Stabilna sytuacja ekonomiczna spółdzielni i osiedli

Przewodnicząca Rady Nadzorczej KSM:

mgr inż. Grażyna Kniat

W pierwszym punkcie porządku marcowego posiedzenia poświęconego omawianiu spraw gospodarczych, Rada Nadzorcza zapoznała się z wynikami ekonomicznymi Osiedli i Zakładów Celowych za rok 2017. Szczegółowo ten temat omawiały na swoim posiedzeniu Komisja Gospodarki Zasobami Spółdzielni i Komisja Rewizyjna.

Wyniki prac obu komisji przedstawił Radzie przewodniczący Komisji GZS Andrzej Łukasiewicz. Poinformował, że Komisje szczegółowo przeanalizowały materiał Zarządu dotyczący wyników finansowych w zakresie eksploatacji w osiedlach i Zakładach Celowych oraz w zakresie remontów realizowanych z funduszu remontowego część „B" w osiedlach, przedstawiając łącznie 6 propozycji wspólnych wniosków i ustaleń.

Po zapoznaniu się ze stanowiskiem komisji oraz w wyniku dyskusji, Rada Nadzorcza w kwestii sytuacji ekonomicznej osiedli KSM i Zakładów Celowych za 2017 rok przyjęła następujące stanowisko:

1. Rada Nadzorcza oceniając wyniki ekonomiczne działalności eksploatacyjnej Osiedli za rok 2017 stwierdziła, że w skali całej Spółdzielni uzyskano wynik dodatni wynoszący netto 1 milion 979.259 zł, a uwzględniając bilans otwarcia, wynik dodatni 3 miliony 613.291 zł. Rada Nadzorcza uznała, że jest to wynik pozytywny dla płynności finansowej Spółdzielni. Niestety trzeba tu zaznaczyć, że są to wielkości naliczone a nie rzeczywiste wpływy, te bowiem są pomniejszone o zadłużenia członków naszej Spółdzielni.

2. Rada Nadzorcza stwierdziła, że koszty i wpływy z działalności eksploatacyjnej na koniec 2017 roku nie zbilansowały się jedynie w Osiedlu Wierzbowa i Zespole Mieszkaniowym „Rekreacyjna Dolina – Mały Staw". W tym zakresie zostały już podjęte stosowne działania: – Rada Osiedla Wierzbowa podjęła uchwałę zmieniającą od 1 lutego 2018 r. wysokość stawki opłaty za eksploatację, co powinno doprowadzić do stopniowej likwidacji powstałego niedoboru; – dla Zespołu Mieszkaniowego „Rekreacyjna Dolina – Mały Staw" Zarząd w IV kwartale 2017 r. podjął decyzję o zmianie stawek opłat za eksploatację, co także powinno doprowadzić do zbilansowania się kosztów i wpływów na przestrzeni 2018 r.

3. Dokonując oceny sytuacji ekonomicznej osiedli KSM w zakresie gospodarki funduszem remontowym część „B" za rok 2017, Rada Nadzorcza pozytywnie oceniła zarówno sytuację finansową, jak i stan realizacji robót remontowych w osiedlach osiągnięty za analizowany rok oraz stwierdziła, że w skali całej Spółdzielni, uwzględniając bilans otwarcia, uzyskano przewagę wpływów nad kosztami w wysokości 4 milionów 964.102 zł.

4. Rada Nadzorcza stwierdziła, że niedobór środków finansowych na funduszu  remontowym część „B" za 2017 r. odnotowano jedynie:

– w Osiedlu Ściegiennego; lecz w wyniku realizacji przyjętego przez Osiedle programu naprawczego związanego z programem kompleksowej modernizacji i remontów klatek schodowych, zaakceptowanym przez Radę Osiedla, Zarząd i Radę Nadzorczą, uzyskany wynik jest znacznie korzystniejszy, niż pierwotnie prognozowano. Przedmiotowy program naprawczy jest realizowany z finansowym wyprzedzeniem i  przewiduje pełną spłatę powstałych zobowiązań zgodnie z założeniami;

– w Osiedlu Zgrzebnioka – w miarę stopniowego, sukcesywnego zmniejszania ujemnego bilansu otwarcia na dzień 1.01.2017 r., następuje, zgodnie z założeniami, korzystna poprawa wyniku finansowego osiedlowego funduszu remontowego część „B".

5. Rada Nadzorcza dokonując ogólnej oceny sytuacji ekonomicznej Osiedli KSM w zakresie eksploatacji i funduszu remontowego część „B" za 2017 rok stwierdziła, że zarówno za okres sprawozdawczy, jak i z bilansu otwarcia, występuje nadwyżka bilansowa, co oznacza stabilną sytuację ekonomiczną Osiedli i Spółdzielni.

6. Rada Nadzorcza przyjęła do wiadomości informację w zakresie wykonania kosztów i sprzedaży Zakładów Celowych za 2017 rok, wraz z wyjaśnieniami Zarządu o przyczynach ujemnego wyniku finansowego netto za ten okres. Rada Nadzorcza stwierdziła, że działalność Zakładów Celowych leży w interesie spółdzielców i jest korzystna oraz ekonomicznie uzasadniona potrzebami mieszkańców i jednostek organizacyjnych Spółdzielni.

Kolejnym zagadnieniem omawianym przez Radę Nadzorczą była przygotowana przez Zarząd KSM „Informacja o zaległościach w opłatach za lokale w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej na koniec 2017 r. wraz z oceną skuteczności form". Temat ten był przedmiotem szczegółowej analizy Komisji Rewizyjnej. Wnioski komisji przedstawił Radzie przewodniczący Tadeusz Nowak, stwierdzając, że przedstawiony przez Zarząd materiał jest kompletny, szeroki i bardzo dokładny.

Rada Nadzorcza przyjęła do akceptującej wiadomości omawiane informacje wraz z wyjaśnieniami Zarządu, uznając, że realizowane przez Spółdzielnię formy windykacyjne są skuteczne, a główną przeszkodą na tej drodze jest nadal istniejący stan prawny. Zdecydowana większość lokali mieszkalnych w Spółdzielni to lokale typu spółdzielczego własnościowego i odrębnej własności. Zadłużony lokal podlega – w oparciu o wyrok sądowy – egzekucji komorniczej. Egzekucja taka jest skomplikowana, kosztowna i przede wszystkim długotrwała.

Na drodze do likwidacji zadłużeń lokali typu lokatorskiego czy najmu, stoi nadal brak odpowiedniej ilości lokali socjalnych w Katowicach. Do obowiązku ich dostarczenia jest bowiem zobowiązana gmina, a nierealizowanie przez nią w terminie tej powinności skutkuje wpłatami odszkodowań za brak tych lokali. Niestety należy zauważyć, że część obecnych właścicieli lokali mieszkalnych, po niejako wymuszonym oddłużeniu się w momencie „uwłaszczania" lokalu ponownie znalazła się na liście dłużników. Sytuacja ta dotyczy zarówno tych użytkowników, którzy stali się właścicielami mieszkań uprzednio zajmowanych na prawach lokatorskich jak i tych którzy przed uwłaszczeniem posiadali spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Potwierdzeniem jest struktura zadłużonych lokali, z której wynika, że na dzień 31.12.2017 r. aż 42,27% mieszkań miało poprzednio status lokatorski.

Wskaźnik zaległości liczony w stosunku do potencjalnych wpływów wyniósł na koniec 2017 roku 7,25%.

Zastępca prezesa Zarządu Teresa Ślązkiewicz szczegółowo przedstawiła Radzie problemy z zaległościami w opłatach za lokale w pawilonach wolnostojących. Największe zadłużenie występuje w grupie lokali posiadających spółdzielcze własnościowe prawo lokalu (są to zadłużenia w toku postępowania sądowego oraz zasądzone) a najmniejsze w grupie lokali na najem oraz posiadających odrębną własność.

Prezes Zarządu Krystyna Piasecka poinformowała, że wychodząc naprzeciw potrzebom mieszkańców, Mieszkaniowe Biuro Pośrednictwa rozszerza swą działalność o usługi w zakresie znalezienia dla członka któremu grozi licytacja, propozycji tańszego mieszkania lub pomocy przy jego sprzedaży. Inną, rozważaną przez Zarząd formą odzyskania długu, jest zakupienie przez Spółdzielnię mieszkań, które na licytacji nie znalazły nabywcy, a następnie przeprowadzenie remontu tych mieszkań, które z reguły są w złym stanie technicznym, i ich sprzedaży w drodze przetargu.

W końcowej części swego posiedzenia Rada Nadzorcza przyjęła do akceptującej wiadomości list polustracyjny Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielczości Mieszkaniowej w Katowicach z dnia 14.02.2018 r. w sprawie przeprowadzonej w KSM lustracji problemowej inwestycji prowadzonych w 2017 roku, której wyniki Czytelnicy „Wspólnych Spraw" poznali w mojej informacji opublikowanej w marcowym wydaniu naszego, spółdzielczego miesięcznika.

Z poważaniem

GRAŻYNA KNIAT