Startuje sezon remontowy

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Wiosna – a więc startuje sezon remontowy! Warto więc przypomnieć Czytelnikom najważniejsze z informacji związanych z procedurami jakie należy stosować przed, w trakcie i po wykonaniu prac konserwacyjnych oraz remontowych w mieszkaniach.

Użytkownicy – zarówno lokali spółdzielczych lokatorskich i własnościowych, jak i właściciele lokali wyodrębnionych – przed przystąpieniem do remontu lokalu powinni wystąpić do Spółdzielni z pismem zawierającym wykaz rzeczowy planowanych robót budowlanych w celu określenia stosownych warunków zezwolenia na ich wykonanie, wynikających nie tylko z regulaminów (przepisów) wewnętrznych Spółdzielni, ale przede wszystkim z obowiązujących ustawowych przepisów prawa budowlanego.

Złożenie takiego wniosku do Spółdzielni nie jest wymagane tylko wtedy, jeśli planowane prace będą miały charakter i zakres dotyczący bieżącej konserwacji związanej z odnowieniem lokalu (np. gipsowanie i malowanie ścian, drzwi, okien, naprawa podłóg, drobne naprawy instalacyjne).

Użytkownik lokalu (mieszkania), który planuje jego remont – na ogół nie wie, jakie roboty budowlane wymagają obowiązkowo uzyskania pozwolenia na ich realizację w formie decyzji właściwego miejscowo organu administracyjnego, a które wymagają tylko zgłoszenia zamiaru ich wykonania (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409). Ocena, czy konkretne roboty stanowią remont, czy przebudowę lokalu, a tym samym – czy wykonywanie ich wiąże się z obowiązkiem samodzielnego uzyskania pozwolenia na ich realizację lub tylko dokonania zgłoszenia zamiaru ich wykonania – należy do właściwego miejscowo organu administracyjnego. W Katowicach organem tym jest Urząd Miasta Katowice, Wydział Budownictwa, mieszczący się w budynku Rynek 13.

Od lat różnie interpretowaną przez miejską administrację budowlaną kwestią jest wyburzenie ścianki działowej (nie nośnej) w lokalu. Jeśli wyburzenie to nie powoduje zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, to możliwe jest zakwalifikowanie takich prac do remontu, który wymaga wyłącznie zgłoszenia właściwemu organowi w rozumieniu, że obiektem jest budynek, a nie jest nim mieszkanie. Jeśli jednak organ administracyjny uzna, że mieszkanie stanowi część obiektu budowlanego, wówczas to samo wyburzenie ścianki działowej w lokalu stanowić będzie przebudowę zmieniającą parametry użytkowe lub techniczne tego obiektu, a w konsekwencji zaistnieje konieczność uzyskania pozwolenia na realizację tych prac.

Każdorazowe uzyskanie pozwolenia organu administracyjnego wymagane jest w przypadku wykonywania robót budowlanych w lokalu, które powodują ingerencję w układ konstrukcyjny obiektu, np. wyburzenie lub budowanie ścian, wykonywanie lub poszerzanie otworów drzwiowych w ścianach nośnych. Wówczas konieczne jest opracowanie projektu budowlanego przez osobę uprawnioną na realizację takich robót budowlanych wraz z uzyskaniem decyzji organu administracyjnego.

Obowiązki Spółdzielni oraz użytkowników lokali (także wyodrębnionych) w zakresie napraw wewnątrz lokali zostały szczegółowo określone („rozgraniczone") w rozdziale III „Regulaminu używania lokali, obowiązków Spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale". Niedopuszczalne jest zatem jakiekolwiek wykonywanie robót budowlanych bez zgody Spółdzielni, ponieważ powstałe nieprawidłowości mogą stwarzać zagrożenie utraty zdrowia, mienia, a nawet życia użytkowników tego lokalu lub sąsiadów. W przypadku stwierdzenia nielegalnej przebudowy lub nielegalnego remontu organ nadzoru budowlanego przeprowadza, tzw. postępowanie naprawcze celem którego jest doprowadzenie nieprawidłowo wykonanych robót do stanu zgodności z prawem. W przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej prowadzone jest postępowanie związane z obowiązkiem uiszczenia odpowiednich karnych i dodatkowych opłat.

W odniesieniu do niektórych robót budowlanych związanych z ingerencją w części wspólne nieruchomości (budynku) należy mieć na uwadze to, że jednym z warunków uzyskania zgody Spółdzielni jest wcześniejsze pozyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych w tym budynku w drodze indywidualnego zbierania oświadczeń o wyrażeniu zgody na planowane do przeprowadzenia roboty.

Syntetycznie ujmując proces przeprowadzenia prac remontowych w obrębie lokalu można skrótowo przedstawić w pięciu etapach (taki uproszczony podział służy wyłącznie potrzebom niniejszego artykułu).

Etap pierwszy to ustalenie przez użytkownika lokalu zakresu planowanego „remontu". W razie wątpliwości czy zaplanowany zakres prac to jeszcze konserwacja, odnowienie, aranżacja całego lub części lokalu (na które ani nie potrzeba zgody ani nie ma konieczności powiadamiania Spółdzielni), czy też będzie to już remont (w rozumieniu stosownych przepisów), który wymaga zgody lub określenia zasad czy też ustalenia warunków realizacji tych prac przez Spółdzielnię – najlepiej przelać swoje zamiary remontowe na papier i wystąpić w tej sprawie z pismem do Spółdzielni, umownie będzie to stanowić drugi etap procesu.

W odpowiedzi na Państwa pismo otrzymacie zwrotnie pisemną odpowiedź, w której Spółdzielnia dokona kwalifikacji zakresu prac oraz określi ogólne i szczegółowe warunki realizacji zaplanowanych prac (stosowne do zakresu remontu) oraz ewentualną potrzebę uzyskania i przedstawienia Spółdzielni projektów wykonanych przez uprawnionych specjalistów, a także pozwoleń bądź innych dokumentów wystawionych przez odpowiednie jednostki administracji lub urzędów. W ten sposób kończy się etap trzeci umownego procesu remontowego.

Realizacja prac remontowych z zachowaniem warunków wskazanych przez Spółdzielnię to jest już etap czwarty. O terminie zakończenia robót remontowych wykonanych na podstawie ustalonych przez Spółdzielnię warunków, każdorazowo użytkownik lokalu zobowiązany jest zawiadomić Administrację Osiedla w celu dokonania oceny prawidłowości ich wykonania oraz spisania protokołu odbioru prac remontowych, który kończy remont, a to już będzie piątym etapem naszego umownego, skrótowego procesu remontowego.

UWAGA ! Dla znacznej części robót zwykle istnieje wymóg ich realizacji przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje, a nierzadko posiadające potwierdzone i aktualne uprawnienia. Dotyczy to między innymi prac z zakresu instalacji gazowych, elektrycznych, kominowych, kanalizacyjnych, hydraulicznych itp.

W celu przybliżenia Państwu podstawowych zasad prowadzenia prac remontowych w lokalach posłużę się przytoczeniem cytatów z pism kierowanych przez Spółdzielnię do osób zgłaszających zamiar wykonania w swoich lokalach prac kwalifikowanych ze względu na swój zakres i charakter pod pojęcie prac remontowych.

Zacznijmy od tego co najbardziej ogólne i dotyczące prawie wszystkich prac remontowych:

1) Roboty powinny być wykonane zgodnie z zasadami wiedzy technicznej oraz we własnym zakresie i na własny koszt.

2) Powyższe prace powinny być wykonywane przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia wymagane obowiązującymi przepisami.

3) O zakończeniu robót (nie później niż 14 dni po zakończeniu prac) należy powiadomić Administrację Osiedla celem dokonania komisyjnego odbioru wykonanych robót.

Spółdzielnia zezwalając na wykonanie powyższych prac zobowiązuje Państwa do:

• podania terminu (czasokresu) przeprowadzania prac remontowych do wiadomości mieszkańców budynku/klatki schodowej na tablicy ogłoszeń (za pośrednictwem Administracji Osiedla) oraz bezwzględnie do powiadomienia osobiście najbliższych sąsiadów w poziomie i pionie. Wymóg powyższy dotyczy wykonywania prac głośnych i uciążliwych dla sąsiadów np. związanych z wyburzeniami, skuwaniem, wierceniem, brudzeniem itp.
• zachowania ciszy i spokoju między godzinami 22:00 a 6:00,
• wykonywania głośnych prac jedynie w dni powszednie w godzinach od 8:00 do 19:00,
• utrzymania porządku i czystości w pomieszczeniach wspólnego użytku (klatki schodowe, windy, korytarze piwniczne i inne pomieszczenia),
• wywozu na własny koszt gruzu i innych odpadów powstałych w wyniku przeprowadzonych prac,
• naprawy lub wyrównywania szkód spowodowanych w czasie prowadzenia robót.

Otrzymana ze Spółdzielni zgoda jest ważna w okresie sześciu miesięcy. Możliwe jest przedłużenie terminu wykonania robót na podstawie oddzielnego i uzasadnionego wniosku.

Jednocześnie przypomnieć trzeba, że w przypadku zwolnienia lokalu rozliczenia z tytułu dodatkowego wyposażenia i ulepszenia lokalu powinny być dokonywane bezpośrednio między użytkownikiem zwalniającym i przejmującym lokal (§ 29 „Regulaminu używania lokali, obowiązków Spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale".

Jednym z problemów najczęściej podnoszonych w Państwa pismach do Spółdzielni jest procedura wymiany stolarki okiennej w lokalach refundowana przez Spółdzielnię ze środków funduszu remontowego w wysokości aż 75% ich ceny wraz z montażem. Z tego powodu warto poświęcić chwilę dla przybliżenia po raz kolejny obowiązujących w KSM zasad.

Wymiana stolarki okiennej w lokalach mieszkalnych użytkowanych na zasadach prawa spółdzielczego oraz lokali wyodrębnionych, których właściciele wnoszą opłaty na fundusz remontowy oraz nie zalegają z opłatami może być realizowana wyłącznie zgodnie z obowiązującą procedurą:

a.) Konieczność dokonania wymiany zużytej technicznie stolarki okiennej w użytkowanym lokalu osoba uprawniona zgłasza administracji osiedla.

b.) W uzgodnionym, dogodnym dla obu stron terminie, komisja dokonuje oceny i opisuje stan techniczny stolarki okiennej.

c.) Administracja Osiedla w terminie do trzech miesięcy od komisyjnego przeglądu stolarki okiennej powiadamia zainteresowane osoby o decyzji dotyczącej zakwalifikowania stolarki do wymiany oraz możliwym terminie wykonania wymiany stolarki przez Spółdzielnię. Termin zależny jest od możliwości zakumulowania na ten cel na funduszu remontowym Osiedla środków finansowych przeznaczonych na tę część robót remontowych w planie remontów danego osiedla na dany rok kalendarzowy.

d.) Osoby zainteresowane wymianą, po uzyskaniu informacji o przewidywanym przez Spółdzielnię terminie wymiany stolarki, mają „do wyboru": 1) oczekiwanie na dokonanie wymiany stolarki przez Spółdzielnię, w określonym wcześniej przybliżonym terminie, lub 2) dokonanie wymiany we własnym zakresie i na własny koszt w dogodnym dla siebie terminie. Refundacja części poniesionych i udokumentowanych kosztów wymiany stolarki okiennej następuje wówczas w terminie w jakim Spółdzielnia zaplanowała realizację wymiany.

W pierwszym przypadku osoba zainteresowana zobowiązana jest wpłacić na rachunek Spółdzielni, najpóźniej 30 dni przed uzgodnionym terminem wymiany równowartość 25% ceny wymiany stolarki (kwotę tę określa każdorazowo szczegółowo administracja osiedla), obowiązującej w danym roku dla całych zasobów Spółdzielni. Jeżeli użytkownik lokalu nie wpłaci 25% ceny wymiany albo też w uzgodnionej dacie wymiany nie udostępni lokalu, wymiana stolarki może być wykonana w następnym roku, w ponownie uzgodnionym terminie i po wpłacie 25% ceny wymiany obowiązującej w tym roku. W drugim przypadku (wymiana we własnym zakresie) użytkownik lokalu zobowiązany jest uzyskać na piśmie zgodę Spółdzielni na realizację wymiany.

Korzystając z okazji informuję (ponieważ często jestem o to pytany), że: Spółdzielnia nigdy nie wskazuje firmy, która ma być producentem stolarki czy też wykonawcą jej wymiany dokonywanej we własnym zakresie. Spółdzielnia nie narzuca też konieczności zastosowania stolarki drewnianej czy też plastikowej. Spółdzielnia wyrażając zgodę na dokonanie wymiany stolarki określa zawsze szczegółowo warunki tej wymiany, których spełnienie pozwala osobie zainteresowanej ubiegać się w przyszłości o zwrot części poniesionych kosztów wymiany. Zawsze jest określany m.in. rodzaj okien, ich kształt, podział na kwatery, kolor a także konieczność wyposażenia okna w nawiewnik.

Konieczne jest natomiast zawsze (co wynika z artykułu 10 Prawa Budowlanego) stosowanie wyłącznie wyrobów wprowadzonych do obrotu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dlatego należy żądać od wykonawcy dostarczenia dokumentu określającego, że wyrób jest wprowadzony do obrotu zgodnie z przepisami. Informuję Państwa także, że corocznie w umowach, które Spółdzielnia podpisuje z wykonawcami wymiany stolarki okiennej zawarty jest zapis, zgodnie z którym, wszyscy członkowie Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej uprawnieni są do skorzystania z usługi danej firmy na warunkach wynegocjowanych w danym roku (dotyczy to oczywiście także ceny usługi). W przypadku skorzystania z usługi takiej firmy należy już tylko poinformować administrację osiedla o dokonaniu wymiany.

Uwaga! Po wymianie użytkownik zobowiązany jest zgłosić wykonanie wymiany a Administracja Osiedla w uzgodnionym terminie dokonać odbioru technicznego wymienionej indywidualnie stolarki okiennej.

Pozostaje mi na koniec odnieść się do Państwa oczekiwań zwrotu poniesionych i udokumentowanych odpowiednio (według Państwa oceny) kosztów wymiany stolarki dokonanej niezgodnie z procedurami i standardami zawartymi w regulaminie przyjętym przez Radę Nadzorczą Spółdzielni (np. bez zgłoszenia konieczności wymiany potwierdzonej komisyjną kwalifikacją, zastosowanie szklenia stałego, zmiana podziału na kwatery, niewłaściwy kolor okna, brak dokumentów potwierdzających dopuszczenie do stosowania okna, brak nawiewnika itp.).

Różne przypadki nieprawidłowych realizacji były w nieodległym czasie przeanalizowane przez odpowiednie komisje Rady Nadzorczej i Zarząd KSM w celu wypracowania jednoznacznego stanowiska Spółdzielni w sprawie możliwości (lub braku takowej) zrefundowania części kosztów wymiany w takich – określonych ściśle – przypadkach zaistniałych w trakcie indywidualnie dokonywanej wymiany stolarki okiennej w zasobach KSM. Bezwzględnie obowiązujący regulaminowy zapis mówił do niedawna o takiej możliwości dopiero po zrefundowaniu w 100% kosztów wymian okien dokonanych z zachowaniem obowiązujących procedur w skali danego osiedla. Po wprowadzeniu zmiany złagodzono ten zapis i obecnie z refundacji korzystać mogą uprawnieni użytkownicy, którzy co prawda nie zgłosili stolarki okiennej do komisyjnego zakwalifikowania do wymiany, dokonali tej wymiany we własnym zakresie i na własny koszt, ale wymieniona stolarka odpowiada standardom obowiązującym w naszej Spółdzielni.

Wspomniane 100% dokonanych wymian w skali osiedla zgodnych z regulaminem oznacza również stolarkę zakwalifikowaną lecz nie wymienioną z powodu niewniesienia przez użytkowników udziału własnego w wysokości 25% kosztów wymiany. W zmienionych zapisach tego Regulaminu zrównano prawa osób posiadających spółdzielcze prawa do lokalu oraz właścicieli lokali wyodrębnionych do korzystania z refundacji kosztów m.in. wymiany drzwi wejściowych do lokalu ze środków funduszu remontowego. Ograniczono, poprzez dokonane zmiany w Regulaminie, prawa do korzystania z refundacji nabywcy lokalu w drodze przetargu uznając, że wycena wartości rynkowej oferowanego przez Spółdzielnię lokalu uwzględnia już wartość zużytej stolarki, co oznacza zastosowanie upustu na ewentualny koszt wymiany, wobec czego koszt pierwszej wymiany stolarki po nabyciu lokalu w drodze przetargu nie jest refundowany.

Mam nadzieję, że te wszystkie przypomnienia obowiązujących przepisów będą Państwu przydatne w związku z wszelakimi pracami przeprowadzanymi w swoich mieszkaniach.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK