Tematy do spółdzielczych dyskusji

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Ani się obejrzeliśmy – a minął rok od zebrań osiedlowych. Te ubiegłoroczne były nie tylko sprawozdawczo-programowe, ale także wyborcze. Obecne spotkania społeczności osiedlowych będą zatem zarówno pierwszym bilansem z czteroletniej kadencji Rad Osiedlowych jak i „rutynową" prezentacją spraw załatwionych i planowanych, dokonywaną przez administracje każdego z osiedli. Bardzo, bardzo serdecznie zapraszam członków naszej Spółdzielni do udziału w tych zebraniach. Są one – jak koszula – najbliższe ciału. Dotykają w swej tematyce tego wszystkiego, co dzieje się bezpośrednio w naszych domach, pod (i przed) naszymi oknami, w najbliższym, osiedlowym sąsiedztwie. To właśnie zebrania osiedlowe (a nie odbywające się zwyczajowo w czerwcu Walne Zgromadzenia ogółu członków Spółdzielni) są miejscem – prawnie umocowanym – do artykułowania ocen, wniosków, propozycji, planów dotyczących osiedla. I do akceptowania do realizacji lub odrzucania tego, co zostało zgłoszone. Także do publicznego sprawdzenia własnych racji, skonfrontowania ich ze stanowiskiem sąsiadów, mających przecież identyczne prawa członkowskie.

Takie wewnątrzosiedlowe dyskusje, a nawet „starcia", są celowe i pożyteczne, bowiem praktyka (wynikająca z niemal sześciu dziesięcioleci istnienia KSM) dowodzi, że bardzo często trudno o konsensus w – dla obserwatora z zewnątrz – pozornie błahych kwestiach, a dla bezpośrednio zainteresowanych – w życiowych problemach. Przykładów jest bez liku, tyle, że życie artykułuje je nie jedynie na zebraniach, ale niemal każdego dnia. Przedstawię tylko kilka z tegorocznych, jakimi – z wniosków członkowskich – zajmowały się – każdorazowo – zarówno organy samorządu spółdzielczego (właśnie Rady Osiedli!) oraz administracje i Zarząd Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Przed kilkoma laty, na wniosek spółdzielców, w rejonie ul. Gruszowej na os. im. Ściegiennego (z osiedlowych pieniędzy – a więc z comiesięcznych opłat za mieszkania) został na wniosek mieszkańców zrobiony z płytek chodniczek wiodący przez trawnik i postawiona została ławka. Minął pewien czas i teraz niektórzy z okolicznych mieszkańców domagają się usunięcia ławki i chodniczka (koszt takich działań musiałby być znów pokryty z osiedlowych pieniędzy). Tej nowej propozycji przeciwna jest Rada Osiedla, z którą w pełni zgadza się Zarząd KSM. Sednem likwidacyjnej propozycji były uwagi o przesiadywaniu na ławce młodzieży i zakłócaniu przez nią niekiedy wieczornej ciszy. Tymczasem nie trzeba przysłowiowo „wylewać dziecka z kąpielą" lecz w przypadku hałasów natychmiast informować o tym policję (tel. 997) lub miejskich strażników (tel. 986).

By nie uważać problemu osiedlowych ławek za nieistotne incydenty, oto dalsze przykłady (przytaczam już tylko końcowe decyzje i rozwiązania a nie wielowątkowe racje oponentów): przy ul. Wojciecha (na Giszowcu) nie zamontowano ławek, a na Zawodziu, przy ul. Hałubki – wprost przeciwnie – ławka stoi. Wszystko wymagało analizy argumentów „za" i „przeciw", sporo czasu poświęconego przez samorządowy organ osiedlowy, administrację i finalnie Zarząd Spółdzielni, także pieniędzy na portoria i... papieru na wielokrotną korespondencję. O wszystkim można było zdecydować w oparciu o głosowanie właśnie na zebraniu osiedlowym – będącym niczym innym, jak tylko swoistym „sejmikiem" spółdzielców do wymiany opinii na najróżniejsze tematy. Ale miejmy też na uwadze, że nieobecni na zebraniach są niejako akceptującymi wolę obecnych i wyników ich głosowań zatem nie powinni potem negować i kwestionować podjętych decyzji.

Tuż pod ścianami zewnętrznymi wielu budynków istnieją rabaty, klomby, miniogródki. Jeśli są zadbane – upiększają te miejsca kwiatami i krzewami. Prowadzą je (na własny koszt! – to bardzo ważne!) mieszkańcy tychże budynków. Niektóre Rady Osiedli wraz z administracjami organizują nawet konkursy na najpiękniejsze ogródeczki i najbardziej ukwiecone balkony. Tymczasem idea ozdabiania kwiatami osiedli nie wszystkim odpowiada. Stąd są formułowane petycje i żądania „przeciw" (np. „lepiej urządzić tak potrzebne miejsca postojowe dla samochodów") i natychmiast powstają listy obronne „za" dalszym istnieniem ogródeczków. Są kuriozalne supozycje, że ogródek jest pod takim, a nie innym blokiem, bo „zrobiła go Spółdzielnia dla mieszkającego tam (...)" i w związku z tym żądania: „domagam się identycznego klombu pod moimi oknami". Kwestie ogródkowe pojawiły się w tym roku w osiedlach Gwiazdy, Centrum-I i Zawodzie.

„Stałym" problemem jest osiedlowa zieleń (sporo większa od ogródeczków) a mianowicie drzewa. Sadzone były wg zatwierdzonych projektów, w organizowanych „czynach społecznych", sumptem indywidualnym mieszkańców, jak i po prostu rosły już w danym miejscu przed rozpoczęciem inwestycji. Mijają lata. Z sadzonek (włożonych ongiś w ziemię 2-3 metry od budynku) wyrosły potężne i dorodne drzewa. Są więc nazbyt blisko domów, gałęziami „biją" w ściany i okna, zasłaniają słońce. Inne drzewa mają się gorzej – niekiedy (takie prawa natury) próchnieją od wewnątrz, usychają. Stąd wnioski o wycinkę drzew i – nieodosobnione, niemal natychmiastowe – sprzeciwy: tych, którzy lubią „miły cień w upalne lato", tych którzy mieszkają na wyższych piętrach (im gałęzie okien nie zasłaniają) lub w domach naprzeciwko (mają piękny widok).

Wielokrotnie już na łamach „Wspólnych Spraw" wyjaśniano, a Spółdzielnia czyni to także na zebraniach i w indywidualnej korespondencji (zresztą wiadomo o tym powszechnie na podstawie ustawowych przepisów), że wycięcie drzewa obwarowane jest wieloma okolicznościami. Fundamentalną zasadą jest to, że na wycinkę trzeba uzyskać zgodę odpowiedniego organu władzy (wnioski składa się w Urzędzie Miasta, ale miasto nie zawsze może samodzielnie podjąć decyzję – musi uzyskać ją od innego, „niezainteresowanego w sprawie" miasta). Procedura jest długotrwała. Uchybienie jej i samowolna wycinka drzewa wiążą się z wielotysięcznymi karami (horrendalny „cennik" jest publicznie znany). Mało tego – oficjalna zgoda na usunięcie drzew także opatrzona jest kosztownymi klauzulami opłat za wycięcia i nakazów nowych nasadzeń.

No i z problemami „wyciąć czy nie" dla przykładu miały w bieżącym roku do czynienia m.in. osiedla im. Kukuczki, im. Ściegiennego i Wierzbowa. Niektóre drzewa ścięto, inne poprzycinano, jak się to mówi: „prześwietlono" je. Dysonanse sąsiedzkie w wielu przypadkach zostały złagodzone, ale tak generalnie, to nie da się zadowolić antagonistów, zwłaszcza wtedy, gdy argumenty zarówno prawne, jak i logiczno-życiowe wynikające z zasady dobrosąsiedztwa, są odrzucane i „liczy się" tylko indywidualne mniemanie o niepodważalności posiadanych racji.

Jeszcze jako dygresję do niniejszych refleksji dodać muszę to, że wcale nierzadko bywa, iż wnioskodawca (czegoś), sprzeciwiający się (czemuś) pozostaje anonimowy. Bez podpisu, albo z nieczytelnym lub wręcz fikcyjnym podpisem pod korespondencją. Ileż w związku z tym kłopotów i mitręgi, by zidentyfikować autentyczność osoby i sprawdzić zasadność poruszanego problemu. Jest też zauważalna tendencja do wypowiadania się indywidualnej osoby w imieniu ogółu, gdy pisze ona: „my – członkowie Spółdzielni". W rzeczy samej to zwrot będący uzurpacją danej – jednej osoby (i nie będę tu prowadzić dywagacji nad historycznym, językowym i politycznym znaczeniem pojęcia „pluralis majestatis"). Bo tak naprawdę, to jest bardzo zwyczajnie: jednostkowy pomysł (sprzeciw), z braku szerszego poparcia, ubiera się jedynie w takie słowa, mające sugerować istnienie rzekomego, społecznego poparcia.

Wracając jednak do listopadowo-grudniowych zebrań osiedlowych (pierwsze już 15.11, początkuje je osiedle im. Piotra Ściegiennego, a ostatnie – osiedla im. Franciszka Ścigały 21.12.) to spodziewam się, że wielu z przybyłych na nie spółdzielców będzie poruszało ogólnopolski „temat dnia" wywołany inicjatywą rządową dotyczącą propozycji „uwłaszczeniowej", tj. wprowadzającej likwidację prawa wieczystego użytkowania gruntów. Na gruntach takich stoi większość zasobów mieszkaniowych naszej Spółdzielni, zatem jest to problem istotny i o szerokim zasięgu.

Wprawdzie nic nie jest jeszcze ostatecznie przesądzone, ale gorączkowość sytuacji wynika stąd, że w powstałym z inicjatywy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa projekcie ustawy likwidacji użytkowania wieczystego gruntów pod budynkami wielolokalowymi już w jej pierwszym artykule stwierdza się: „Z dniem 1 stycznia 2017 r. współużytkowania wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związane z prawem odrębnej własności lokalu albo z udziałem we własności budynku przekształcają się we współwłasność tych gruntów". Więc chodzi też o nas.

Czy tak się stanie? – nie wiem. Wszystko jest w toku, chociaż Rada Legislacyjna (ciało doradcze premiera i rządu) – ma wątpliwości i w przedstawionej niedawno opinii do projektu tej ustawy „uwłaszczeniowej" zaznacza, że założony termin wejścia w życie zmian – 1 stycznia 2017 r. może być nierealny i stwierdza: „data ta może nasuwać wątpliwości z punktu widzenia potrzeby ukończenia procesu ustawodawczego przed jej nadejściem".

Może warto w tym miejscu przypomnieć, że „użytkowanie wieczyste" jest specyficznym w polskim prawie cywilnym prawem podmiotowym dotyczącym nieruchomości gruntowych. To trzeci rodzaj praw rzeczowych – obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega ono na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej (będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek) osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat, wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat. Zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było faktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach.

Ewentualne (a wielce prawdopodobne) przyjęcie ustawy likwidującej wieczyste użytkowanie gruntów może przynieść przejściowo wielorakie konsekwencje i perturbacje (o skali a´ priori trudnej do ocenienia), z którymi może przyjść nam się zmierzyć w niedalekiej przyszłości. Nadto będą zapewne (też jeszcze niemożliwe do wskazania) poważne skutki finansowe dla każdego obligatoryjnie uwłaszczonego (skoro decyzja o tym będzie leżała poza nim). Nie podejmuję się ich wyliczania, bowiem projekt stwierdza jedno, coś innego mówią niektórzy reprezentanci rządu, a jeszcze inne zdania w tej kwestii wypowiadają przy różnych okazjach posłowie. Obecnie, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), opłata za przekształcenie wieczystego użytkowania we własność równa jest różnicy pomiędzy wyszacowaną przez biegłego rzeczoznawcę wartością prawa własności, a wartością prawa użytkowania wieczystego. To ostatnie zazwyczaj stanowi około 60–70 proc. wartości własności. Jeżeli zatem przykładowo ktoś obecnie płaci za użytkowanie wieczyste 1 tys. zł rocznie, to znaczy, że prawo własności jego udziału warte jest ok. 100 tys. zł, gdyż opłata za użytkowanie w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami wielomieszkaniowymi (inne – mają być z tego procesu wyłączone) wynosi rocznie 1 proc. wartości gruntu (na marginesie tylko grunty z takimi opłatami 1% - 3% już nie mają być uwłaszczane). Stąd w przykładzie niniejszym opłata za przekształcenie może wynosić ok. 30-40 tys. zł, z tym iż zakładane jest, że ta zapłata będzie rozłożona w czasie. Ale być może ustawodawca nie tylko wprowadzi nową ustawę uwłaszczeniową, ale także zmieni tę o gospodarce nieruchomościami? Chyba niedługo o tym się dowiemy.

I już kończąc: – naprawdę warto uczestniczyć w swoim spółdzielczym zebraniu osiedlowym. Będzie o czym dyskutować. Pilnych i ważnych tematów nie braknie. Do zobaczenia!

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA