Konieczność gospodarskiego podejścia do utrzymania spółdzielczych zasobów

Remontowy konsensus

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Szanowni Czytelnicy,

Do podzielenia się swoimi spostrzeżeniami i refleksjami skłoniły mnie tym razem powracające wciąż, z różną siłą, pewne wątki dyskusji podczas zebrań, spotkań, rozmów i w korespondencji, które w kwestii zakresu i kolejności remontów w budynkach (nawet w obrębie tego samego osiedla) eksponują – bezpodstawnie – poczucie nierówności oraz pokrzywdzenia, odczuwanego przez użytkowników danej nieruchomości.

Wielokrotnie zastanawiam się – skąd takie odczucie się bierze, bo przecież zwykle po sprawdzeniu faktów, opartych na prowadzonych w Spółdzielni ewidencjach kosztów i wpływów oraz wynikach przeglądów stanu technicznego budynków, potrzeb i planów, a także sprawozdań z realizacji zakresów rzeczowych przeprowadzonych i planowanych robót – wynika coś zupełnie innego. Nie będę polemizował z tym, że nie wszystko i nie w jednym czasie było czy też będzie realizowane, bo to oczywiste. Takich możliwości ani nie było, ani nie będzie, chociaż chęci i oczekiwania wynikające – bardziej z niecierpliwości i braku wyobraźni – co i raz powodują niepotrzebne napięcia i niezdrowe emocje.

Fakty są bowiem takie, że wchodząc w lata 90-te ubiegłego wieku z „bagażem" bardzo, ale to bardzo zróżnicowanych pod względem typu, wieku, wyposażenia technicznego budynków i infrastrukturą towarzyszącą, postawiliśmy sobie w Spółdzielni bardzo ambitne zadanie. Polegało ono na zinwentaryzowaniu stanu technicznego zasobów, określeniu potrzeb remontowych i modernizacyjnych oraz określeniu wielkości potrzebnych środków finansowych. Celami tych działań stały się bezpieczeństwo, możliwie największe wyrównanie dysproporcji stanu technicznego pomiędzy budynkami, zniwelowanie awaryjności instalacji i wyposażenia technicznego domów, opomiarowanie i stworzenie możliwości oszczędzania mediów, co zaskutkowało optymalizacją kosztów zamieszkiwania oraz podniesieniem standardów komfortu zamieszkiwania.

W ten sposób zrodził się w naszej Spółdzielni unikatowy na krajowa skalę „Wieloletni plan remontów kapitalnych i modernizacji", który w krótkim czasie wyposażony został w równie unikatową „Wieloletnią strategię ekonomiczną Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej". Co ważne – strategia przewidywanych w perspektywie dziesięcioletniej działań nie zamykała się, ani nie zamyka, w założonym pierwotnie czasie, ale co roku jest aktualizowana o to, co już zrobiono w upływającym roku, i o to, co wchodzi do planu poszerzonego na kolejny rok (obecnie objęte „Strategią" są lata 2014-2023). Inaczej mówiąc – jest to kroczący plan zadań remontowych i modernizacyjnych.

Jak sami Państwo rozumiecie potrzeby i stopień pilności ich wykonania to jedno, a możliwości zgromadzenia środków finansowych potrzebnych na realizację zadań to druga strona medalu. Trudno nie wspomnieć o procedurze ujęcia w strategii określonych prac co do potrzeby, pilności, zakresu i konieczności oraz możliwości ich wykonania. Pokrótce, to przeglądy stanu technicznego, akceptacje Rad Osiedli, przygotowanie projektu aktualizacji przez Zarząd, korekty i rekomendacje wniesione przez Radę Nadzorczą w tym dotyczące oceny finansowej strony planów, są konieczne i bezwzględnie wymagane przed podjęciem przez Walne Zgromadzenie uchwały aktualizującej wieloletnią „Strategię".

Fundamentem, na którym możliwe było, jest i mam nadzieję, że będzie i w przyszłości, jest zrozumienie przez nas wszystkich treści i znaczenia niepozornego, ale kluczowego słowa: konsensus – jako porozumienia osiągniętego w wyniku dyskusji i kompromisu.

Przypomnę, że zasoby zarządzane przez Spółdzielnię to (z grubsza): 345 budynków wielorodzinnych, 19072 mieszkań, blisko 900 klatek schodowych, 333 dźwigi osobowe, 220 tysięcy metrów kwadratowych dachów itp., nie wspominając już o całej niezbędnej infrastrukturze i wyposażeniu technicznym. Obiekty te są bardzo różnej, praktycznie często „nieporównywalnej" wielkości i konstrukcji, a także w różnym wieku. Trudno przecież porównywać ze sobą budynki o dwudziestu kilku kondygnacjach i ich potrzeby remontowe z budynkami kilkukondygnacyjnymi, na dodatek o zupełnie innej konstrukcji.

Pora przejść do wymiaru finansowego realizowanych zadań, bo przecież te różne potrzeby remontowe budynków powodują odmienne koszty. Dla przykładu – w budynkach bez dźwigów koszty z tym związane nie wystąpią, ale z kolei statystycznie na jeden metr kwadratowy mieszkania w niskim budynku przypadnie większy koszt remontu dachu niż w budynku wysokim, z racji relatywnie mniejszej jego powierzchni w wysokościowcu. Przy jednakowych stawkach odpisu na część „A" funduszu remontowego wielkość poniesionych kosztów rzutuje również na okres akumulacji, bądź też spłaty, zobowiązań użytkowników budynku z tytułu poniesionych nakładów na remonty, finansowane w ramach tej części funduszu remontowego. W odniesieniu do różnego zakresu i tempa prac realizowanych ze środków gromadzonych w ramach części „B" funduszu remontowego poniesione lub planowane nakłady są pokrywane poprzez wnoszenie opłat miesięcznych w odpowiednio zróżnicowanej wysokości. Przypominam Państwu, że wysokość odpisu na fundusz remontowy część „B" jest znacząco zróżnicowana, ustalana suwerennie w poszczególnych osiedlach przez Rady Osiedla, w zależności od rzeczywistych potrzeb remontowych. Obecnie najwyższy odpis na fundusz remontowy część „B" wynosi 2,20 zł/m² w Osiedlu Gwiazdy, najniższy wynoszący 1,15 zł/m² opłacają mieszkańcy osiedli Janów i Zawodzie.

Podkreślam po raz kolejny, że trudno zgodzić się z potocznymi opiniami sugerującymi, że celowo któraś nieruchomość jest bezpodstawnie pomijana lub poszkodowana w realizacji robót remontowych. Podstawę do takiego twierdzenia dają mi powyżej przytoczone fakty i procedury. Te obiekty, które wcześniej były remontowane, muszą zakumulować środki i poczekać cierpliwie na kolejną fazę prac remontowych, jaka stosownie do stanu technicznego oraz wielkości zgromadzonych środków obejmie swoim zakresem kolejne elementy budynku lub też na nowo w wyższym standardzie poprawi komfort zamieszkiwania. Przyjęte zasady oparte na konsensusie dają gwarancję tego, że wnoszone systematycznie i terminowo opłaty pokryją koszty przewidywanych planowo prac, które nie są zaniechane, ale realizowane zgodnie nie tylko z oczekiwaniami lecz także w oparciu o możliwości.

Warto wspomnieć, że jak dotąd zrealizowany zakres prac oraz nakłady na remonty w naszej Spółdzielni znacznie przewyższają wpływy na fundusz remontowy zakumulowane z comiesięcznych opłat. Dlatego część tych kosztów będzie pokryta, zgodnie zawartymi umowami, w najbliższych latach. Ważne jest, że skutki tych działań widoczne są już dziś, w postaci podniesienia poziomu stanu technicznego oraz bezpieczeństwa i komfortu zamieszkiwania, energooszczędności, a także atrakcyjnej wartości rynkowej Państwa majątku.

W rozmowach z mieszkańcami, osobistych i telefonicznych, spotykam się czasem z zarzutem w rodzaju: „w naszym bloku nic się nie robi, nie remontuje, a płacimy tak dużo na fundusz remontowy". Praktycznie zawsze, po uważnym przyglądnięciu się temu utyskiwaniu okazuje się, że zarzut jest bezpodstawny, chociaż zakres robót remontowych już wykonanych w danym budynku jest różny, co wydaje się być w znacznym stopniu oczywiste i uzasadnione. W rozmowach dotyczących potrzeb remontowych np. klatek schodowych kilkakrotnie usłyszałem opinię, że jakość tych robót, które wykonuje się obecnie, jest „za wysoka", ponieważ mój rozmówca w swoim mieszkaniu nie ma gładzi (w czasie budowy tego budynku gładzie nie były wykonywane), zatem szkoda pieniędzy na tak wysoki standard tych robót.

Niektórzy z moich rozmówców uważają, że wiek budynku jest jednym z najlepszych kryteriów określających potrzeby remontowe elementów budynku. Wydaje mi się jednak, że nie jest to znaczące kryterium. W bardzo starych budynkach komunalnych, czy prywatnych kamienicach, funkcjonują nadal bardzo sprawnie instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, a także okna. Tynki niektórych z tych budynków wydają się być „niezniszczalne". Dźwigi osobowe funkcjonują nadal sprawnie pomimo bardzo sędziwego wieku.

Najbardziej – jak mi się wydaje – znaczącym dla omawianego problemu jest przykład stolarki okiennej, wymienianej w naszych budynkach na nową, nowoczesną. Tutaj decydującym i „podstawowym" kryterium jest stan techniczny starej stolarki. Ale towarzyszy mu także „świadomość konieczności" wymieniania stolarki na „bezdyskusyjnie lepszą" od starej, dlatego, iż nowa spełnia wprowadzone w życie wymogi przepisów budowlanych, dotyczących np. podwyższonej od 1 stycznia 2014 r. izolacyjności cieplnej stolarki. Wiadomo także, że izolacyjność ta od 1 stycznia 2017 roku kolejny raz, zgodnie z wprowadzonymi przepisami, będzie podwyższona.

W czasach nawoływania „zewsząd" do maksymalnego oszczędzania energii cieplnej i elektrycznej kwestia wymiany istniejącego oświetlenia (często jeszcze zupełnie sprawnego) klatek schodowych i korytarzy budynków mieszkalnych nie wywołuje żadnych sporów czy dyskusji. Energię należy oszczędzać „na ile się da", wszędzie tam, gdzie to tylko możliwe. W naszej Spółdzielni przewidujemy wymianę oświetlenia na nowe, nowoczesne, LED-owe, zużywające znacznie mniej energii elektrycznej niż obecnie. Tutaj potrzeby remontowe i modernizacyjne są – co do zasady – jednakowe we wszystkich osiedlach, dotyczące każdego z budynków i chyba nikt nie będzie z tą opinią polemizował. Jednak rzeczywiste potrzeby remontowe poszczególnych domów określają kontrole ich stanu technicznego, przeprowadzane przez uprawnionych pracowników komórki Centrum Zarządzająco Usługowego. Kontrole te są przeprowadzane co najmniej jeden raz w roku i dotyczą zakresu określonego przez prawo budowlane. Uzupełniającym źródłem informacji, na podstawie których osiedla sporządzają corocznie plany remontowe na rok następny, są przeglądy całości zasobów przeprowadzane z udziałem członków Rad Osiedli.

Moim zdaniem, w bardzo dużym stopniu omawiane „potrzeby remontowe" dotyczące osiedli, poszczególnych budynków, klatek schodowych – określają w praktyce sami mieszkańcy, użytkownicy. To przecież Państwo dbacie, oszczędzacie, szanujecie swoje miejsce zamieszkania. Albo też, niestety, niektórzy mieszkańcy, w bardzo krótkim czasie dewastując „wszystko co można", powodują wzrost kosztów utrzymania budynków mieszkalnych i ich otoczenia we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Nawołuję – korzystając z okazji – do wspólnego dbania o nasz wspólny majątek.

W mojej ocenie gospodarka remontowa w poszczególnych osiedlach, co do zasady, prowadzona jest racjonalnie, „po gospodarsku", a świadomość owej konieczności dbania o wspólny majątek jest też coraz większa.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK