2015-05-14

Mamy mieszkania,
ale kontrahenci nie dostają kredytu bankowego

 

Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

mgr inż. Jerzy Doniec

 

Sporo czasu Radzie, a ściślej członkom trzech komisji branżowych (Gospodarki Zasobami Spółdzielni, Rewizyjnej i Inwestycyjno-Technicznej) zajęła w kwietniu ocena realności propozycji Zarządu zawartych w opracowaniu pt. „Wieloletni program doprowadzenia do zmniejszenia zobowiązań finansowych Spółdzielni wynikających z realizacji robót z funduszu remontowego – część „A"." Wykonanie takiego opracowania zawnioskowała Rada Nadzorcza w listopadzie 2014 roku.

 

Mimo zakończenia w 2011 roku programu termomodernizacji wszystkich zasobów, nakłady na roboty finansowane z funduszu „A", a głównie na tzw. modernizacje ociepleń, stale przekraczały wpływy na ten fundusz. Modernizację ociepleń podjęto, gdyż te wykonywane w początkach lat 90. ub. wieku warstwą styropianu o grubości 5 cm, a nawet i 4 cm, robione także fragmentarycznie, nie sprostały w żadnym stopniu wprowadzonym aktualnie normom izolacyjności budynków, stąd naciski mieszkańców na doprowadzenie ich siedzib do właściwego stanu.

 

Wpływy na fundusz „A" to od 2004 roku odpisy na termomodernizacje niezmiennie w wysokości 1,22 zł/m2/miesięcznie i 0,34 zł/m2/miesięcznie na działania energooszczędne. Prowadzenie robót modernizacyjnych w pełnym natężeniu możliwe było poprzez zaciąganie pożyczek i kredytów. Zadłużenie na tym funduszu osiągnęło w skali całej Spółdzielni poziom budzący niepokój. Niektóre budynki mają wielomilionowe salda ujemne, a ich spłata przy obecnych stawkach odpisów może potrwać kilkadziesiąt lat. Stąd reakcja Rady, by już nie powiększać istniejących zadłużeń, a przeciwnie – systematycznie je niwelować. Opracowanie Zarządu miało temu celowi służyć. Zarząd zalecenie to potraktował z całą powagą, o czym świadczy obszerność tego dokumentu i aż 8 wariantów możliwych działań zmierzających do zmniejszania zobowiązań.

 

Zgodnie z istniejącym w Spółdzielni trybem opracowanie to trafiło do członków właściwych komisji branżowych. Komisje nie zaopiniowały pozytywnie żadnego z przedłożonych rozwiązań, głównie z powodu radykalizmu tych propozycji. Z jednej strony wstrzymanie na lat kilka programu modernizacji ociepleń, z drugiej propozycja zwiększania wpływów na fundusz „A" poprzez podniesienie dotychczasowych stawek odpisów o sumaryczny wzrost wskaźnika inflacji od 2004 roku, tj. o ponad 30%, zwiększenie kwot przeksięgowań z funduszu remontowego osiedli, tj. „B" na „A", przeznaczenie tzw. pożytków z poszczególnych osiedli na fundusz „A" oraz przeznaczenie na ten cel istniejącej nadwyżki na funduszu interwencyjnym. Działania te, w sposób bezpośredni lub pośredni, spowodowałyby wzrost obciążeń użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych. Jak wiemy z praktyki taka metoda powoduje często skutek odwrotny do zamierzonego poprzez wzrost zadłużeń we wnoszeniu opłat za korzystanie z lokalu.

 

Zobowiązano więc Zarząd do opracowania kolejnej wersji, uwzględniającej głosy w dyskusji z posiedzenia połączonych komisji. A dominowały w nich opinie o potrzebie ograniczenia tempa robót modernizacyjnych do niezbędnego minimum i nie podnoszenia opłat. Rozważenia wymaga również propozycja zróżnicowania wysokości odpisów w zależności od stopnia zadłużenia nieruchomości czy całego osiedla. Temat ten wróci więc pod obrady Rady już w maju br.

 

Kwietniowe posiedzenie Rady Nadzorczej rozpoczęło się tradycyjnie od spraw członkowskich, a więc od rozpatrzenia wniosków Zarządu o pozbawienie członkostwa osób uporczywie zalegających we wnoszeniu opłat za korzystanie z lokalu. Sytuacja zadłużeniowa poprawia się systematycznie. Na koniec marca 2015 roku zadłużenie w opłatach wynosiło 10 milionów 878.026 złotych. Było więc niższe od zadłużenia wg stanu na 28 lutego 2015 r. o 196,9 tys. zł. Zadłużonych w różnym stopniu było w sumie 6.479 użytkowników lokali. Jeżeli do tego dodamy, że niedopłaty z rozliczeń mediów wyniosły 185,5 tys. zł oraz do tego czasu nie wpłynęło z Urzędu Miasta odszkodowanie za niedostarczenie lokali socjalnych w kwocie 268,6 tys. zł, to zadłużenie zmalało o kwotę znacznie wyższą niż te wspomniane 196,9 tys. zł. Struktura rodzajowa zaległości na 31. 03. 2015 r. wyglądała następująco:

  • mieszkania 7 mln 104 tys. zł,
  • pawilony 2 mln 418 tys. zł,
  • lokale użytkowe 1 mln 231 tys. zł,
  • garaże 125 tys. zł.

Na kwietniowe posiedzenie Rady Nadzorczej Zarząd skierował 15 wniosków o pozbawienie praw członkowskich z uwagi na niewnoszenie należnych opłat za korzystanie z lokalu. I jak w każdym miesiącu, tak i teraz, 8 członków zdążyło spłacić swoje zadłużenie przed posiedzeniem. Tak więc Radzie przyszło rozpatrywać tylko 7 wniosków. Z tej ilości Rada uznała 2 deklaracje spłaty zadłużenia za wiarygodne i odroczyła rozpatrywanie tych wniosków. Pozostałych 5 osób zostało członkostwa pozbawionych. Mają 6 tygodni na spłatę zadłużenia bez konsekwencji finansowych, tj. do czasu uprawomocnienia się decyzji Rady. Ponadto Rada uchyliła jedną ze swoich poprzednich decyzji o pozbawieniu członkostwa, gdyż zadłużenie zostało spłacone.

 

W kolejnym punkcie porządku obrad Rada przyjęła uchwałę o wskazaniu przewodniczących poszczególnych części Walnego Zgromadzenia. Na przewodniczącego pierwszej części wskazano Mieczysława Dańdę z Osiedla Wierzbowa, a drugiej Grażynę Kniat z Osiedla Szopienice. Oboje pełnili już te funkcje w latach ubiegłych. Wskazano również zastępców przewodniczących. Zostali nimi odpowiednio kol. Kazimierz Wzorek z Osiedla Giszowiec i kol. Tadeusz Nowak z Osiedla im. P. Ściegiennego. W pierwszej części Walnego Zgromadzenia udział wezmą członkowie Spółdzielni z osiedli: Giszowiec, Zawodzie, Gwiazdy, Wierzbowa, Murcki, Janów, Graniczna i Ligota. W drugiej członkowie z osiedli: im. Ściegiennego, im. Kukuczki, Szopienice, Centrum-I, im. Zgrzebnioka, im. Ścigały, Superjednostki, Śródmieścia, HPR oraz Grupa członków oczekujących i członków bez prawa do lokalu.

 

W ostatnim punkcie porządku Rada zapoznała się z informacją Zarządu o zasiedleniu lokali w oddanym do użytku kompleksie czterech budynków w ramach inwestycji tzw. „Rekreacyjnej Doliny – Mały Staw". Wynik dotychczasowego zasiedlenia nie jest satysfakcjonujący. Wiele umów nie zostało zawartych, gdyż potencjalni kontrahenci nie otrzymali kredytu bankowego. Osiem lokali zostało oddanych w najem, co wiązało się z poniesieniem dodatkowych kosztów pełnego wyposażenia lokali. Wydaje się, że ta forma pozyskania użytkowników wybudowanych lokali stanowi drogę do pełnego zagospodarowania obiektu. Jest to zresztą podstawowa forma mieszkalnictwa w tzw. rozwiniętych krajach zachodnich. I w naszym kraju znajduje coraz więcej zwolenników; wymusza to sytuacja na rynku pracy, wymagająca znacznie większej mobilności niż to bywało wcześniej.

 

Posiedzenie, jak zwykle, zamykało omówienie korespondencji kierowanej do Rady. Szczególną uwagę zwróciła kopia pisma jednego z mieszkańców Spółdzielni, skarżącego się na bardzo wysoki koszt ogrzewania mieszkania, zdecydowanie wyższy od średniego w Spółdzielni i osiedlu (w osiedlu aktualnie 2,41 zł/m2/miesięcznie).

 

Niestety jeżeli mieszka się w domu, a ściślej w domku o dwu lokalach, przy czym ten drugi lokal jest niezamieszkały, to trudno o niskie koszty ogrzewania. Lokale w budynkach małych z natury ponoszą wyższe rachunki za ciepło niż mieszkańcy molochów. Im więcej lokali „środkowych" w poziomie i pionie budynku tym niższe koszty. „Superjednostka" jeszcze przed ociepleniem miała niższe średnie koszty niż wiele już ocieplonych, ale mniejszych. Zresztą dlatego też „Superjednostka" została docieplona w ostatniej kolejności. Stosowanie współczynników korekcyjnych (redukcyjnych) ma tylko wtedy sens, gdy są w budynku lokale „środkowe" i te położone niekorzystnie (mieszkania narożne, na parterze i pod dachem). Jaki natomiast sens miałoby stosowanie dla lokalu jednego w budynku, czy też dwóch położonych identycznie pod względem osiągnięcia domniemanych korzyści? Kto miałby zrekompensować w części to niekorzystne położenie? Okazuje się, że mieszkanie w dużym budynku ma też i korzyści. A takich domów w naszej Spółdzielni jest wiele. Oczywiście odpowiedź na tę reklamację mieszkańca przygotują odpowiednie służby techniczne Spółdzielni.

Z poważaniem

JERZY DONIEC



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)