Krok po kroku z analizą kosztów zamieszkiwania

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Wydatki związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych – w postaci opłat miesięcznych wnoszonych do Spółdzielni – są jednym z podstawowych aspektów ekonomiczno-społecznych funkcjonowania gospodarstw domowych, bez względu na formę własności (właścicieli lokali, najemców, dzierżawców itp.), czy zarządzanie tymi lokalami. Kwestia opłat za lokale i ich wysokości dotyczy zatem zarówno spółdzielców, jak i innych posiadaczy praw do lokali we wszystkich formach mieszkalnictwa.

ZAMIESZKUJESZ – PŁACISZ, ALE NIE WSZĘDZIE JEDNAKOWO

Korzystanie z lokalu mieszkalnego zawsze wiąże się z obowiązkiem pokrywania kosztów jego użytkowania w formie opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem technicznym lokalu, części wspólnych budynku, jego otoczenia itp. Wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasadniczej części związana jest z ponoszonymi kosztami przypisanymi wprost do określonej nieruchomości i generowanymi przez daną nieruchomość, jak też przypadającymi na tę nieruchomość w oparciu o określone regulacje prawne, z kosztami ogólnymi, np. związanymi z utrzymaniem terenów, dróg, chodników, kosztów organizacyjno-administracyjnych, obsługi itd. Miesięczne opłaty za lokale mieszkalne w spółdzielni mieszkaniowej kalkulowane są w oparciu o realnie ponoszone wydatki i naliczenia, nie uwzględniając elementu zysku czy marży, z tym, że obciążenia spółdzielców są pomniejszane o wypracowane przez Spółdzielnię pożytki wynikające z prowadzonej (acz nieobligatoryjnej) działalności gospodarczej. Spółdzielnie mieszkaniowe nie działają bowiem jak prywatne firmy dla zysku, lecz na zasadzie „non profit".

Wydatki gospodarstw domowych związane z miesięczną opłatą za lokale w danej nieruchomości mają bezpośredni związek z kosztami dotyczącymi utrzymania i eksploatacji tych poszczególnych nieruchomości, osiedli i infrastruktury technicznej, a także z indywidualnie generowanymi przez samych mieszkańców kosztami, jak np. zużycie ciepła, zimnej wody i odprowadzenie ścieków, usuwanie odpadów itp., ogólnie zwanych mediami. Na wysokość tych kosztów w czasie wpływ ma wiele czynników zarówno niezależnych jak i zależnych od Spółdzielni jako zarządcy, jak np. ceny usług i towarów, o wysokości których decydują producenci dóbr i świadczące te usługi różnego rodzaju podmioty gospodarcze i administracyjne w sposób od Spółdzielni niezależny. Przykładami są np. wysokości stawek stanowiących podstawę obciążeń z tytułu opłat publiczno-prawnych o których decydują – poprzez swoje uchwały – lokalne władze samorządowe, a także przepisy ustawowe (co dotyczy np. podatku od nieruchomości, opłat za użytkowane wieczyste gruntu, „opłaty śmieciowej", itp.), a także niezależne czynniki obiektywne, jak lokalizacja danej nieruchomości w mieście, jej wiek i stan techniczny, rodzaj i charakter zabudowy, wyposażenie w urządzenia techniczne (np. dźwigi, hydrofory, rodzaj wentylacji, itd.).

Zróżnicowanie kosztów utrzymania nieruchomości jest faktem zarówno między różnymi miastami, jak i w granicach jednego miasta, a nawet sąsiadujących posesji.

Dokonanie porównań w zakresie oceny kształtowania się wysokości opłat za lokale mieszkalne w naszej Spółdzielni z opłatami występującymi u innych gestorów zarządzających zasobami mieszkaniowymi w innych mieszkalnych jednostkach organizacyjnych może mieć zatem jedynie walor porównawczy, poglądowy wymagając szczegółowego uprzedniego omówienia kształtowania się struktury podstawowych elementów składowych tych opłat (także w aspekcie zróżnicowania podziału obowiązków między spółdzielnią a jej mieszkańcami, ukształtowanymi przez indywidualne uregulowania w statutach i regulaminach wewnętrznych, jak i relacji wynikających z lokalnych uchwał samorządów gminnych w zakresie dotyczącym spółdzielczości mieszkaniowej).

PRZYKŁADOWE 50 m² MIESZKANIE Z TRZEMA OSOBAMI

Niniejsza próba analizy porównawczej dla oceny wysokości opłat za lokale w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w poszczególnych jednostkach administracyjnych odniesiona została do uśrednionej w skali Spółdzielni opłaty miesięcznej za rok 2017 w wymiarze całkowitym oraz w jej zagregowanych strukturalnych częściach składowych. Podstawę ich ustalenia stanowiły obowiązujące w naszej Spółdzielni jednostkowe stawki opłat we wszystkich osiedlach w dacie 01.12.2017 r. i przy założeniu, iż przyjęty do porównań lokal to mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 m², zamieszkiwany przez 3 (trzy) osoby. Owa średnia statystyczna opłata miesięczna zawiera – oprócz opłat eksploatacyjnych wnoszonych na pokrycie bieżących kosztów eksploatacji wraz z odpisem na remonty – uśrednioną wysokość miesięcznych zaliczek pobieranych na poczet poszczególnych rodzajów świadczeń, (w uproszczeniu zwanych mediami), tj. na bazie odrębnie ustalanych dla poszczególnych lokali zaliczkowych opłat za dostawę ciepła – dostarczanego centralnie dla ogrzania lokali (c.o.) i podgrzania wody (c.c.w.), dostawę wody zimnej i odprowadzenie ścieków. Zaliczki na ciepło i zimną wodę oraz odprowadzanie ścieków stanowiąc źródło bieżącego pokrywania kosztów, ich zakupu od dostawców przez Spółdzielnię podlegają okresowym rozliczeniom z wszystkimi użytkownikami lokali do faktycznej wysokości kosztu poniesionego w okresie rozliczeniowym na ich nabycie oraz utrzymanie niezbędnej infrastruktury.

Wysokość zaliczek na media dla poszczególnych lokali jest określana w bezpośredniej relacji do wielkości ich zużycia w danej nieruchomości i lokalu w oparciu o urządzenia pomiarowe w poprzednim okresie rozliczeniowym. Wysokość opłat za lokale w naszej Spółdzielni jest zróżnicowana nie tylko ze względu na wielkość zużywanych mediów. Są one również różne w poszczególnych osiedlach, ponieważ istnieją różne warunki funkcjonowania tych osiedli, wpływające na poszczególne elementy kalkulacyjne opłat. Tymi różnicującymi czynnikami są więc i wielkość osiedla, jego położenie w granicach miasta (kwestia np. zróżnicowania wartości gruntów, a więc i opłat za wieczyste użytkowanie terenu), rodzaj zabudowy osiedla, technologia wykonania, wysokość i wiek budynków, wielkość i intensywność zagospodarowania terenów zielonych, podział obowiązków między Spółdzielnią, a członkami w zakresie utrzymania porządku (czyli funkcjonowanie systemu zleconych prac porządkowych wykonywanych przez gospodarzy budynków bądź wykonywanie części lub całości tych czynności przez samych mieszkańców albo doraźnie lub stale przez innych usługodawców), itp.

Dla celów analitycznych obowiązujące w osiedlach Spółdzielni zróżnicowane stawki eksploatacyjne sprowadzone zostały we wszystkich składnikach (również określonych, np. na lokal) do porównywalności poprzez przeliczenie na 1 m² powierzchni lokali mieszkalnych.

Przy prezentacji informacji dotyczących naszej Spółdzielni jako całości przedstawiane są zatem dane uśrednione, natomiast informacje dotyczące poszczególnych osiedli wynikają z konkretnych stawek obowiązujących w tych osiedlach według stanu na dzień 01.12.2017 roku.

ŚREDNIO PŁACILIŚMY 722,01 ZŁ MIESIĘCZNIE

Ustalona wg podanych wyżej zasad średnia opłata miesięczna za użytkowanie lokalu mieszkalnego wraz z mediami w skali Spółdzielni wynosiła w analizowanym okresie 722,01zł – co oznacza, że była niższa od średniej opłaty wnoszonej w roku poprzednim (2016) o 3,85 zł, czyli spadek o 0,53%, co przedstawia tabela nr 1.

Zestawienie to w niniejszym opracowaniu nie uwzględnia opłat miesięcznych funkcjonujących w Zespole mieszkaniowym pn. „Rekreacyjna Dolina Mały Staw", ponieważ zlokalizowane w tym zespole budynki sukcesywnie zasiedlane (nowe z procesu inwestycyjnego) nie prezentują w pełni porównywalnych z pozostałymi zasobami KSM wszystkich składników miesięcznych opłat (m.in. nie zawierają takich elementów jak odpis na fundusz remontowy część „A" dotyczący termomodernizacji, odpis na fundusz remontowy dotyczący dźwigów).

Z powyższej tabeli wynika, że:

• opłaty dotyczące eksploatacji i utrzymania nieruchomości wzrosły o 0,44%, co związane jest ze zmianą stawek opłat miesięcznych w 13 osiedlach (w tym: 4 regulacje stawek),
• opłaty dotyczące funduszu remontowego zmalały o 2,70% a wynika to ze zmniejszenia w pozycji remonty dźwigów, w związku ze zmianą miernika z osoby na m² (zgodnie ze zmianą Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat (zmiana nastąpiła we wszystkich osiedlach w różnych terminach),
• opłaty dotyczące mediów łącznie wzrosły o 0,10%, z tego:
• zimna woda i odprowadzenie ścieków - wzrost o 0,32% (przy nie zmienionej cenie za m³ w wysokości 14,11 zł/m³ (cena od 2016 roku), a zwiększonej ilości zużycia przez statystyczny lokal z 3,06 m³ na osobę na 3,07 m³/os.),
• centralne ogrzewanie - wzrost o 1,28% spowodowany wzrostem ceny różnych elementów taryfy opłat z tytułu dostawy ciepła. Na przestrzeni 2017 roku podwyżka ceny w ramach zatwierdzonych taryf ciepła była dokonana przez Tauron Ciepło S.A. czterokrotnie (w lutym, we wrześniu, w październiku i w listopadzie),
• centralnie ciepła woda - spadek o 1,92% spowodowany zmniejszeniem kosztu podgrzania wody i jednoczesnym zwiększeniem normy na osobę z 1,14 m³/os na 1,15 m³ na osobę.

KONKRETNIEILE I ZA CO ?

Procentową strukturę udziału poszczególnych elementów składowych miesięcznych opłat za statystyczny lokal mieszkalny graficznie prezentują wykresy nr 1 i 2 oraz wykres nr 3.

Z tabeli nr 1 i z trzech wykresów wynika, że w roku 2017 największy udział w opłacie miesięcznej stanowiły opłaty na pokrycie:

• zużywanych w lokalach mediów – 51,27%,
• eksploatacji i utrzymania nieruchomości – 23,94%,
• fundusz remontowy – 24,79%.

Spółdzielnia nasza, jako przedsiębiorstwo, podobnie jak większość zarządców w kraju, jest bezpośrednim konsumentem mediów tylko w nieznacznej skali (w zakresie związanym z funkcjonowaniem własnych biur i warsztatów). Faktycznie zaś Spółdzielnia pełni rolę „pośrednika" między dostawcami mediów a odbiorcami finalnymi, jakimi są konsumenci tych dóbr – mieszkańcy. Spółdzielnia zatem wypełnia rolę – wymuszoną przez ustawodawców – zbiorowego windykatora i płatnika. Prowadzi (bez wynagrodzenia) inkaso opłat na pokrycie kosztów nominalnie obciążających Spółdzielnię (dotyczy to mediów i usług przesyłowych itp.) a konsumowanych przez mieszkańców. Zakres świadczeń, które mogłyby stanowić poza opłatami lokalowymi przedmiot rozliczeń poza Spółdzielnią dotyczy świadczeń takich kontrahentów jak: Katowickie Wodociągi S.A., Polska Grupa Energetyczna Obrót S.A., Tauron Dystrybucja S.A., Tauron Ciepło S.A., Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, Urząd Miasta, Polskie Górnictwo Naftowe i Gazownictwo S.A., itd. Nadmienić należy, że zbiorcze zobowiązania regulowane są niezależnie od tego czy ich faktyczni odbiorcy – mieszkańcy – regularnie, na bieżąco opłacają te „usługi", czy okresowo, czy też przypadające na nich zobowiązania trzeba windykować w sposób wymuszony, z opóźnieniem do daty powstania zobowiązania wobec „firmy dostawczej" – powodując dla Spółdzielni dodatkowe koszty (np. windykacji i dodatkowych roszczeń).

CO ZALEŻY, A CO NIE OD SPÓŁDZIELNI ?

Stanowiące podstawę określenia wymiaru opłat za lokale – ponoszone przez Spółdzielnię koszty gospodarki zasobami, dzielą się na dwie grupy – części: tj. koszty niezależne i zależne od Zarządcy, czyli w tym przypadku Spółdzielni. Przez koszty zależne należy rozumieć koszty wynikające z planów gospodarczych finansowanych w częściach uzależnionych od decyzji organów wewnętrznych Spółdzielni o realizacji określonych zadań.

Z uśrednionej opłaty miesięcznej w roku 2017 w naszej Spółdzielni na pokrycie poszczególnych części tak określonych grup kosztów przypadało na:

• koszty niezależne od Spółdzielni – 56,03%,
• koszty zależne od Spółdzielni – 43,97%.

W ramach opłat miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim:

• wpłat zaliczkowych – do okresowego rozliczenia – na pokrycie kosztów za dostawę ciepła (centralne ogrzewanie i centralna ciepła woda), które stanowią 48,04% ogólnej sumy kosztów niezależnych. Analizując koszty ciepła zużytego na ogrzanie lokali mieszkalnych we wszystkich osiedlach KSM na przestrzeni ostatnich 18 kolejnych okresów rozliczeniowych, tj. licząc od 1999/2000 do 2016/2017 dzięki działaniom termomodernizacyjnym i energooszczędnym (finansowanym z funduszu remontowego część „A") zużycie ciepła zmniejszyło się o 35,20%. Zapotrzebowanie mocy, które w sezonie 1999/2000 wynosiło 98,080 MW obecnie jest niższe o 35,23% (w minionym sezonie wyniosło łącznie 63,527 MW),
• zimnej wody i odprowadzenia ścieków – 32,50%,
• wywóz nieczystości stałych – 10,69%,
• oraz podatki i opłaty publiczno-prawne – 2,90% (w tym za wieczyste użytkowanie gruntów w zakresie lokali niewyodrębnionych i części wspólnych wszystkich zarządzanych nieruchomości budynkowych – te ostatnie są weryfikowane w miarę wyodrębnień lokalowych z nieruchomości KSM), a ponadto pozostałe koszty (tj. energia elektryczna poza mieszkaniem, obowiązkowe przeglądy techniczne, czy opłata za podstawowy sygnał RTV – co dotyczy lokali nie posiadających indywidualnych umów z operatorami dostarczającymi rozszerzony pakiet RTV) stanowiące razem 5,87%.

Na większość tych kosztów wpływ mają mieszkańcy poprzez bezpośrednie ilościowe zużycie, bo są one naturalną pochodną wielkości zużycia określonych mediów lub usług. W odniesieniu do tego rodzaju kosztów (niezależnych od Spółdzielni) – nie istnieją możliwości negocjowania cen za generujące te koszty usługi ani przez mieszkańców (jako ich bezpośrednich konsumentów), ani przez Spółdzielnię (jako Zarządcę), brak też możliwości oddziaływania na częstotliwość i terminy wprowadzania zmian w tym zakresie, gdyż w świetle obowiązującego prawa ceny te regulują dostawcy przy aprobacie instytucji kontrolnych Państwa (jak Urząd Regulacji Energetyki) lub Miasta (Gminy).

Do grupy kosztów niezależnych od Spółdzielni, tj. od mieszkańców, a mających również wpływ na wysokość opłat, zaliczane są ponadto wszelkie wydatki związane z wykonywaniem obowiązków płynących wprost z nakazów zawartych w obowiązujących aktach prawnych (ustawy, rozporządzenia). Są to opłaty za czynności i działania do, wykonywania których przepisy obligują wszystkich zarządców i właścicieli budynków w interesie mieszkańców i bezpiecznego korzystania z nieruchomości np. zobowiązania do okresowych przeglądów budynków, instalacji, zabezpieczenia przeciwpożarowego, itp., o których stanowi „Prawo budowlane", czy inne, także wydawane jednostkowo przez uprawione organy w formie decyzji, nakazów lub poleceń.

Strukturę przeznaczenia opłat w części niezależnej od Spółdzielni prezentuje wykres nr 4.

W ramach opłat miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów zależnych od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim:

• odpisu na fundusz remontowy część „A" dotyczącą remontów modernizacyjnych i kapitalnych. Tę część opłaty wnosi się w formie odpisu z przeznaczeniem na prace remontowe realizowane centralnie, tj. o charakterze modernizacyjnym i remontów kapitalnych,
• odpisu na fundusz remontowy część „B" dotyczącą nakładów na bieżące remonty i naprawy. Odpis ten jest określany i wykorzystywany – przy nadzorze Rady Nadzorczej – w ramach autonomicznych decyzji poszczególnych Osiedli (a decyzje dotyczące wysokości stawek odpisu wynikające z rodzaju i wielkości potrzeb podejmują w imieniu mieszkańców Rady Osiedli). Ta część funduszu remontowego przeznaczona jest na remonty bieżące i remonty dźwigów.

Odpisy na remonty stanowią 56,37 % ogólnej sumy wpłat na pokrycie kosztów zależnych od decyzji Rady Nadzorczej i Rad Osiedli.

Środki finansowe pochodzące z tej części opłat, tworząc odrębny fundusz, służą pokrywaniu nakładów (wydatków) ponoszonych na utrzymanie majątku spółdzielców i współwłaścicieli nieruchomości, a więc nie tylko niepogorszonego stanu technicznego eksploatowanych zasobów mieszkaniowych, ale także poprawę tego stanu; np. na modernizację zarządzanych nieruchomości i ich wyposażenia. Są to czynności zazwyczaj mało efektowne, niewidoczne (jak np. wymiana pionów elektrycznych, czy też zmiana pokrycia dachowego).

Dla mieszkańców oznacza to, iż większość wpłat na pokrycie tzw. kosztów zależnych przeznaczona jest przede wszystkim na zapobieganie dekapitalizacji środków trwałych, na niedopuszczenie do zmniejszenia wartości użytkowej i rynkowej ich materialnego majątku, którymi są lokale i budynki. W ich następstwie ma miejsce racjonalizowanie kosztów występujących w sferze eksploatacyjnej np. poprzez docieplenie budynków, wymianę stolarki okiennej, itp. następuje, przy utrzymaniu komfortu cieplnego, obniżenie fizycznego zapotrzebowania budynków na ciepło, a więc tym samym dla użytkowników lokali potencjalnie niższe koszty z tym związane.

• grupy innych kosztów – stanowiące łącznie 43,63% – ewidencjonowane są na szeregu różnych księgowych kontach rodzajowych takich jak: pozostałe koszty eksploatacji łącznie z kosztami konserwacji dźwigów, koszty obsługi osiedla, opłata na pokrycie części kosztów ogólnozakładowych Spółdzielni, czyli funkcjonowania Centrum Zarządzająco-Usługowego, usługi gospodarzy, opłata za domofon, za wodomierze i na działalność społeczno-kulturalną, co przedstawia wykres nr 5.

Analizując wysokość opłaty miesięcznej – wynoszącej w KSM w roku 2017 średnio w statystycznym lokalu 722 zł wskazać należy, iż w naszej Spółdzielni przekazaniu z tej opłaty na rachunki firm usługodawców i organizacji zewnętrznych (świadczących swoje usługi na rzecz zaspokojenia potrzeb bytowych mieszkańców KSM) – przypadała kwota 405 zł, tj. 56,03 % opłaty miesięcznej, a zatem tylko pozostająca z tej opłaty część, w kwocie 317 zł, tj. 43,97 % musiała wystarczyć na pokrycie wszystkich innych, różnorodnych kosztów zaliczonych wspólnie do jednej grupy zależnych od Spółdzielni, a więc zarówno kosztów związanych z bieżącą eksploatacją zasobów i osiedlowych terenów przynależnych do Spółdzielni, utrzymaniem i konserwacją budynków, ich otoczenia, odpowiedniego stanu sanitarno-porządkowego, itp. oraz kosztów remontów budynków i infrastruktury technicznej.

PORÓWNANIE MIĘDZY OSIEDLAMI

Wielkość uśrednionej w skali KSM opłaty miesięcznej za przykładowy lokal mieszkalny (o powierzchni 50 m², przy 3 osobach zamieszkujących) na koniec roku 2017 wyniosła odpowiednio dla mieszkań:

• wyposażonych w instalację dostarczającą centralnie wodę ciepłą – 722,01 zł (rozpiętość tej opłaty kształtowała się – od 642,08 zł w osiedlu im. Kukuczki – do 853,47 zł w osiedlu im. Zgrzebnioka),
• bez centralnie dostarczanej ciepłej wody – od 642,31 zł (przy rozpiętości od 586,25 zł w osiedlu Zawodzie – do 696,75 zł w osiedlu im. Zgrzebnioka).

Zestawienie wysokości średnich opłat miesięcznych w poszczególnych osiedlach KSM za porównywalne, przykładowe lokale mieszkalne przedstawia obok tabela nr 2.

Zróżnicowanie opłat miesięcznych za lokale i ich wewnętrznej struktury elementów składowych w poszczególnych osiedlach odzwierciedla istniejącą specyfikę uwarunkowań tychże osiedli mających istotny wpływ na poziom kosztów, a zatem i opłat.

Elementów różnicujących opłaty jest wiele, wysokość ich jest uzasadniona różnorodnością potrzeb i uwarunkowań lokalnych; różnicuje je zakres usług jakie są w ramach wnoszonych opłat świadczone dla mieszkańców poszczególnych jednostek rozliczeniowych (osiedli, budynków) i preferencji samych mieszkańców (w jednych budynkach występuje np. dozorowanie posesji nie mające zastosowania w innych budynkach, sprzątanie lub nie sprzątanie posesji, funkcjonowanie dodatkowych, niestandardowych usług, jak np. monitoring czy domofony, itp.), a także nasycenie powierzchni terenów zielonych w stosunku do obszaru zabudowy.

W osiedlach naszej Spółdzielni występuje także (dopuszczone regulaminowo) od lat zróżnicowanie w określeniu jednostek rozliczeniowych niektórych elementów opłat, w związku z tym kalkulowane opłaty odnoszone są do m² powierzchni użytkowej, do liczby zamieszkałych osób lub do lokalu mieszkalnego, liczby gniazd RTV, itp. W analizie dla celów porównawczych, stawki opłaty eksploatacyjnej w elementach kalkulowanych na różne mierniki zostały dla ujednolicenia przeliczone na 1 m² powierzchni użytkowej.

ZRÓZNICOWANIA EKSPLOATACYJNE

Zestawienie średnich stawek opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji za lokale w poszczególnych osiedlach prezentuje tabela nr 3.

Przy średniej stawce opłaty eksploatacyjnej w lokalach mieszkalnych w Spółdzielni w grudniu 2017 roku wynoszącej 3,46 zł/m² stawki jednostkowe w poszczególnych osiedlach zawierały się w granicach: – od 2,24 zł/m² (w osiedlu im. Kukuczki) – do 4,92 zł/m² (osiedle Haperowiec).

W zróżnicowaniu stawek opłat eksploatacyjnych w osiedlach naszej Spółdzielni znaczny udział ma pozycja kosztów określana jako „pozostałe koszty eksploatacji" - agregująca różne występujące koszty ponoszone w trakcie roku m.in. z tytułu:

• podatku od nieruchomości,
• opłat za wieczyste użytkowanie gruntów (których wysokość określa gmina, a które mają związek z lokalizacją nieruchomości w mieście),
• wydatków na utrzymanie terenów poszczególnych osiedli, np. na utrzymanie czystości, pielęgnację i konserwację zieleni, odbudowę zieleni, utrzymanie placów zabaw i boisk sportowych, ich wyposażenie, konserwację i naprawy, utrzymanie dróg komunikacyjnych i parkingów w osiedlach,
• zarządzonych urzędowo lub organizowanych na wniosek mieszkańców poszczególnych nieruchomości akcji np. dezynsekcji i deratyzacji, działań wynikających z warunków pogodowych, jak np. usuwania skutków zimy (odśnieżania dróg, chodników, usuwania sopli, itp.),
• innych różnego rodzaju, występujących jednorazowo lub niesystematycznie działań niewyspecyfikowanych szczegółowo z uwagi na ich niestały bądź jednorazowy charakter występowania (odrębne rejestrowanie generowałoby dodatkowe i niepotrzebne koszty ewidencyjno-rozliczeniowe), jak np. zabezpieczenia związane z ochroną danych, zadania dotyczące obrony cywilnej i inne.

Kolejnym znaczącym elementem w opłacie eksploatacyjnej jest pozycja określana jako „koszty obsługi osiedla" (niejako odpowiednik kosztów wydziałowych w przedsiębiorstwach produkcyjnych). Na jednostkową wysokość tych kwot wpływ ma wielkość osiedla obsługiwanego przez daną administrację, a także sposób zarządzania i administrowania nieruchomościami, w tym m.in. rodzaj i wielkość posiadanego zaplecza administracyjno-warsztatowego. Przy większej obsługiwanej przez daną administrację powierzchni zasobów mieszkalnych, koszty stałe przypadające na jednostkę powierzchni rozliczeniowej z zasady są niższe niż w osiedlach obsługujących mniejszy powierzchniowo zasób mieszkaniowy.

Istotny wpływ na wielkość stawki eksploatacyjnej w pozycji „koszty zużycia energii elektrycznej poza mieszkaniem" w osiedlach ma także wysokość budynków i ich wewnętrzny układ komunikacyjny. W osiedlach, w których przeważają budynki wysokie (wyposażone w dźwigi, wentylację mechaniczną, itp.), koszty te są z przyczyn oczywistych wyższe niż w budynkach niskich.

Odpis na fundusz remontowy w części „B" w opłacie miesięcznej dla statystycznego lokalu wyniósł 77,50 zł, co stanowiło10,73 % tej opłaty. Wysokość stawek odpisu na fundusz remontowy w poszczególnych osiedlach jest różna, co nie świadczy o mniejszej lub większej gospodarności danego osiedla, a jedynie pozwala zbudować budżet danego osiedla dostosowany do przyjętego w planach osiedlowych tempa realizacji potrzeb remontowych. Decyzje o wysokości odpisu na fundusz remontowy część „B" podejmują Rady Osiedla, biorąc pod uwagę potrzeby remontowe i konserwacyjne, które wynikają z bieżących przeglądów technicznych, wieku i charakteru budynków, zakresu wykonanych i przyszłych remontów oraz innych obciążeń finansowych z tym związanych (np. spłata zaciągniętych pożyczek z funduszu interwencyjnego na wcześniej zrealizowane zakresy remontowe bez uregulowania w tym momencie stawek opłat miesięcznych). Większemu wysiłkowi remontowemu towarzyszy nie tylko poprawa estetyki i technicznych warunków zamieszkiwania, ale także wzrost wartości zmodernizowanych budynków i ich ceny rynkowej.

Uśredniona w skali Spółdzielni stawka odpisu na fundusz remontowy w części „B" w grudniu 2017 roku wynosiła 1,55 zł/m² powierzchni użytkowej mieszkań (tabela nr 4), przy czym stawkę najwyższą posiadały osiedla: im. Zgrzebnioka 2,20 zł/m² oraz Gwiazdy 1,91 zł/m², zaś stawkę najniższą osiedle Murcki 1,09 zł/m², Superjednostka 1,10 zł/m² oraz osiedle Zawodzie 1,15 zł/m².

U INNYCH ZARZĄDCÓW

W przedstawionym materiale nie uwzględniono bazy danych Regionalnego Związku Rewizyjnego SM w Katowicach, ponieważ Związek Rewizyjny nie dysponuje takim zestawieniem danych za 2017 rok. Natomiast wystąpił do zrzeszonych Spółdzielni z prośbą o udostępnienie tych danych za rok bieżący (2018).

Na podstawie danych udostępnionych od mieszkańców innych jednostek, z których uzyskaliśmy w miarę pełne informacje dotyczące kształtowania się całkowitych opłat za używanie lokali mieszkalnych, dokonaliśmy analizy średniej stawki opłat miesięcznych i wyliczono średnią opłatę miesięczną. Rozpatrując kompleksowo wielkości opłat miesięcznych za lokale mieszkalne zauważyć wypada, że stawki w KSM nie odbiegają w znaczący sposób od średnich w województwie; chociaż w województwie to nasza Spółdzielnia (jako jedna z największych Spółdzielni) posiada znaczną ilość budynków nietypowych, co w znaczący sposób rzutuje na średni poziom kosztów eksploatacji i utrzymania.

W niektórych jednostkach w stawkach eksploatacyjnych ujmowane są opłaty na fundusz remontowy, dźwigi osobowe, niektóre media, koszty rozliczeń mediów, gdy w innych jednostkach są to oddzielnie wyodrębnione pozycje kosztowe – co zniekształca właściwą ocenę występujących różnic i proporcji między stawkami i opłatami eksploatacyjnymi, na remonty i inne – obowiązujące w różnych jednostkach organizacyjnych i w różnych miejscowościach. Z uwagi na fakt, że występujące w procesie zarządzania nieruchomościami elementy kosztów w poszczególnych jednostkach organizacyjnych mieszkalnictwa, czyli w Spółdzielniach, Towarzystwie Budownictwa Społecznego, Komunalnym Zakładzie Gospodarki Mieszkaniowej nie są ujmowane w ujednolicony sposób (z braku odpowiednich nakazujących to przepisów), zinterpretowanie powyższego zestawienia jest trudne i ma charakter jedynie poglądowy.

Ponadto chcąc dokonać porównania stawek pomiędzy różnymi spółdzielniami i innymi zarządcami nieruchomości należy zwrócić uwagę, że na ich poziom dodatkowo wpływa prowadzona przez zarządcę nieruchomościami polityka w zakresie odnowy majątku trwałego (zakres i tempo realizowanych zadań remontowo-modernizacyjnych). Zatem na wysokość stawek odpisów na fundusz remontowy wpływ ma stopień odpowiedzialności zarządcy danej jednostki organizacyjnej za utrzymanie właściwego stanu technicznego zasobu mieszkaniowego i jego poprawę poprzez modernizację oraz wzrost efektywności użytkowania zasobu.

Na poziom zróżnicowania opłat wpływa także własność struktury technicznej i podział obowiązków w zakresie jej eksploatacji, a zwłaszcza sieci wodno-kanalizacyjnych, sieci i urządzeń grzewczych, centralnej ciepłej wody, a także system organizacyjny, rodzaj i charakter prowadzonej działalności, zwłaszcza gospodarczej, sposób rozliczenia kosztów stałych (w tym kosztów zarządu i administracji ogólnej), wzajemnych obowiązków między zarządcą a użytkownikami lokali i inne.

Czynnikiem różnicującym opłaty były i są nadto koszty usuwania występujących lokalnie skutków różnego rodzaju zdarzeń i utrudnień, np. szkód górniczych, zabezpieczeń pożarowych.

Dla celów porównawczych znaczenie ma również wiek zasobów, ponieważ budynki mieszkalne zrealizowane w procesie inwestycyjnym w oparciu o nowocześniejsze technologie i materiały są w pierwszych latach użytkowania mniej kosztochłonne w procesie eksploatacyjnym (jednakże dla ich użytkowników dostępne były w procesie zasiedlania lokali po relatywnie znacznie wyższych cenach).

Niniejszy materiał poglądowy dotyczący porównania miesięcznych opłat za lokale mieszkalne w różnych jednostkach mieszkalnictwa ma z wcześniej podanych powodów wyłącznie walor orientacyjny, dlatego proste porównanie wysokości opłat za lokale mieszkalne nie daje żadnych podstaw do jednoznacznej oceny i wniosków na temat ich prawidłowości czy racjonalności kształtowania się w sferze zarządzania zasobami - gdyż nie występują dwa identyczne budynki, nawet gdy ze sobą sąsiadują (różnicuje je też kultura użytkowania i sposób zachowań mieszkańców i ich gości).

Może przy okazji warto wzmiankować, że w programie rządowym przygotowywanym do realizacji szerokiego programu mieszkań na najem sygnalizacyjnie (bowiem zróżnicowane do różnych regionów kraju) stawki czynszu na najem mają kształtowa się w zależności od opcji:

• najem bez prawa wykupu – od 10 zł do 20 zł za 1 m²,
• najem z przyszłym wykupem mieszkania – od 12 zł do 24 zł za 1 m².

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ