utrzymanie placów zabaw i boisk sportowych, ich wyposażenie, konserwacja i naprawy, utrzymanie dróg komunikacyjnych i parkingów w osiedlach,
• zarządzanych urzędowo lub organizowanych na wniosek mieszkańców poszczególnych nieruchomości akcji np. dezynsekcji i deratyzacji, działań wynikających z warunków pogodowych, jak np. odśnieżania dróg, chodników, usuwania sopli, itp.,
• innych różnego rodzaju, występujących jednorazowo lub niesystematycznie działań niewyspecyfikowanych szczegółowo w formie odrębnego zbioru identyfikacyjnego z uwagi na ich niestały bądź jednorazowy charakter występowania (odrębne rejestrowanie generowałoby dodatkowe i niepotrzebne koszty ewidencyjno-rozliczeniowe), jak np. zabezpieczenia związane z ochroną danych, zadania dotyczące obrony cywilnej i inne.

Kolejnym znaczącym elementem w opłacie eksploatacyjnej jest pozycja określana jako koszty obsługi osiedla (niejako odpowiednik kosztów wydziałowych w przedsiębiorstwach produkcyjnych). Na jednostkową wysokość tych kwot wpływ ma wielkość osiedla obsługiwanego przez daną administrację, a także sposób zarządzania i administrowania nieruchomościami, w tym m.in. rodzaj i wielkość posiadanego zaplecza administracyjno-warsztatowego, tzn. np. czy obsługa zasobów jest realizowana własnymi siłami poprzez zatrudnionych w osiedlu pracowników, np. konserwatorów, czy też obsługa jest prowadzona systemem zleconym (przez usługodawców zewnętrznych), wymogi prawne dotyczące bhp, p. pożarowe, inspekcji pracy itp. Przy większej obsługiwanej przez daną administrację powierzchni zasobów mieszkalnych koszty stałe przypadające na jednostkę powierzchni rozliczeniowej z zasady są niższe niż w osiedlach obsługujących mniejszy powierzchniowo zasób mieszkaniowy.

Istotny wpływ na wielkość stawki eksploatacyjnej w pozycji koszty zużycia energii elektrycznej poza mieszkaniem w osiedlach ma także wysokość budynków i ich wewnętrzny układ komunikacyjny. W osiedlach, w których przeważają budynki wysokie (wyposażone w dźwigi, wentylację mechaniczną, itp.), koszty te są z przyczyn oczywistych wyższe niż w budynkach niskich.

Odpis na fundusz remontowy w części „B" w opłacie miesięcznej wyniósł 76,50 zł, co stanowiło 11,26% tej opłaty. Toteż wysokość stawek odpisu na fundusz remontowy w poszczególnych osiedlach jest różna, co nie świadczy o mniejszej lub większej gospodarności danego osiedla, a jedynie pozwala zbudować budżet danego osiedla dostosowany do przyjętego w planach osiedlowych tempa realizacji potrzeb remontowych. Decyzje o wysokości odpisu na fundusz remontowy „B" podejmują Rady Osiedla, biorąc pod uwagę potrzeby remontowe i konserwacyjne, które wynikają z bieżących przeglądów technicznych, wieku i charakteru budynków, zakresu wykonanych i przyszłych remontów oraz innych obciążeń finansowych z tym związanych (np. spłata zaciągniętych pożyczek z funduszu interwencyjnego na wcześniej zrealizowane zakresy remontowe bez wyregulowania w tym momencie stawek opłat miesięcznych). Większemu wysiłkowi remontowemu towarzyszy nie tylko poprawa estetyki i technicznych warunków zamieszkiwania, ale także wzrost wartości zmodernizowanych budynków i ich ceny rynkowej.

Tabela nr 4 – Zestawienie stawek odpisu na fundusz remontowy część „B" w osiedlach KSM. (Wyjaśnienia:
*/ osiedle Superjednostka uchwałą nr 21/83/2013 z dnia 27.11.2013 r. podjęło decyzję o zmniejszeniu stawki z 1,45 zł/m² na 1,30 zł/m² od 1 kwietnia 2014 r., a ponadto uchwałą nr 11/129/2015 z dnia 13.05.2015 r. podjęło decyzję o kolejnym zmniejszeniu stawki z 1,30 zł/m² na 1,10 zł/m² od 1 września 2015 r., ponadto od 1 stycznia 2015 r. osiedle Centrum I uchwałą nr 8/2014 z dnia 24.09.2014 r. podjęło decyzję o zmniejszeniu stawki z 1,65 zł/m² zł na 1,50 zł/m².)

Uśredniona w skali Spółdzielni stawka odpisu na fundusz remontowy w części „B" wynosiła w grudniu 2014 roku 1,53 złotych za m² powierzchni użytkowej mieszkań, przy czym stawkę najwyższą (jako skutek wykonanych wyprzedzająco i kompleksowo zakresów remontowych przewyższających bieżącą akumulację środków finansowych) posiadały osiedla: im. Zgrzebnioka – 2,20 zł/m² oraz Gwiazdy – 1,91 zł/m², zaś stawkę najniższą osiedle Janów – 1,15 zł/m² oraz osiedle Zawodzie – 1,15 zł/m².

Z poważaniem

URSZULA SMYKOWSKA

OD REDAKCJI:

Za mieszkanie 50 m², zajmująca je 3-osobowa rodzina płaciła w roku 2014 co miesiąc 679,50 złotych. Statystycznie. Na podstawie posiadanej dokumentacji zrobiono w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej statystyczne, uśredniające wyliczenia, pokazujące nie tylko ile, ale i za co płacimy. To wszystko jest podane i wyjaśnione. Warto zapoznać się z tym analitycznym materiałem, bo przecież co miesiąc, gdy przychodzi nam uiścić opłatę za swoje mieszkanie, w głowie chyba każdego przelatują myśli: – dlaczego tak dużo?, co Spółdzielnia robi z moimi pieniędzmi?, na co najwięcej wydaje?, czy na mnie nie zarabia? Z przyczyn technicznych (dużej objętości) artykuł mgr Urszuli Smykowskiej został przez redakcję podzielony na dwie części, jednak z zachowaniem jednolitej numeracji poglądowych tabel i wykresów przygotowanych dla tego tekstu. W poprzednim wydaniu „Wspólnych Spraw" analiza dotyczyła Spółdzielni jako całości, w niniejszej publikacji prezentowane są wyliczenia z osiedli. Dopiero zapoznanie się z oboma częściami artykułu daje czytelnikowi pełne spektrum wiedzy o nurtujących go kwestiach.