Współodpowiedzialność czy sobiepaństwo ?

Dylematy nie tylko remontowe

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Bezpośrednią przyczyną napisania tego artykułu są niestety powtarzające się prawdziwie gorące spięcia i konflikty powstające w sytuacjach, kiedy Spółdzielnia usiłuje wywiązać się ze swoich ustawowych i statutowych obowiązków zarządcy nieruchomości, natomiast użytkownik lokalu się temu sprzeciwia wbrew interesowi wspólnoty a nawet – paradoksalnie – wbrew własnemu interesowi. Niestety sporo osób nadal – pomimo powszechnie znanych zasad użytkowania lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych – uznaje swoje mieszkanie za miejsce eksterytorialne, nie podlegające żadnym prawom, poza ich własnymi i sobiepańskimi.

Moje - a jednak wspólne

Przypomnieć trzeba, że każdy lokal w budynku wielolokalowym, nawet jeśli jest prawnie wyodrębniony, jest przestrzenią, w której znajdują się elementy części wspólnej nieruchomości, takie jak na przykład instalacje grzewcze, gazowe, elektryczne, piony wodne i kanalizacyjne, kominowe ale też ściany konstrukcyjne czyli nośne. W odniesieniu do tych elementów działa prawo oparte na współodpowiedzialności, nakładające na użytkowników lokali obowiązek ich udostępniania a na zarządcę obowiązek przeprowadzania kontroli okresowych i przeglądów doraźnych oraz usuwania awarii i dokonywania remontów i wymian tych elementów lub ich części.

Zgodnie z art. 6 1 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 roku, Nr 1222) po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna udostępnić spółdzielni lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Obowiązek udostępnienia lokalu, w celu wykonania niezbędnych prac, nakłada na właścicieli art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. 2000, nr 80, poz. 903): „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje."

Kolejnym dokumentem, który pośrednio nakłada obowiązki związane z udostępnianiem lokali jest art. 5 ustawy Prawo spółdzielcze, który mówi, że członek spółdzielni ma obowiązek przestrzegania prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów, z kolei w naszym „Regulaminie używania lokali..." w Rozdziale I § 6.1e zapisano, m.in. że „Użytkownik lokalu jest obowiązany udostępnić lokal w celu wykonania przebudowy, modernizacji lub remontu obciążającego Spółdzielnię".

Są rozstrzygnięcia sądowe

Przypominam, iż użytkownicy lokali zobowiązani są nie tylko do ich udostępniania w razie awarii lub remontu w/w składników nieruchomości, ale także w celu kontroli funkcjonowania (dotyczy to głównie szczelności gazu, wentylacji, podzielników kosztów ogrzewania, urządzeń pomiarowych jak liczniki ciepła i wodomierze), przeprowadzenia okresowych przeglądów technicznych. Właściciel lokalu nie reagujący na wezwania do udostępnienia mieszkania, wykracza przeciwko interesom wspólnoty, w związku z czym zarząd może wystąpić do sądu o nakazanie wstępu do lokalu. Wyegzekwowanie takiego nakazu należy do katalogu czynności komorniczych. O tym, że nie jest to martwe prawo, świadczy mnóstwo orzeczeń sądów wszystkich instancji, które jednoznacznie traktują nakaz udostępnienia lokalu jako bezwzględną konieczność służącą bezpiecznemu i niezawodnemu zamieszkiwaniu w budynkach wielorodzinnych. Nie ma w tym przypadku znaczenia kto jest właścicielem budynku czy też poszczególnych lokali w nim usytuowanych. Udostępnianie lokali w celu dokonywania przeglądów doraźnych, kontroli okresowych, usuwania awarii, remontów, wymian i odczytów wskazań urządzeń pomiarowych to jeden z podstawowych obowiązków użytkowników lokali.

W zasobach zarządzanych przez Spółdzielnię za decyzję o potrzebie remontu, a następnie za organizację całego procesu remontowego, od początku do końca odpowiada Spółdzielnia. W przypadku robót remontowych tak wrażliwych i specyficznych jak wymiana instalacji grzewczych w lokalach zamieszkałych staramy się nie korzystać z wykonawców zewnętrznych. Ci też nie walczą nadmiernie o te roboty, bo wiedzą co to jest remont w budynku zamieszkałym. Remonty te od kilku lat wykonują wyłącznie monterzy naszego Zakładu Ciepłowniczego. To dobre i dla mieszkańców i dla Spółdzielni. Monterzy są dobrze znani mieszkańcom, a niejednokrotnie mieszkańcy są znani monterom, bo staramy się utrzymać ten sam podział budynków do remontu, który obowiązuje na co dzień w zakresie konserwacji i utrzymania instalacji. Użytkownik lokalu nie jest tylko biernym obserwatorem zdarzeń, ale w pewnym zakresie bierze w nich udział. Ma on bowiem obowiązek (na wniosek mistrza prowadzącego prace remontowe) udostępnić swój lokal w uzgodnionym terminie.

Bądźmy nawzajem życzliwi, dziękujmy tym, którzy takimi są

Wzajemna życzliwość jest w tym wypadku warunkiem powodzenia. W odróżnieniu od innych robót w tym przypadku zawsze staramy się umówić na jeden termin 3 użytkowników i jednocześnie sąsiadów – ale w pionie. Jeżeli robota dotyczy lokalu na danym piętrze to wskazane jest, aby byli obecni w tym samym czasie użytkownicy poniżej i powyżej. Jeżeli tak nie jest, to zamiast tylko przez 2 dni absorbować każdego z użytkowników, trzeba wtedy wchodzić do lokali 3 lub 4 razy. Jeżeli nawet nie wchodzić, to w jakimś sensie absorbować robotami i proszeniem o udostępnienie na „wszelki wypadek". To uciążliwe i kłopotliwe dla wszystkich. Nikt z właścicieli czy użytkowników mieszkań nie robi niczego dla wykonawcy czy dla Spółdzielni. Robi to dla siebie i dla wspólnoty sąsiedzkiej swego budynku. Nie jest to przejaw łaski, jak niektórzy zdają się uważać, a poczucie współodpowiedzialności za swoje mieszkanie ale i za swój – choć wspólny – dom.

Użytkownik w ten sposób ma swój wkład w sprawne wykonanie trudnego i uciążliwego remontu. W dobrze pojętym interesie swoim i sąsiadów jest dobra współpraca z instalatorami również przez szacunek dla ich pracy, dla ich wysiłku. Jeżeli uzgodniony jest termin to dotrzymujmy słowa. Pamiętajmy, że nieobecność w lokalu, mimo że wcześniej ten termin uzgodniliśmy, naraża wszystkich zaangażowanych na niepotrzebne nerwy i stres oraz stratę cennego czasu, a w następstwie „sypie się" wówczas cała (ciężko osiągnięta) układanka terminowa, z konsekwencjami dla pozostałych użytkowników lokali.

Ubolewać niestety trzeba nad nierzadko zdarzającymi się przypadkami nieposzanowania prawa i ludzi przez niektórych użytkowników lokali, których postawa – wydaje się – że wynika z błędnego rozumowania w stylu: skoro proszą o dostęp do lokalu, to musi im zależeć. Niech czekają. Jak zechcę to wpuszczę! Jestem w końcu właścicielem. Niech poczują kto tu rządzi. Nikt nie będzie mi mówił co mam robić. Jednym słowem staje nam przed oczami „Paweł i Gaweł" Aleksandra Fredry i znane powiedzenie: „wolnoć Tomku w swoim domku". Tymczasem z tą wolnością nie jest tak, jak niektórzy myślą, bo przecież wolność to nie swawola i sobiepaństwo, ale – co do zasady – wolność jednego człowieka kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność innych ludzi.

Może dla tych osób skutecznym i sprawdzonym argumentem będzie, że w razie awarii rury w ich lokalu ubezpieczyciel nie zwróci kosztów likwidacji zniszczeń ani im, ani sąsiadom i będą musieli zapłacić za remont z własnej kieszeni. Ubezpieczyciel niechętnie pokrywa koszty szkody ze swojej kasy, a w tym przypadku znajdzie winnego bez trudu. Będzie nim osoba, która nie udostępniła lokalu gdy były wymieniane rury. Innym skutecznym argumentem jest sąsiad z góry, którego ogrzewanie nie działa z powodu oporów przepływu w skorodowanym odcinku starego pionu. Ba, ogrzewanie lokalu „opornego" użytkownika też może przestać funkcjonować, a służby odmówią pomocy, ponieważ będą miały do tego podstawy.

Każdy użytkownik mieszkania rozstrzygając te remontowe dylematy musi właściwą wagę przyłożyć do obowiązków stron, rozważyć korzyści, które będą na wiele lat skutkiem remontu oraz odpowiedzialnie traktować realizację koniecznych robót, prowadzonych w sposób profesjonalny i zorganizowany według założonego i uzgodnionego harmonogramu.

W tym miejscu – tym wszystkim, którzy postępują... zwyczajnie, życzliwie, stosują się tak to obowiązujących przepisów, jak i do nieskodyfikowanych zasad ludzkiej życzliwości – składam podziękowanie. To Państwa postawa i zachowanie sprawiają, że w decydującej mierze prace remontowe i działania kontrolne w zasobach Spółdzielni przebiegają terminowo i zachowane jest bezpieczeństwo mieszkańców budynków. Pozostałe przypadki są zaś incydentami, chociaż uciążliwymi i potencjalnie groźnymi w skutkach.

Udostępnienie lokalu i co jeszcze ?

A. Obowiązki użytkownika:

1. Jeżeli znamy cel w jakim udostępniamy lokal to naszym obowiązkiem jest zapewnienie dostępu do miejsc, do których musieli będą dostać się monterzy.

2. Nie zabudowujemy pionów centralnego ogrzewania i gałązek grzejnikowych. Ani w łazienkach ani też w pozostałych pomieszczeniach. Nie tylko utrudniamy, ale czasem wręcz uniemożliwiamy wtedy wykonanie wymiany rur, a do tego rezygnując z „ciepła wspólnego" tracimy finansowo. Płacimy więcej za ogrzewanie lokalu. 

3. Demontujemy na umówiony dzień półki i inne osłony stałe, które uniemożliwiają wymianę pionów.

4. Nie zabudowujemy trwale szachtów, a drzwiczki rewizyjne muszą gwarantować dostęp do elementów infrastruktury technicznej w takim zakresie jaki jest konieczny do ich naprawy, wymiany, odczytu itd.

Uwaga: wodomierze są wymieniane zgodnie z ustawą Prawo o miarach co 5 lat! Drzwiczki rewizyjne nie powinny być mniejsze niż format papieru A4 czyli takie, które pozwolą dorosłemu mężczyźnie na równoczesną pracę przez otwór dwoma rękami, każdą uzbrojoną w klucz. Jeżeli tego zaniedbamy to monter ma prawo odmówić wymiany!

Remont kapitalny instalacji centralnego ogrzewania oznacza, że ma miejsce wymiana rur i grzejników połączona z późniejszą przekładką podzielników. Wymiana dotyczy także tych grzejników, które zostały we wcześniejszych latach, czasem bardzo niedawno, wymienione przez użytkownika własnym staraniem i na własny koszt (grzejniki po zdemontowaniu podzielników kosztów ogrzewania pozostaną do dyspozycji użytkownika o ile wyrazi taką wolę). Co do zasady - tylko grzejniki tego samego typu co nowo montowane będą mogły pozostać.

B. Obowiązki wykonawcy (Spółdzielni):

1. Remont kapitalny instalacji centralnego ogrzewania wymaga opracowania dokumentacji technicznej.

2. Decyzja o remoncie kapitalnym instalacji grzewczej musi wynikać z planu rocznego przyjętego przez Zarząd i zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą.

3. Informacja o remoncie powinna być przedłożona mieszkańcom na miesiąc przed przystąpieniem do prac.

4. Terminy udostępnienia lokali ustalane winny być z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem.

5. Wezwanie do udostępnienia lokalu w przypadku odmowy winno być dostarczone z 14-dniowym wyprzedzeniem.

6. Za ewentualne szkody wynikłe na skutek prowadzonych prac odpowiada wykonawca.

7. Wykonawca ma obowiązek zabezpieczenia lokalu i jego wyposażenia przed zabrudzeniem i pyłem.

Dlaczego grzejniki powinny być jednakowe ?

Po pierwsze bezpieczeństwo – grzejniki stalowe nie pękają. Dają pełne zabezpieczenie przed nagłym zalaniem.

Po drugie to troska o wiarygodny podział kosztów indywidualnych – ten sam rodzaj, typ grzejników daje wiarygodniejsze wyniki rozliczeń. Zatem grzejniki winny być jednakowe. Różne konstrukcje i typy grzejników w jednostce rozliczeniowej nie są zalecane.

Powyższe nie obowiązuje w przypadku poziomych instalacji grzewczych (gdy zamiast nagrzejnikowych podzielników kontroli ogrzewania mamy ciepłomierz lokalowy, a rury do grzejników biegną w podłodze). W tym przypadku rodzaj grzejników nie ma znaczenia. Jest możliwość stosowania w łazienkach ogrzewania podłogowego i quasi podłogowego (oznaczającego, że powrót z grzejnika przed podłączeniem do pionu ogrzewa podłogę w łazience na tej samej zasadzie co w przypadku pełnej „podłogówki"). Tego rodzaju instalacje to jednak rzadkość w naszej Spółdzielni.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK