Litera prawa w pryzmacie indywidualnej sprawiedliwości

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Mamy już maj roku 2015 i w „wielkiej polityce" myśli nasze zaprzątnięte są wyborami prezydenta RP. Jednak nie tylko z tego powodu mało kto ze starszej części społeczeństwa pamięta (a młode pokolenie chyba w ogóle nie wie), że 1 stycznia br. minęło 20 lat od denominacji złotego, wprowadzonej ustawą Sejmu RP II kadencji z 7 lipca 1994 roku. Za każde dawne 10.000 złotych starych otrzymaliśmy wówczas 1 złoty. Za milion – złotych 100. Nowych. „Twardych" niczym dolary. Przestaliśmy być... milionerami. Co prawda – hiperinflacyjnymi, ale milionerami, a niektórzy miliarderami. Denominacja była zwieńczeniem pakietu reform gospodarczo-ustrojowych nazywanych potocznie „planem Balcerowicza" i przyjętych w formie 10 ustaw przez ostatni Sejm Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej w jego X kadencji, zwanej także „Sejmem kontraktowym". Muszę sięgać w swych comiesięcznych refleksjach do tej tak nieodległej przecież historii, bowiem mamy całkiem sporo przypadków, gdy w rozliczeniach ze Spółdzielnią członkowie (a najczęściej ich spadkobiercy) kompletnie zapominają o owej denominacji i jej skutkach dla praw majątkowych wywodzonych z tytułu przynależności do spółdzielni mieszkaniowej.

Zaledwie przed miesiącem dwudziestoparoletnia pani, wszczynająca postępowanie spadkowe po swojej babci (członkini KSM odeszłej już do wieczności), świeżo pozyskaną w Spółdzielni informację o owej dawnej denominacji złotego skwitowała pytaniem (niby retorycznym, ale kierowanym do mnie): – A kto im na to pozwolił? Moje skromne wyjaśnienia o decyzjach dwu Sejmów (tego PRL-owskiego i tego już RP) – skonkludowała wszystko zdaniem: – No tak, wszystkiemu winna komuna...

A mnie w tym momencie przypomniała się śpiewana w telewizyjnym Kabarecie Olgi Lipińskiej przewrotna piosenka z refrenem:

„A Balcerowicz wyciął nam numer i różnicować dochody chce. / Pazerny może zbijać fortunę, lub stachanowiec – normalny nie. / Jasne, że musi być kapitalizm, ale bogaczy oddać pod straż, / Rąbnąć podatkiem, domiar dowalić! Tym co należy dolę odpalić! / Wszystkim po równo dodać do gaż! Nasz wyzysk ludzką musi mieć twarz!!!"

Tymczasem wcale nie o kabaretowe puenty chodzi, lecz o pieniądze. I problem ten z konieczności bywa roztrząsany przez każdego, kto zajmuje się kwestiami rozliczeniowymi związanymi z mieszkaniem lub innym lokalem będącym w zasobach spółdzielczych (bez różnicy – czy o statusie wyodrębnionej własności, czy o statusie spółdzielczego prawa do lokalu typu własnościowego lub lokatorskiego) w kontekście spadku, darowizny, sprzedaży-kupna, rezygnacji z członkostwa w Spółdzielni, czy też jego utraty w wyniku wykreślenia itp.

W takiej sytuacji zawsze składane są do KSM wnioski o zwrot wpłat, jakie kiedyś przystępując do Spółdzielni każdy z członków dokonywał w formie udziałów i wkładów członkowskich. Wysokość tych pierwszych (udziały) – warunkujących członkostwo – na przestrzeni lat uległa wielokrotnie zmianom, z tym, że zasadą było, iż każdego członka obowiązywała wpłata w wysokości określonej w dacie przystępowania w poczet członków Spółdzielni. Nawet jeśli na przestrzeni lat wysokość obowiązującego dla uzyskania członkostwa udziału wzrastała, lub co też miało miejsce wzrosła liczba statutowo wymaganych udziałów w zależności od rodzaju lokalu (mieszkanie, garaż itp.) i ich ilości (większej niż 1 lokal) w gestii jednego członka – nie powstawał równoczesny obowiązek wstecznego uzupełnienia wpłaconych uprzednio kwot udziału do ich nowych, wymaganych dla uzyskania członkostwa wielkości. Tym sposobem zadeklarowany i wniesiony udział członkowski, np. w roku 1970 w wysokości 500 zł nie był nigdy uzupełniony dodatkową wpłatą, podczas gdy w latach 1984-1988 – wymagany udział stanowiła już kwota 3.000 zł, w latach 1989-1990 – 5.000 zł, a w kolejnych latach: 1991-92 – 200.000 zł, w roku 1993 – 700.000 zł, w 1994 – 880.000 zł. Obecnie, od roku 2003, wymagany udział członkowski stanowi kwota 400 zł.

Po wspomnianej denominacji przeprowadzonej w roku 1994 wartość wniesionych do tej daty udziałów uległa obligatoryjnemu przeliczeniu, skutkiem czego członek posiadający w roku 1970 jeden udział o wartości nominalnej 500 zł, obecnie nadal posiada 1 (tenże sam) udział o aktualnej wartości 0,05 zł (5 groszy) i odpowiednio – udział o wartości 5.000 zł – przekształcił się w wartość 0,50 zł, a 880.000 zł w kwotę 88 zł.

Wnioskodawcy zazwyczaj w związku z ustaniem członkostwa domagają się niezwłocznego zwrotu udziału członkowskiego. W tej kwestii konieczne są zatem dwie informacje z ogólnodostępnych przepisów: po pierwsze – zwrot udziału członkowskiego nie może być zrealizowany „od ręki", gdyż następuje (zgodnie z § 62 ust. 3 Statutu KSM) w terminie miesiąca od daty zatwierdzenia przez Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego za rok kalendarzowy, w którym członkostwo wygasło (a więc np. gdy nastąpiło to w roku 2014 – zwrot będzie mógł być zrealizowany po „Walnym" odbytym w roku 2015, czyli praktycznie w drugiej połowie tego roku). Paradoksalnym jest, że nawet te udziały o groszowych wartościach nie mogą być wypłacone wcześniej, gdyż Spółdzielnia naraziłaby się na zarzut działania niezgodnego z obowiązującym prawem. Po drugie – mocą ustawy z 30. 08. 1991 roku o waloryzacji udziałów członkowskich w spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 1991, nr 83, poz. 373), art. 1, pkt 1) – udziały nie podlegają waloryzacji, zwraca się zatem ich wartość ujętą w ewidencji Spółdzielni na odrębnym funduszu udziałowym (np. owe – po przeszacowaniu 5 groszy) itd.

Kolejne wnioski dotyczą zwrotu tak zwanego „wpisowego". Tę kwestię również rozstrzygają jednoznacznie przepisy ustawa Prawo spółdzielcze (Dz. U. 1982, nr 30, poz. 210). Stanowi ona w art. 78, § 1, ust. 2, że podstawowymi funduszami spółdzielni są: fundusz udziałowy (powstający z wpłat udziałów i podlegający zwrotowi w razie wystąpienia członka ze spółdzielni) oraz fundusz zasobowy powstający miedzy innymi z wpłat wpisowych dokonywanych przez członków. Natomiast w art. 26 §2 ustawa ta stwierdza, iż „byłemu członkowi nie przysługuje prawo do funduszu zasobowego oraz innego majątku spółdzielni" – co oznacza, że wpisowe nie podlega zwrotowi (tak formułuje to również Statut KSM w § 16 pkt 6).

Nieporozumieniem nazwać trzeba wnioski dotyczące zwrotu wkładu budowlanego czy mieszkaniowego (pojęcia te bywają mylone – ale to można usprawiedliwić brakiem tak szczegółowej wiedzy, z uwagi na fakt, iż od dobrych paru lat stanowienie mieszkań lokatorskich praktycznie popadło w niebyt prawny). Pieniądze zostały przecież „skonsumowane" przez budowę konkretnego mieszkania i stanowią jego część nie do wyodrębnienia.

I znów trzeba się odnieść do ustawy, tym razem o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2013, poz. 1222). Art. 172 pkt 3 tak to ujmuje: „Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne." Natomiast w przypadku posiadania przez członka spółdzielni prawa odrębnej własności lokalu, to wiążące są sformułowania zawarte w Art. 18, pkt 2 „Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal." oraz w Art. 19 pkt 1 „Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji."

Osoba zbywająca czy darująca lokal odzyskuje lub przekazuje dalej swój wkład w cenie będącego przedmiotem transakcji lokalu i z taką waloryzacją na jaką „wyceniła" ten swój lokal. Wraz z dopuszczeniem do wolnego obrotu mieszkaniowego mieszkaniami spółdzielczymi przez posiadaczy tych lokali, bez wymogu pośrednictwa Spółdzielni, stworzony został system bezpośredniego odzyskiwania wniesionych w swoim czasie wkładów budowlanych przez zainteresowanych lub ich spadkobierców od nabywców tych praw majątkowych (z wyjątkiem szczególnych przypadków, gdy lokal przekazywany jest do dyspozycji Spółdzielni. Wówczas taką „operację" przeprowadza Spółdzielnia – w sposób, który też jest uregulowany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i statucie). Odzwierciedleniem skutków zachodzących zmian w relacjach prawno-finansowych Spółdzielni ze spółdzielcami na tle m. in. przekształceń majątkowych i rozliczeń z funduszami (w tym także dot. zmian w składzie członkowskim) są dane zamieszczone w corocznych sprawozdaniach finansowych Spółdzielni – zarówno po stronie aktywów (środki trwałe), jak i pasywów (fundusze własne), bo wyodrębnieniu każdego lokalu czy wykreśleniu z członkostwa towarzyszy odpowiednie zmniejszenie funduszy: wkładów i udziałowego.

Wypełniając literę obowiązującego prawa Spółdzielnia bywa niekiedy przez zawiedzione w swoich oczekiwaniach majątkowych osoby pomawiana o działanie sprzeczne z prywatnym, indywidualnym poczuciem sprawiedliwości. Przepraszam za kolejne artystyczne skojarzenie, ale tutaj przypomina mi się scena z kultowej komedii „Sami swoi", gdy babcia Pawlakowa wręcza granat synowi udającemu się na rozprawę i okrasza to słowami: „Sąd sądem, ale sprawiedliwość musi być po naszej stronie". A tym wielkim słowem sprawiedliwość szermuje się nie tylko przy wymienionych kwestiach zwrotów wpłat.

Wspomnieć wypada, iż od czasu do czasu zgłaszane są również krytyczne uwagi dotyczące nierozwiązanych jeszcze uregulowań terenowo-prawnych zasobów KSM. Jest to zrozumiałe, bo członkowie zamieszkujący w takich zasobach nie mogą się skutecznie uwłaszczać. Tymczasem stan taki istnieje z przyczyn nie leżących po stronie Spółdzielni i mimo prowadzonych od wielu lat intensywnych czynności zmierzających do uzyskania jednoznacznych, korzystnych dla spółdzielców tytułów prawnych. Tutaj też muszę sięgnąć do historii i przypomnieć, że w zasobach KSM są budynki, które trafiły do nas w latach 80. ubiegłego wieku na podstawie decyzji ówczesnego Wojewódzkiego Związku Spółdzielczego o rejonizacji działania spółdzielni w mieście Katowice, a także takie, które zostały przejęte od byłych przyzakładowych spółdzielni (np. kopalnianych lub hutniczych). I to właśnie niektóre z tych domów wybudowanych na prywatnych gruntach (bo kto kiedyś „za czasów komuny" na to zważał) nie posiadają jeszcze uregulowanych praw do gruntów, na których zostały ongiś wzniesione. Przykładem są budynki przy ul. Macieja 3-5, Zamkowej 61-61c, 63-69, 83-89, Bohaterów Monte Cassino 6, 6a, 6b, 8, co do których, po wielu latach postępowań i wielu ustaleń, zmuszeni jesteśmy aktualnie czekać na ostateczne pozytywne decyzje Miasta Katowice. Są stosowne deklaracje – więc sądzę, że bieżący rok pozwoli zamknąć wiele spraw. Natomiast o sytuacji terenowo-prawnej domów przy Markiefki 37-41, Racławickiej 5, 1 Maja 114c zdecyduje ostatecznie Sąd Rejonowy w Katowicach, w którym toczy się z powództwa KSM sprawa o zasiedzenie zajmowanych przez te budynki działek gruntowych.

Szanowni Państwo – pozwólcie, że poprzestanę póki co na tej skromnej dozie wyjaśniania niełatwych przecież problemów nurtujących naszych spółdzielców (i nie tylko spółdzielców), a mających swe uwarunkowania w naszej historycznej przeszłości, zmienności polskiego prawa i może też niedoinformowania społeczeństwa w wielu kwestiach szczegółowych. Będę wdzięczna za pytania i uwagi. I serdecznie zapraszam PT. Członków KSM, tak w imieniu własnym, jak i władz samorządowych Spółdzielni do udziału w tegorocznym Walnym Zgromadzeniu (w czerwcu !).

Do zobaczenia

KRYSTYNA PIASECKA