...a nie mówiłam ?

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni Państwo. Może to niektórym wyda się nudne, ale raz jeszcze, pragnę, a właściwie uważam, że powinnam wrócić do przeprowadzonej 20 lipca 2017 roku (przypomnę, że w szybkiej ścieżce legislacyjnej i – nie tylko moim zdaniem – bez właściwych konsultacji społecznych) nowelizacji (wspólnej w jednym dokumencie prawnym) ustaw: o spółdzielniach mieszkaniowych, Kodeks postępowania cywilnego oraz Prawo spółdzielcze (Dz. U. 2017 poz. 1596), którą absorbowałam Państwa uwagę w swoich refleksjach od lipca ubiegłego roku. Każdorazowo też zastrzegałam się, że nie rozwiązuję w poszczególnych felietonach wszystkich zawiłości tej nowelizacji i że nie potrafię wskazać pełnego zestawu skutków (niekoniecznie dla ogółu spółdzielców korzystnych) tak pośpiesznie ustanowionego prawa – było nie było – w tak fundamentalnym dla spółdzielców mieszkaniowych i spółdzielni zakresie.

W zakończeniu grudniowego artykułu pt. „Spotkajmy dobrych ludzi" w całości zacytowałam artykuł 3 tejże ustawy apelując: bardzo proszę przeczytajcie Państwo cytowany fragment ustawy. Przemyślcie go. Wyciągnijcie zeń wnioski dotyczące siebie samych i waszej sytuacji. To wezwanie nadal pozostaje aktualne, a tym spośród Państwa, którzy pochylili się nad tą sprawą, znaleźli czas i zechcieli się już podzielić swymi uwagami i propozycjami – w kontekście niezbędnej nowelizacji naszego Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej prawa wewnętrznego (Statutu i regulaminów) – bardzo dziękuję.

W listopadowych refleksjach „Analiza i wdrażanie ustawy" zwróciłam uwagę m.in. na kwestię obowiązkowego, automatycznego wykreślenia z grona członków Spółdzielni wielu osób bez pytania się ich co o tym myślą. Do takiej czynności nowelizacja zmusiła Spółdzielnię artykułem 4 ustawy. Założenie i nakaz ustawodawcy są jednoznaczne – by być członkiem spółdzielni trzeba być związanym ze spółdzielnią: tytułem prawnym do jakiegoś lokalu będącego w posiadaniu członka (lub dysponowania tzw. ekspektatywą – czyli umownym przyrzeczeniem, roszczeniem skierowanym do spółdzielni o nabycie od spółdzielni lokalu mieszkalnego, garażu czy innego użytkowego).

W sposób oczywisty ten artykuł ustawy został – w powszechnej ocenie – wymierzony w grupę członków oczekujących (istniejących jako zaszłość z lat siedemdziesiątych, osiemdziesiątych XX wieku), co w kontekście warunków ubiegania się aktualnie o „przydział" lokali spółdzielczych, aktualnie w wyniku zmian ustrojowych i obecnego ustawodawstwa dotyczącego spółdzielczości – utraciło rację bytu. Grupa tych osób od lat praktycznie, sukcesywnie malała.

Przytaczam dosłowne brzmienie tego przepisu: „Art. 4. Członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni". Treść mówi sama za siebie. Ponieważ do Zarządu nadal są kierowane pytania w tej kwestii wyjaśniam, że utrata członkostwa z mocy prawa dotyczy bezwarunkowo wszystkich osób nie posiadających w dacie wskazanej ustawą (w dniu wejścia ustawy w życie, a więc 9 września 2017 roku) lokali w spółdzielni lub roszczeń o ich ustanowienie (mimo iż są to osoby często o kilkudziesięcioletnim stażu).

Wśród nich są również tacy, którzy swoje mieszkanie zdążyli już prawnie „przepisać" na krewnych, z reguły na już dorosłe dzieci czy wnuków, lecz mieszkając w zasobach Spółdzielni nadal utrzymywali swoje członkostwo, motywując to zainteresowaniem i niekiedy też zamiarem nabycia od spółdzielni (w przyszłości) innych lokali mieszkalnych czy też garaży albo na działalność usługową, itp. Tym razem, w podnoszonych interwencjach, wyrażają niezadowolenie, a pozbawienie ich członkostwa uznają za krzywdę, gdyż nadal czują się związani emocjonalnie ze spółdzielnią, którą przez lata tworzyli, i że w taki sposób odebrano im szanse na preferencyjne traktowanie w ramach przewidzianych w Spółdzielni przywilejów wynikłych z członkostwa. Wybaczcie mi Państwo zatem, iż w tym miejscu zacytuję samą siebie z lipcowego felietonu „Primum non nocere": „To dla wielu z nich dramat. Byli kilkudziesięcioletnimi członkami spółdzielni, przez wszystkie lata rzetelnymi płatnikami wszelkich należności za posiadany lokal, często (gdy byli młodszymi) aktywnie uczestniczącymi w rozwoju Spółdzielni, w jej samorządowym sterowaniu. Teraz zostają „wyrzuceni poza nawias dzieła swojego życia" – bo tak to określają w swoich skargach – prośbach, gdy zwracają się do Zarządu i Rady Nadzorczej o niestosowanie wobec nich „gilotyny ustawowej". Jednak ustawa jest bezwzględna.

Tymczasem, po dogłębnej analizie skutków wskazywanego już artykułu 4, potwierdza się, że w pozbawianiu członkostwa dotyczyć on może nie tylko członków oczekujących, tj. nie posiadających w dacie wejścia w życie ustawy prawa do jakiegokolwiek lokalu spółdzielczego, ale może być także odniesiony do innej kategorii członków spółdzielni (co niestety już – jak doniosła prasa – zastosowano w pewnej spółdzielni), to znaczy wobec osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do zajmowanych lokali lecz ustanowione są w budynkach, do których spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste gruntów.

Wynika to z faktu iż – w myśl Uchwały Sądu Najwyższego z 2013 roku (III CZP 104/12) – mają tak naprawdę nie „własność" a zaledwie roszczenie (ekspektatywę). O takich osobach, jak i o tej uchwale Sądu Najwyższego ustawodawca chyba zapomniał. Spółdzielcy ci znaleźli się więc w grupie tych, którym członkostwo nie przysługuje. W tym miejscu spieszę od razu wyjaśnić, że nie należy utożsamiać tej sytuacji z prawami (aktualnie) 8151 członków naszej Spółdzielni posiadających – potwierdzone stosownymi decyzjami Zarządu – spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu. Natomiast osób, które by ewentualnie się kwalifikowały do opisanej, wykreślanej grupy mamy, na szczęście, tylko kilkanaście. W skali kraju jednak (jak podają media codzienne, m.in. „Gazeta Prawna") – problem dotyczyć ma około pół miliona spółdzielców.

Pospieszne procedowanie zmian ustawy stało się dla tych ludzi powodem stresów wynikających z zaistniałej możliwości utraty członkostwa (i lokali). Sądzę, że ustawodawcy pewnie nieświadomie pominęli ten przypadek w art. 4 znowelizowanej ustawy. Ale błąd ten ustawodawca winien bezwzględnie, w jeszcze szybszym trybie, naprawić.

Zarząd Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej (tak jak w większości spółdzielni gdzie problem posiadania budynków na „cudzych" gruntach jeszcze istnieje i nie jest z różnych – najczęściej nie leżących po stronie tychże spółdzielni – powodów do końca uregulowany – jakkolwiek wyznaje zasadę legalizmu prawnego – nie zamierza mimo wszystko nikogo w takiej sytuacji wykreślać i czeka na szybką poprawę przepisu. Dylematem jest dla Zarządu – zastanawiając się: wykreślać lub nie – czy postępuje właściwie z punktu widzenia praworządności. Postanowiliśmy zaczekać, bowiem (wbrew temu co próbują głosić i dowodzić pseudoobrońcy spółdzielców, którzy poniekąd dopuścili czy wręcz doprowadzili do uchwalenia „złego" prawa) przemawiają za tym rozsądek oraz respektowanie ugruntowanych wieloletnimi tradycjami ruchu spółdzielczego idei spółdzielczych oraz poczucie sprawiedliwości społecznej.

Działania związane z wykreślaniem tychże członków u nas są zatem wstrzymane do czasu – na co liczymy – postulowanej zmiany „złego" prawa. Ze smutkiem przy tej okazji stwierdzam również, iż – nie po raz pierwszy zresztą – na niektórych forach medialnych istnieją usiłowania, by odpowiedzialnością za skutki tego legislacyjnego „niewypału" obarczyć właśnie prezesów spółdzielni. Pretekstem stał się fakt zastosowania dosłownej litery prawa, poprzez wdrożenie obowiązującej (uchwalonej i opublikowanej) ustawy. Oskarża się ich o wykorzystanie instytucji wykreśleń dla swych „niecnych celów" (m.in. by pozbawić „niewygodnych" spółdzielców ich mieszkań, a co najmniej zatruć im życie poprzez wyrzucenie z członkowskiego grona spółdzielców). Przyznacie Państwo, że każdy ma prawo do błędu, do pomyłki, przeoczenia – ustawodawca też – ale żeby w takiej sytuacji bez względu na źródło problemu zawsze oskarżać innych, a najchętniej właśnie... kogo? W tym przypadku – znowu prezesów spółdzielni, choć to nie oni wymyślili właśnie takie, a nie inne, zmiany.

Przepraszam za ten osobisty komentarz – ale zawsze bez względu kto zawini – „chłopiec do bicia" będzie jeden i stale ten sam – toż to takie oczywiste i proste. C est la vie (takie jest życie), więc... róbmy swoje – jak napisał i śpiewał Wojciech Młynarski, a wtórowały mu miliony.

Nad skutkami ubiegłorocznej ustawy nadal się więc trudzimy, a równocześnie trwają dość intensywne prace nad nowelizacją zapisów Statutu KSM, dostosowując jego treść do noweli ustawowej. Przesłane przez wielu z Państwa wnioski stanowią także istotną część rozważań nad nowymi zapisami statutowymi, nad którym analitycznie pracują niemal wszystkie komórki organizacyjne Spółdzielni, Rada Nadzorcza – zwłaszcza Komisja Samorządowo-Statutowa oraz Zarząd we współdziałaniu z Działem Obsługi Prawnej KSM. Wypracowane propozycje zmian zostaną w stosownym czasie udostępnione do wiadomości wszystkim członkom.

Obecnie można jeszcze przekazywać swoje przemyślenia – na piśmie, z podaniem imienia, nazwiska, adresu (i dobrze żeby również numeru członkowskiego) – bezpośrednio do Kancelarii KSM lub Działu Obsługi Prawnej KSM.

Oczywiście, że zapisy statutowe wynikające wprost z ustawy żadnym modyfikacjom nie podlegają. Wprawdzie od ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (z roku 2007) minęło już 11 lat, ale jeśli nadal niektórzy z grona spółdzielców uważają, że będą mogli nanosić poprawki do projektów uchwał w trakcie Walnego Zgromadzenia, w tym m.in. do projektowanych zmian Statutu, to pragnę ich wyprowadzić z tego błędnego przekonania. Nie po raz pierwszy wskazuję, że ówczesna nowelizacja ustawowa zmieniła bardzo dużo w ukształtowanych przez lata procedurach i relacjach: członek – Spółdzielnia.

Przypominam, że wprowadziła wielkie „uwłaszczanie" tzn. możliwość wyodrębniania własnościowego mieszkań na preferencyjnych zasadach, wg nominalnego kosztu ich budowy, itd. eliminując przy okazji także rolę i funkcję niektórych organów władzy w spółdzielniach, co oznacza, iż to wówczas Zebrania Przedstawicieli, funkcjonujące w Spółdzielniach liczących ponad 500 członków, zostały zastąpione powszechnie i bez względu na wielkość spółdzielni – Walnymi Zgromadzeniami ogółu członków oraz przesądzone zostały zmiany trybu procedowania i uchwalania dokumentów.

Teraz uczestnicy Walnego Zgromadzenia w trakcie obrad, głosując opowiadają się tylko za przyjęciem lub nieprzyjęciem jakiegoś poddawanego im pod głosowanie dokumentu. Ewentualne nieuchwalenie Statutu na najbliższym Walnym Zgromadzeniu (ze zmianami uwzględniającymi treści znowelizowanej ustawy) może, ze względu na określenie w ustawie granicznej daty zrealizowania tych czynności, spowodować konieczność zwołania w krótkim czasie kolejnego Walnego Zgromadzenia. Naturalnie za tym kryłby się dodatkowy wysiłek organizacyjny i ponowne koszty. Z tego powodu, wskazując już na Zebraniach Osiedlowych (w lutym i marcu br.) kierunki zmian statutowych, liczymy na obecność Państwa na Walnym Zgromadzeniu przewidzianym w czerwcu br.

W opisanej sytuacji ponawiam także prośbę, by ci z członków, którzy nie będą mogli osobiście uczestniczyć w Walnym Zgromadzeniu, a zechcą skorzystać z praw ustawowych i ustanowić swoich pełnomocników, by uczynili to z wyprzedzeniem, przedkładając w Dziale Członkowsko - Mieszkaniowym (pokój nr 2 w siedzibie Spółdzielni przy ul. Klonowej 35c) oryginał pełnomocnictwa udzielonego na piśmie. Jest to pożądane ze względów organizacyjnych, bowiem pozwoli na uniknięcie ewentualnych komplikacji i zniecierpliwienia tuż przed samym Walnym Zgromadzeniem, podczas wydawania indywidualnych kart mandatowych oraz możliwych dalszych konsekwencji np. opóźnienia z tego powodu rozpoczęcia obrad. Biorąc pod uwagę (na podstawie doświadczeń minionych lat), że większość uczestników przybywa na obrady w ostatniej chwili, dobrze by było te kwestie załatwić wcześniej, niż przy listach obecności. Trzeba też wskazać, że począwszy od bieżącego roku na Walnym Zgromadzeniu koniecznym będzie, zaraz po jego rozpoczęciu, na podstawie listy złożonych pełnomocnictw imienne przedstawienie wszystkich pełnomocników – a co wynika z art. 83 ust. 11 ustawy nowelizacyjnej.

Zauważyliście Państwo w trakcie lektury tego felietonu, że w znacznej mierze jest on swoistym remanentem spraw już omawianych. Ponawiam pewne kwestie, bo (co mnie wcale nie cieszy) wyszło na moje. Wprost chce się rzec – bez jakiejkolwiek jednak satysfakcji – owe: ...a nie mówiłam? Bo taką właśnie niekomfortową sytuację mamy po kolejnej, w lipcu ubiegłego roku wprowadzonej zmianie prawa dotyczącego spółdzielczości mieszkaniowej. A siłą rzeczy – spodziewamy się kolejnej.

Na zakończenie tekstu – jeszcze remanent z naszego własnego podwórka Katowickiej SM. Pisałam już o podnoszonym przez wielu spośród Państwa problemie kosztów, jakie ogół członków – chcąc nie chcąc – musi ponosić z faktu niezamieszkiwania sąsiadów w swoich mieszkaniach, by Spółdzielnia mogła z tymi właścicielami bądź użytkownikami tych lokali skutecznie utrzymywać kontakt. Najczęściej nie mieszkając w „naszych" wspólnych zasobach, wskazują oni do korespondencji i kontaktów inne adresy, w tym także nierzadko poza granicami naszego kraju. Uznając zasadność krytycznych uwag dotyczących ponoszenia przez ogół tego rodzaju kosztów i wychodząc naprzeciw kierowanym do władz Spółdzielni w tej materii postulatów informuję niniejszym, że Zarząd Spółdzielni, w wyniku przeprowadzenia stosownej analizy (w zakresie rozmiarów zjawiska i wielkości dodatkowych kosztów z tym związanych), na bazie danych za lata 2016 i 2017, podjął decyzję o wprowadzeniu i ustaleniu dla tego rodzaju wnioskodawców dodatkowych opłat – poza opłatą na koszty utrzymania lokalu i części wspólnych oraz mienia – na pokrycie kosztów związanych z realizacją dodatkowego świadczenia usługowego (opartego o indywidualne wnioski zainteresowanych). Dotyczy to wysyłki wszelkiego rodzaju rozliczeń, informacji i korespondencji – na adresy inne, niż adres posiadanego w zasobach KSM lokalu, według wskazań danego wnioskodawcy, z uwzględnieniem zróżnicowania wysokości opłat – w zależności, czy jest to obrót krajowy czy zagraniczny.

Uchwałą z bieżącego roku nr 89 Zarząd KSM ustanowił wysokość miesięcznej opłaty ryczałtowej za tego typu dodatkowe usługi począwszy, od 1 lipca 2018 roku, w wysokościach zryczałtowanych – w obrocie krajowym w wysokości 4,50 zł miesięcznie, zaś w obrocie zagranicznym 9,00 zł miesięcznie – płatną w terminach wraz z opłatami za użytkowanie lokalu, którego dotyczy korespondencja (i bez odrębnego wezwania). Opłaty te będą podlegały proporcjonalnej waloryzacji, adekwatnej do zmian wysokości opłat wprowadzanych przez operatorów pocztowych. Według założeń wysyłka korespondencji ze Spółdzielni do członka KSM na jego adres domowy, tj. dla lokalu usytuowanego w zasobach Spółdzielni – nadal mieści się w opłacie na koszty bieżącej eksploatacji, lecz na każdy inny, wskazany przez zainteresowaną osobę adres, podlega już dodatkowej opłacie.

Należy wyraźnie podkreślić, iż celem uchwały Zarządu nie jest uzyskanie przez Spółdzielnię jakichś dodatkowych korzyści finansowych, lecz „uwolnienie" ogółu członków i właścicieli lokali od obowiązku współuczestniczenia w finansowaniu kosztów korespondencji, generowanych dodatkowo (choć z pewnością zasadnie) przez konieczność zadośćuczynienia indywidualnym wnioskom tylko niektórych osób, mających potrzebę uzyskiwania informacji dotyczących ich osobistych spraw (członkowskich, mieszkaniowych itp.) na inny adres, niż adres posiadanego w zasobach KSM lokalu.

Być może nie wszyscy przyjmą tą decyzję Zarządu z zadowoleniem – ale nie jest to, co do zasady, podwyżka opłat za konkretne lokale, a jedynie droga uzyskania zwrotu kosztów ekspedycji korespondencji w ramach świadczenia usługowego wykonywanego na zlecenie. Opłaty te obarczone są podatkiem VAT, który Spółdzielnia jest obowiązana rozliczyć i odprowadzić do budżetu Państwa.

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA