Utrudnianie prac remontowych

to jak „sypanie piasku w tryby"

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Późna wiosna, lato i wczesna jesień to bardzo przyjemny okres roku sprzyjający spacerom, wypoczynkowi i podróżom, ale w naszej strefie klimatycznej, z racji jej specyfiki, od zawsze wykorzystywany jest intensywnie na przeprowadzanie koniecznych prac remontowych realizowanych indywidualnie w mieszkaniach, tak jak i prowadzonych przez zarządców czy też właścicieli budynków, siłami własnymi lub z wykorzystaniem specjalistycznych firm.

Konieczne prace mają swój etap przygotowawczy w sensie planistycznym, projektowym i finansowym przebiegający w „ciszy gabinetów i pracowni". Ten etap jest niemal niezauważalny przez mieszkańców budynków przewidzianych do prac remontowych czy też modernizacyjnych. Kolejny etap to logistyczne przygotowanie tzw. placu budowy czyli informacja i uzgadnianie terminów, aż wreszcie następuje faza realizacji prac. I dopiero ten moment przynosi pewne uciążliwości, dyskomfort, a czasem jest źródłem powstawania napięć pomiędzy wykonawcami robót i mieszkańcami.

Z oczywistych względów prace realizowane w otoczeniu budynku lub na jego częściach wspólnych, takich jak na przykład elewacje, klatki schodowe czy też dachy, są mniej konfliktogenne od prac, które wiążą się z koniecznością wejścia do lokalu mieszkalnego czy użytkowego, ponieważ tylko w ten sposób można naprawić, wymienić czy też zmodernizować elementy instalacji wspólnych przebiegających przez te lokale. Mam tu na myśli między innymi piony instalacji wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, wentylacyjnych oraz instalacje centralnego ogrzewania wraz z jego odbiornikami (grzejnikami).

Granica pomiędzy

prawami i obowiązkami

Wszyscy chyba jesteśmy zgodni, że już samo umówienie terminu, przygotowanie miejsca i przeprowadzenie robót (często niestety głośnych i powodujących nieład w zwykle spokojnym i zadbanym mieszkaniu) powoduje duży stres i napięcie tak po stronie mieszkańców, jak i wykonawców. Niestety innych możliwości przejścia tego etapu nie ma i tylko wzajemne zrozumienie oraz współdziałanie ogranicza do minimum i czas i stopień uciążliwości koniecznych do przeprowadzenia prac.

Dobrze, że tego typu roboty są realizowane raz na kilkadziesiąt lat, a ich konieczność wynika z potrzeby zabezpieczenia prawidłowego funkcjonowania tych instalacji w sposób określony w stosownych, państwowych przepisach oraz zgodnie z oczekiwaniami użytkowników lokali. Niestety zdarzają się – i to wcale nie tak rzadko, jak by mogło się wydawać – przypadki, że niektórzy właściciele czy użytkownicy lokali (z sobie tylko znanych i dla nich zrozumiałych powodów) cały ten sam w sobie trudny etap i zakres prac remontowych jeszcze bardziej komplikują, naruszając własny dobrze pojęty interes, jak i działając na szkodę pozostałych mieszkańców.

Chciałbym skupić Państwa uwagę na jednym przykładzie, ale mającym wiele podobieństw z innymi pracami koniecznymi do wykonania w lokalu mającym swoje uwarunkowania techniczne, prawne, zdrowotne, a nawet etyczne. Może uda mi się wyjaśnić w zrozumiały sposób, gdzie przebiega granica pomiędzy prawami i obowiązkami wynikającymi z zamieszkiwania w budynku wielomieszkaniowym i to niezależnie od tego, kto nim zarządza.

Zakład Ciepłowniczy Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej od kilku lat, w ramach rocznego planu remontów, wymienia w budynkach poszczególnych osiedli planowo i sukcesywnie instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej. W trakcie tych prac dość często spotykamy się z nowym, nie występującym wcześniej zjawiskiem, które chyba wynika z niezrozumienia różnicy pomiędzy odrębną własnością lokalu, a częścią wspólną nieruchomości, której elementy znajdują się w lokalu i do której dostęp właściciel wyodrębnionego lokalu zobowiązany jest zapewnić. Zdarza się, że są trudności z umówieniem się w odpowiednim terminie na wymianę instalacji c. o. lub wręcz bezprawnie odmawia się udostępnienia lokalu dla dokonania tej koniecznej wymiany pionów, poziomów czy też grzejników. Co gorsza mamy także do czynienia z absurdalnym i bezprawnym niewyrażaniem zgody na zabudowanie grzejnika w łazience, a w niektórych przypadkach samowolnym demontażem grzejników! Odmowy bywają często na tyle emocjonalne, że nie ma możliwości perswazji i dogadania się na drodze negocjacji. Czy zatem miast dwustronnego konsensusu pozostaje tylko droga poprzez sąd ?

Mam nadzieję, że nie i że ta publikacja w rubryce „Gorący temat" pozwoli wielu czytelnikom zrozumieć zasady prawne i wymogi techniczne oraz inne aspekty problemów, których bezsensowne stwarzanie nazywam „sypaniem piasku w tryby".

Stan prawny

Zgodnie z art. 6a Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych (Usm):

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.

3. Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:

1) dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.

4. Jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

5. (uchylony)

6. Jeżeli rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania remontu, ściśle oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych. Okres ten nie może być dłuższy niż 12 miesięcy.

7. W okresie używania lokalu zamiennego członek spółdzielni bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni wnosi opłaty jedynie za używanie tego lokalu. Opłaty za używanie lokalu zamiennego, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie mogą być wyższe niż opłaty za używanie lokalu dotychczasowego.

8. Lokalem zamiennym, o którym mowa w ust. 6 i 7, jest lokal zamienny w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610, z 2017 r. poz. 1442 i 1529 oraz z 2018 r. poz. 374).

Wnioski

Zgodnie z art. 6¹ ust. 3 pkt 1 przytoczonej ustawy, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna udostępnić go spółdzielni w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach także doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenie zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Przepis ten umożliwia spółdzielni, jako właścicielowi i zarządcy, realizację ustawowo nałożonego na nią obowiązku wynikającego z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego. W szczególności z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego wynika obowiązek zarządcy obiektu budowlanego utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, według którego obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywa

w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1–7 Prawa budowlanego. Tym samym zaniechanie przez KSM (bądź nienależyte wykonanie) obowiązku określonego w art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego może być źródłem jej odpowiedzialności odszkodowawczej wobec osób trzecich.

Jeżeli osoba korzystająca z lokalu odmawia udostępnienia mieszkania, spółdzielnia mieszkaniowa może wystąpić na drogę sądową z powództwem o nakazanie danej osobie udostępnienia spółdzielni danego lokalu mieszkalnego w określonym celu.

Stosownie do treści art. 222 § 2 Kodeksu Cywilnego spółdzielnia jest uprawniona do żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a więc nakazania pozwanym udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia kontroli. Obowiązek ten określają także inne przepisy prawa oraz postanowienia Statutu, wyznaczające granice korzystania przez spółdzielnię z przysługującego jej prawa własności. W zależności od okoliczności sprawy, zastosowanie może znajdować również art. 18 § 5 pkt 1 Prawa Spółdzielczego, zgodnie z którym członek spółdzielni ma obowiązek przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów. Podobnie zgodnie z art. 1 ust. 3 Usm i postanowieniami statutu, spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków.

Grzejnik jest mój, ale należy do części

wspólnej nieruchomości

Zgodnie z normami i orzecznictwem sądów instalacja c. o. w budynku wielorodzinnym wraz z grzejnikami (indywidualnymi w poszczególnych pomieszczeniach) zaliczana jest do części wspólnej nieruchomości, a za utrzymanie w należytym stanie technicznym i prawidłowe funkcjonowanie tej instalacji odpowiada Spółdzielnia, która sprawuje zarząd częścią wspólną w trybie art. 27 ust. 2 „Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych".

Poza przedstawionym wyżej aspektem prawnym, niemniej ważnym jest aspekt techniczny, który wygląda następująco: grzejniki w łazienkach stanowią wyposażenie standardowe (normatywne) tych pomieszczeń; są też elementem składowym instalacji c. o. wymienianej w budynkach w ramach ich termomodernizacji, zaprojektowanej z dostosowaniem do parametrów uwzględniających, m. in. ocieplenie elewacji i dokonaną wymianę stolarki (tj. z przyjęciem odpowiednich temperatur obliczeniowych, uwzględniających bilans cieplny danego budynku).

Niedopuszczalne jest jakiekolwiek samowolne demontowanie grzejnika w łazienkach przez użytkowników lokali, ani też dokonywanie jego wymiany bez zgody Spółdzielni, ponieważ takie działania powodują zakłócenia w funkcjonowaniu tej instalacji. Ilość i moc grzejników w poszczególnych lokalach, w tym moc grzejnika w łazienkach, dobrano odpowiednio dla zapewnienia właściwego komfortu cieplnego w poszczególnych pomieszczeniach.

Wymagania dotyczące temperatur w pomieszczeniach ogrzewanych w budynkach mieszkalnych określają przepisy zawarte w § 39 ust. 1 „Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych" obowiązującego od 10.12.1999 r., zgodnie z którymi instalacja i urządzenia centralnego ogrzewania w okresie ich użytkowania powinny być utrzymywane w stanie technicznym zapewniającym we wszystkich ogrzewanych pomieszczeniach właściwe temperatury określone Polską Normą.

Przywołana powyższym przepisem obowiązująca Polska Norma PN-82/B-02402 „Ogrzewnictwo. Temperatury ogrzewanych pomieszczeń w budynkach" – określa wymaganie zapewnienia temperatury w pomieszczeniu stosownie do przeznaczenia tego pomieszczenia.

Zgodnie z tą normą temperatura powinna wynosi

w:

• pokoju mieszkalnym - +20° C,
• kuchni - +16° C,
• łazience - +25° C.

Dla porównania, w § 134 ust. 1 pkt 6 „Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie" obowiązującego od 16.12.2002 r., które stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków – ustalono, aby we wszystkich pomieszczeniach utrzymywana była temperatura nie niższa niż +16°C (de facto – nic nie stoi na przeszkodzie, aby w obliczeniach nowo projektowanej i wymienianej kompleksowo instalacji c. o. uwzględnić powyższe wymaganie).

W przypadku demontażu grzejnika pomieszczenie nie będzie ogrzewane (dotyczy to zarówno łazienki, jak i innych pomieszczeń) i wystąpi wówczas obniżenie komfortu cieplnego w danym lokalu, z czym może być związane „przechodzenie" ciepła poprzez przegrody wewnętrzne (ściany, stropy) pomiędzy sąsiednimi lokalami ze strony cieplejszej do chłodniejszej. Należy mieć przy tym na uwadze to, że dążenie do wyrównania temperatur po obu stronach przegrody jest zjawiskiem naturalnym.

Powyższe zjawisko ma istotne znaczenie, ze względu na instalowanie urządzeń wskaźnikowych na grzejnikach, a zgodnie z art. 4 „Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych" – żaden członek Spółdzielni nie może uczestniczyć w kosztach utrzymania mieszkania innych członków (dodatkowo, aby wyeliminować możliwość korzystania z „ciepła sąsiadów" – na grzejnikach należałoby instalować zawory z automatycznymi głowicami termostatycznymi, które przy ich zakręceniu „do oporu" pozwalałyby utrzymywać stałą minimalną temperaturę dla zapewnienia wymaganego komfortu cieplnego, tj. +16°C lub +20°C.

Oprócz powyższego, etycznego aspektu sprawy, polegającego na „okradaniu" sąsiadów z zakupionego (użytkowanego) przez nich ciepła, z samowolnym demontażem grzejników związane są też inne, bardzo istotne aspekty, takie jak:

• zdrowotny – brak właściwej temperatury w pomieszczeniu sprzyja rozwojowi chorób, pleśni i grzybów ze wszystkimi negatywnymi skutkami; w łazienkach (najczęściej nie posiadających okien), stanowiących pomieszczenia higieniczno-sanitarne, kumulowany jest nadmiar wilgoci i wody, z tego względu zainstalowane grzejniki pozwalają osuszyć wnętrza tych pomieszczeń,
• materialny – brak właściwej temperatury sprzyjający powyższemu rozwojowi pleśni i grzybów powoduje uszkodzenie konstrukcji budynku, dodatkowo zawilgocenie przegród zmniejsza ich izolacyjność cieplną, co skutkuje wzrostem zużycia ciepła,

Instalowanie grzejników w pomieszczeniach umożliwia zapewnienie właściwej cyrkulacji (wentylacji) powietrza, co jest bardzo istotne, zwłaszcza w tych łazienkach, które zostały wyposażone w piecyki gazowe (dotyczy to budynków nie posiadających doprowadzonej instalacji centralnie ciepłej wody użytkowej).

Szanowni Państwo, lektura tego tekstu nie jest łatwa, ale uwierzcie mi, że choć to postawa tylko niewielkiej części mieszkańców stała się przyczyną jego napisania, jednakże ich postępowanie rzutuje na komplikacje podczas remontu ich lokalu (opóźnienia w realizacji i konieczność realizacji „na raty") i co gorsza – wpływa na perturbacje i nieprawidłowe działanie całych wspólnych przecież instalacji, w jakie wyposażone są budynki wielolokalowe.

Apeluję zatem do wszystkich o zrozumienie dla istniejących konieczności przeprowadzenia remontów i modernizacji, które poprawią komfort zamieszkiwania i bezpieczeństwo przez wiele kolejnych lat.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK